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李宇嘉:惠州楼市 还有未来吗?

深圳房地产网-房掌柜 2019-08-07 10:54:35来源:房掌柜 整理
[摘要]谈到楼市,不能不说惠州这个奇特的城市。

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  惠州,一个楼市奇特的城市

  谈到楼市,不能不说惠州这个奇特的城市。珠三角楼市光鲜这几年,惠州也沾光。房价从2015年的6000元涨到现在的13000元。但是,从涨幅看,最受深圳润泽的惠州,楼市却跑输几乎珠三角所有城市,包括与深圳连接远没有惠州那么便利的中山。近几年,惠州楼市疲态尽显(下图)。

惠州楼市,还有未来吗?

  2014年,全国楼市最低潮时期,珠三角唯一的鬼城,就在惠州的大亚湾。当时,各路媒体跑到大亚湾,数一数晚上亮灯的有几家。我一个朋友供职的惠州本地开发商——光耀地产,曾经的全国百强房企,没等到2015年的楼市反弹,就差一口气,倒下了,破产事件惊动全国。

  这几年,惠州楼市的供需两端,将高举高打做到极致,非超级大盘不供应。比如,1000万平米的金融街(7.11 -0.14%,诊股)巽寮湾,500万平米的合生滨海湾,460万平米的中信新城、200万平米的碧桂林园十里银滩,150万平米的龙光城等。论体量,这几年惠州已超过佛山,成为珠三角的老大。

  2016-2018年,惠州卖了47万套房子,这个成交量比深圳、东莞、中山、珠海加起来还多。未来,楼市进入又一轮回调期,一直被诟病没有产业、人口支柱的惠州,被上世纪90年代的地产危机重创(重灾区是海南、惠州、北海),是否又会像2014年那样陷入“鬼城”的境地?

惠州楼市,还有未来吗?

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  媒体看空惠州的三点理由

  近期,几篇公众号文章看空惠州。理由呢?老三样,一是供给量太大。2018年底公开信息显示,惠州已出让未开发的土地高达7.87万亩,相当于五千多万平米,单碧桂园囤积的土地就超过千万平米。根据链家的数据,惠州惠阳目前在售新盘87个,大亚湾新盘125个。

  隔壁的东莞,莞城在售新盘13个,临深的凤岗新盘16个,虎门镇新盘19个,长安镇新盘5个,加起来不到惠阳和大亚湾的1/4;二是需求孱弱。占惠州新房供应量80%的惠阳和大亚湾,常住人口只有103万。粗略匡算,还得200万人口,才能把这两个区域十几个大盘填满。

  三是惠州与深圳的互联互通,效果没那么好。城市相连,并不代表就可以实现跨城通勤。从临深的龙光城到福田中心区,直线距离50.2公里,换算成实际距离,大概65公里左右。天天开车通勤,这并不现实;即便轨道交通连接,考虑到换乘成本,这也是难以容忍的煎熬。

惠州楼市,还有未来吗?

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  惠州楼市,要站在更大范围看

  冷酷的现实摆在面前,何去何从?我们要站在更高的角度看待。刚刚IPO上市的新力地产,总部在南昌,项目重仓两个城市,一是大本营南昌,第二就是惠州。为了增加土储和业绩,上市前老板考察了很多城市,一眼就看重了惠州,砸重金拿地。惠州房企的朋友对我说,现在全国TOP30的房企,基本上都进入惠州了,且集中在这两年,土储500万平米的有好几家。

  如果从惠州本地的人口、产业,潜在的住房需求看,绝不能支撑这么大的供应。嗅觉灵敏的开发商,为什么看好惠州?还要从深圳说起。不像北上广一样,没有发展积淀、作为改革试验田的深圳,撑得起一个大城市,但绝对撑不起一个大都市圈。常住人口1300万、实际人口已超过2200万的深圳,每年的新房销售量只有300万平米,存量二手房不到200万套。

  这个规模,只有广州的1/3。要知道,广州每年的新房成交量,高达1000万平米。而且,广州隔壁的佛山,作为广州楼市的“第二战场”,每年新房成交量也在1000万平米左右。广佛加起来,每年新房成交量超过2000万平米。广佛相比深圳,有两个优势,一是住房自有率高(广佛都超过60%,深圳只有33%);二是房价低(广佛住房均价只有深圳的一半)。

  这说明什么?人口规模和广州差不了太多,但房价更高、人口更年轻(平均年龄33岁)、需求更旺的深圳,其楼市的主战场,必然要转移到旁边的惠州、东莞。因此,要站在都市圈框架下,看待惠州楼市的未来。深圳有能力打造深汕新区,其所经过的惠州必然是最先受益的区域。“深圳+惠州”,合计1800万的新房成交,才是这个大区域整体市场的合理体量。

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  经济和楼市的增长极

  大湾区建设,告别了省域主导下踌躇不前的状态,上升到了国家战略。过去“一亩三分地”的本位主义思维要抛弃了。同时,大湾区、长三角等几个都市圈是我国的主要“增长极”,这几个增长极稳住了,中国经济就稳住了。因此,未来人口和楼市的主战场,就在这几个增长级。

  而且,大湾区产业分工协作基础好、每年流入人口100万。对于能够将人口流入、地产发展、产业向好、都市圈建设等协同起来的区域,国家鼓励土地供应、住房发展。一方面,这是稳定全国楼市体量、避免大起大落的支柱。另外,这是有效需求,能支撑都市圈建设(如轨道交通)。

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  惠州楼市的未来

  国家已经明确,短期不靠地产刺激经济,但长期呢?地产依旧是支柱产业,只不过不再“工具化”了。与产业、人口、交通、城镇化协同,回归实体经济,这是国家指明的房地产发展路径。相比广佛同城,深圳与惠州、东莞的一体化程度并不高,但这也意味着潜力很大。

  大家要注意,惠州是珠三角土地开发强度最低的城市之一,其开发程度仅9%,而深圳东莞均已超过45%,佛山、中山、珠海超过30%,广州超过20%。在此意义上,惠州未来的产业和人口容纳量,远远超过东莞和中山,其经济发展的后劲,在深莞惠城市圈中最高,开发的重点也在这里。

  未来,惠州有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。相比较,中山和深圳只有一条跨海大桥连接,连接的广度和深度,都不如深惠。为何?因为只有惠州还有大量低成本的空间,产业、住房、人口要向这个区域转移。所以,未来惠州的楼市依旧有空间、需求潜力还很大。当然,这并非是说惠州房价未来要涨多少,而是说增量需求和供应的空间很大。稳房价战略下,热点城市房价都将窄幅波动,都别指望大涨。

(来源:金融界)

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责任编辑:刘语涵

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