二三线城市及一线城市非核心区涌现出大量商业地产项目

   中国购物中心产业资讯中心的数据显示，2004年全国有购物中心877家，预计到2015年全国购物中心的数量将超过4000家。2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元。中国购物中心产业资讯中心保守估计，仅今年上半年全国新增购物中心投资已经超过2010年全年达1300亿元，预计2012年全年投资将超过3000亿元。到2012年年底，全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。
 
   商业地产项目之间已经呈现分化趋势。杨慧表示，目前国内购物中心中，坪效(每平方米建筑面积创造的营业金额)差别巨大。“国内的购物中心中，深圳华润万象城、杭州大厦坪效最高，年坪效可以接近3万元，而三线城市万达广场的坪效不到1万元。这实际上是华润置地这样追求租金坪效的开发商，与万达这样追求数量规模的开发商之间展开的博弈。随着未来购物中心供应放量，追求规模的开发商可能要面临更加严峻的运营压力。商业地产项目闭眼数钱的时代已经结束，大浪淘沙的时代已经开始。”

   香港恒隆地产董事长陈启宗去年8月曾充满信心地表示，除了恒隆，所有的国内商业地产都是红海，只有恒隆一家是蓝海。然而一年之后，恒隆在沈阳的两个项目均已受挫。恒隆地产相关人士不得不承认，公司此前在沈阳开业的皇城恒隆“是个失败的项目”。

   当前商业地产过热的势头已经引起了有关部门的重视。有机构预计，未来不排除政府在商业地产领域出台调控政策的可能。国土资源部近日表示，今年5月以来所谓新“高价地”主要分布在北京、上海、广州等重点城市，以商服用地为主。国土资源部及中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告也提醒，关注资本抽离住宅领域后的选择性炒作。

   事实上，去年上海银监局发布的一份风险提示已经为未来商业地产的调控方向发出信号。上海银监局明确表示，个人消费信贷禁止用于购买商业用房，同时叫停了商业用房期房按揭业务。世联地产认为，未来不排除其他地区监管部门出台更多调控政策为商业地产降温的可能。

   雷艳表示，除了规范个人信贷，在交易环节对商业地产的买卖进行规制也是未来商业地产调控的重要方向。目前开发商为了尽快盘活资金，在出售商业地产项目时往往同时签订返租合同，而这一做法已经被监管部门明令禁止。不过，开发商大多能想到变通方法，比如成立一支基金，让购房者同这支基金签订返租合同。“这些都是监管的灰色地带，如果将这些地带加以清除，将会促使开发商更加理性地进行商业地产开发。”

   国家信息中心预测部主任范剑平对中国证券报记者表示，商业地产出现的泡沫远比住宅严重，二三线城市以及一线城市非核心区域近年来涌现出大量商业地产项目，这些项目未来的生存将面临严峻挑战。