深圳住宅投资再无油水可捞 商业开绿灯租金可观

　　[提要]调控来了，给住宅亮红灯，为商业开绿灯，这又是眼下颇为流行的说法。如果从信贷杠杆角度出发也能成立，住宅最多能贷款五成，而商业甚至可以做到七成；而投资回报率上，深圳住宅再无油水可捞，相反是商铺和写字楼的租金回报要可观得多。

预防投资臆想症

　　月初春交会期间，与人讨论地铁物业，曾几何时，这一概念在深圳地产界中极为流行，地铁沿线物业很容易打动投资客的荷包。但是这仅仅是曾经，今天的地铁物业已经被高铁物业、轨道物业、城际交通物业诸如此类所代替，这就像时尚，阵风吹过后潮流又至。

　　调控来了，给住宅亮红灯，为商业开绿灯，这又是眼下颇为流行的说法。如果从信贷杠杆角度出发也能成立，住宅最多能贷款五成，而商业甚至可以做到七成；而投资回报率上，深圳住宅再无油水可捞，相反是商铺和写字楼的租金回报要可观得多。

　　就凭这两点，真能转身杀入商业地产？未免武断。有一个问题困扰深圳写字楼多年，那就是“价格倒挂”。豪宅价格长期以来一直凌驾于中心区写字楼之上，换做京沪等其他一线城市，这绝对是不可想象。事实上，正是城市差别导致了这一现象，深圳总部经济始终未能比肩京沪，某种意义上说写字楼售价正是市场微观的准确定格。所以在投身商业地产后，你可能会发现这要比简单的炒作住宅要复杂得多，先不论门槛高低与出手难易，单是对宏观经济与区域商务潜力的把握，就要专业许多。

　　这就像鼓吹地铁物业多年之后，才发现地铁与房价之间无法直接转换，轨道人流必须首先提升区域商业价值，才能成为推动房价的动力。投资商业地产固然好，但是在此之前务必勤做功课，预防概念炒作下的投资臆想症。

　　新闻背景：

　　住宅的“冬天”来临，商业的“春天”将至？调控来袭，剑指楼市，确切来说是指住宅市场。在银行信贷遭遇前所未有紧缩的背景下，住宅市场一片惨淡，有人说：住宅市场和商业地产之间存在跷跷板效应，一头低另一头就高。

　　此时投资商业地产，并非没有道理。仅就信贷来说，写字楼、商铺并未遭受住宅市场的“冷冻”，甚至有商业地产商放言：依然有把握争取七成贷款。况且在股票市场连连震荡，其他投资渠道尚未通畅的前提下，商业地产似乎成为游资不多的“宠儿”。

　　简单算笔这样的账，２００９年深圳住宅新房销售金额超过１０００亿元，但是如果按照眼下深圳每周２００余套的新房成交，今年深圳住宅新房市场仅仅能够吸收２００亿元左右的资金，资金流出高达８００亿元，再加上民间其他资金，粗略估计仅仅在深圳，就有１０００亿－１５００亿元的资金正在寻求出路。

　　那么受调控影响从住宅市场上转移的资金，真会倾囊流入商业地产？商业地产未来投资前景、盈利空间如何？深圳楼市中一直存在的商业住宅价格倒挂问题，又将如何解决？