城市工作会议 部署了楼市发展的新方向

　　01

　　7月15日的中央城市工作会议，通稿只有2100多字，非常浓缩。

　　有人认为，好像也没讲什么干货：

　　比如，会议前一周有关供给侧（棚改）的小作文并没有兑现；

　　比如，房地产新模式也没有非常具体的内容；

　　比如，城市更新是城市增长新动力的切入点、新抓手，但也没有明确的表态。

　　笔者认为，会议的主题，就是宣告城市增长动力转换，这是一个庞大的系统工程，这次会议是一次部署或动员。

　　有关城市发展动力转换（增量到存量，从物到人），这几年一直在提：

　　比如2019年提的城市更新行动，搞了很多年的老旧小区改造，提了好几年的房地产新模式等等。但旧模式的惯性太大，很多地方在观念上还转不过来，加上这几年财政支出的刚性压力，部门间的政策难以系统集成，导致这个系统工程的进度有点慢。

　　现在来看，形势已形成了倒逼：

　　首先，这段时间有关通缩问题之严峻（背后是产能）越来越成为共识了，这不是周期性的，而是系统性、全局性的。

　　只有转变发展方式，这个局面才能好转起来！

　　其次，“抢出口”的窗口期可能要结束了，外部环境也形成倒逼，一个十四亿的人口大国，必须要打造内需和消费引擎。

　　不能长期主要依赖外需。

　　最后，房地产问题。这几年救助不可谓不用力，甚至不遗余力，但效果呢？背后也是产能问题、刚性依赖问题。

　　多说一句，这几年各地打造的高品质住房产品，有的也开始过剩了。这与“新三样”过剩问题如出一辙。

　　综合起来，不改变发展模式，这个局面无解，甚至积重难返。

　　02

　　过去几十年，无论是发展速度，还是城市界面，亦或是生活水平，我国的城市发展所呈现出的，毫无疑问是人类历史上最波澜壮阔的一幕。走在任何一个省会城市的中心城区，那种现代化之感是溢于言表的，更别提一二线热度城市了。这也是同类型国家从未有过的发展成就。

　　客观讲，这种发展成就，乃是房地产、城镇化、工业化（含外需）、人口红利、家电及汽车等大宗消费品时代、二战后最平稳的国际环境等多方动力或利好集大成的结果。在过去几十年，这些红利或动力集中在我国释放，这也可以称得上国运。

　　但站在当下，这几大动力都迅速消退了。

　　不过，增量空间式微，关上了城市增长的门，但存量盘活开了一扇窗。也好理解，过去增量驱动模式之所以势大力沉，是因为80年代改革开放以后，城市什么都缺，缺人、缺房、缺道路、缺学校和医院等。现在，都建好了，但建太快，一部急就章，萝卜快了不洗泥，供给效率不高。

　　比如，水电管气路网等城市地下的里子工程亟待完善、补齐；

　　比如，很多房子到了中老年阶段，就像人一样，需要体检看病、保养和医疗；

　　比如，顺应居民需求升级、新的需求，增设便民商业服务设施、公共活动场地，推进适老化、适儿化改造。

　　对于房地产来说，意味着什么呢？

　　近几年的楼市回调，固然有挤泡沫的成分，或者叫从资产属性到居住属性后，价值合理回归。但同时，也有不适应居住属性的“用脚投票”。过去，是个房子就有人买，就能卖得出去。或者因为房子短缺、或者因为大家更关注资产价格。但回归居住属性后发现，很多房子“住的功能”太差。

　　笔者到各地调研发现，跌幅大的，往往都是老破小、偏远的房子，前几年高周转时期的房子，无一例外。它们的共性是居住体验不好。如果再加上前期上涨快、现在过剩，可不就跌跌不休嘛！

　　城市更新，特别是老旧小区改造，要把这些短板补上来。这是硬件方面。在公共服务方面，近几年国家一直在提，外来人口“本地化”，公共服务均等化、全覆盖等。此次会议也提出，继续推进农业转移人口市民化。如果软硬件都能够补上，相当于夯实了房价下跌的下限基础。

　　表：老旧小区改造三大类型内容对照表

　　也就是说，不管怎么跌，它是有下限的，这是实现止跌回稳的关键。

　　这就不难理解，新时期将房地产的定位，从发动机转到稳定器了。

　　03

　　未来，基于房地产市场之极端重要性，还会在传统救市模式上发力，但政策空间、政策效应，难言乐观。5-7月份的市场二度回调显示，调控的新模式，必须要跳出房地产，转到完善居住属性、做好城镇化，从而通过围魏救赵的策略，结硬寨、打呆丈，迂回过来，实现止跌回稳。

　　此次会议，有关城市工作的重点任务，首先提出的，就是着力优化现代化城市体系：

　　原文：着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。

　　这里有一个重要的表述，就是综合承载能力。提高综合承载力，有两层意思：一是主要针对超大、特大城市；二是现在城市承载力不够，不是大城市人太多了、太大了，而是治理能力不够。

　　如果能实现组团式、网络化发展，也就是人口、就业、服务等不要只集中在中心区，而是分布在空间上的各个组团。而且，组团之间相互有分工合作、能互联互通、容易抵达，那么“城市病”（高房价、高成本、拥堵等）就会缓解。同时，年轻人、外来人口在城市扎根的难度下降了。

　　最典型的，就是雄安新区！

　　当然，这需要部门间的合作，需要在规划用地、政绩考核、政府投入等方面的体制机制建设和改革。不过，它至少说明一个重要的问题，现在的超大特大城市、都市圈，并不是太大了，还有容纳的空间、发展的空间。如果再把互联网和人工智能用上，城市治理的效果会大大提升。

　　比如，阿里的城市大脑。

　　对于房地产来说，这是重大的机遇。也就是，超大特大城市人口集中度还要提升，房地产仍有巨大的空间。近年来数据显示，楼市集中度越来越高，少数城市、区域对市场的贡献越来越大。

　　图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（%）

　　今年上半年，TOP20城市的出让金占全国比重约为68%，相比2020年增长了50%。因此，未来的趋势很明显，重点都市圈、重点城市楼市稳定住了，不管量还是价，全国楼市也就稳定住了。

　　04

　　此次会议，有关城市工作的重点任务，排在第二位的是着力建设富有活力的创新城市。

　　原文：精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。

　　这里也有一个重要表述，就是充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。从房地产的来讲，尽管从资产神坛上下来了，但依然是支柱产业。因为，作为大宗消费品，其天然特性就是产业链长、带动性强。不过，不是过去“卖地-投资建房-投资基建-开发新区”的那种旧模式。

　　新模式下，一旦城市更新到位了，公共服务均等化了，新市民扎根城市了，房地产作为大宗消费品的特性，就会彰显出来。一个很简单的例子，一个老旧小区完成了改造，加装了电梯，修缮了外立面、楼梯、楼道，更换了管线，可居性大大提升，接下来必然是居民的二次装修。

　　比如，更换室内家具家电，更换门窗、地板等；

　　比如，进行室内整体装修；

　　比如，防滑、安装应急呼叫、厕所“蹲改坐”等适老化改造；

　　另外，可居性大大提升了，原来卖不掉的房子，现在可以卖掉了，业主置换房子的能力提高了，就实现了“卖旧买新”；同时，这类房子原来无人问津，现在也有人买了，而且这类房子不仅有区位好、片区配套成熟的优势，还有“低总价、低单价”的优势，刚好匹配新市民的购买力。

　　还不止于此，所谓高质量的城市更新，不是单个项目的改造，而是空间价值的提升。具体来说，现在要求规划一竿子插到底。编制更新规划，不仅考虑空间布局和形态，更要把资源、资产要素叠加进去。

　　比如，老旧片区改造中加强文化、旅游、餐饮和休闲娱乐等一体打造；

　　比如，老旧厂房、工业区等改造，植入新业态、新功能、新场景等；

　　比如，建筑功能转换和混合利用，将地上、地下空间整合起来，同一建筑不同楼栋做上下游的功能整合。一栋楼，既有办公的，也有住宿的，也有餐饮的、家政的，相互合作，其乐融融。

　　这样做的好处，就是最大程度将房地产对实体消费、投资、创业的空间支撑、空间链接效应发挥出来。由此，房子就嵌入到内需中，产生现金流，这既是楼市止跌回稳的路径，也充分释放了需求。

　　05

　　这就是城市或房地产在内需、内循环中的彰显。

　　尽管不像过去房地产烈火烹油那般，但其能带动就业、带动创业、带动消费，是更可持续的，更健康的。举个简单的例子，新的模式下，消费人群和场景增多了，每个人都能找到一份工作，即便大家收入不算高，但相对稳定，这总比房地产大起大落后，我们不得不面临当下的场景要好。

　　这也不难理解，此次会议有关房地产新模式的表态是：

　　原文：坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。

　　总的来说，就是告别大拆大建，能不拆就不拆。关于这一点，在5月15日中办、国办的重磅文件《关于持续推进城市更新行动的意见》中，已有明确规定：即便是认定的C、D级危房，也不是一拆了之，而是加固、改建、重建等多种方式；即便是城中村有的要拆，但前提条件是群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟。当前环境下，满足这三个条件的有多少？

　　关于大拆大建，不管如何搞资金平衡，大平衡VS小平衡，本地平衡VS跨期平衡，短期平衡VS长期平衡，都逃不开最终通过卖地、卖房平衡的套路。住房供求关系重大变化，这已是上上下下的共识了。继续搞拆迁，大量回迁房和商品房会进入市场，也必然会恶化房子的供求关系。

　　另外，拆除式城市更新，往往带来的是高密度、高容积率，宜居性差、维护成本高的超高层建筑物。在低容积率（3.0以下）成为增量供应主流的情况下，在售的高容积率、高密度项目，不仅不受市场欢迎，还出现了供应过剩的现象，不搞拆除式更新，也避免了低效供应、价格内卷。

　　更重要的是，把这些低成本的房子留下来，作为保障房也好、租赁房也好，这是外来人口、年轻人能低成本地在城市落脚、安居、扎根的主要依赖。同时，也是实现上面所讲的城市增长动力转换的重要一环。

来源：李宇嘉地产笔记