叶檀：房价跌40%银行HOLD得住？房地产或将崩溃

　最近有监管层领导称银行可抗房产贷款抵押品跌40%。这相比此前所说的可抵抗房价下降50%退了一大步，但这样的说法仍然是对风险过于乐观。

　　房地产是投资品种，房地产抵押品出现40%的下跌，基本可以说明房地产市场出现崩溃现象，此时必然会导致房地产抵押品更大幅下挫，在极端情况下甚至价格跌到零，资不抵债，从而引爆债务危机。东南亚金融危机与美国次贷危机已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃惨状。

　　确实，我国房地产信贷资产占总体贷款比例不高，但实体经济与房地产相关的抵押贷款以及地方投融资平台的土地抵押贷款占据了大半壁江山。

　　10.7万亿元的地方政府债务中80%是银行贷款，房地产贷款余额10.4万亿元，一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值，房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来，因为两者通过土地财政与地方投资，密切地捆绑在一起。中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视。

　　如果银行真的没有风险，就不会在近两年疯狂地融资发债近万亿元，这说明其对未来可能爆发的风险心知肚明。

　　至于按揭贷款的平均偿债收入比为33%，实在是过于健康，看来“房奴”完全是子虚乌有。每个按揭购房的人都清楚，在房地产市场稳定时，个人按揭被视为银行的最佳资产，审批手续非常松弛。更何况，如果偿债收入比为33%，说明中国的房地产市场非常健康，说明购房者的收入非常之高，还有什么必要调控房地产，控制按揭贷款呢？

　　中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃，但理由不是基于银行压力测试结果，而是基于中国70万亿元以上的银行存款，3万亿美元以上的外汇储备，以及国有企业可以变卖的诸多资源，这都是财富数十年积累所致。笔者支持房地产调控，但同样觉得，应该对承担转型成本的人，公道些，再公道些。