深圳旧改条例或年底提交审议 立法破解拆不动赔不起玩不转

备受关注的深圳经济特区城市更新条例，力争年底提交市人大常委会会议审议。针对条例中争议较大的房屋拆迁及强制售卖等问题，市人大常委会已委托中国社科院法学所进行研究论证，这是记者近日从市人大常委会获悉的。

城市更新挑起深圳未来住房供应“大梁”

在新增居住用地极为有限的情况下，城市更新项目已成为深圳商品房供应的重要来源。深圳规土委提供的数据显示，自2011年起，城市更新供应商品房占深圳房地产市场供应总量的比例逐年提高，至2015年，深圳城市更新供应商品房面积达436万平方米，占比已达47%。

根据规划，“十三五”期间，深圳将供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米。具体包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。也就是说，仅城市更新释放的土地就占了商品房用地的76%，挑起深圳未来住房供应“大梁”。

立法破解城市更新困局

早在2009年，我市就出台了《深圳市城市更新办法》，就明确了“政府引导、市场运作”等原则。正因此，一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首。

不过与全国许多地方一样，我市的许多城市更新项目面临“老三样”难题：拆不动、赔不起、玩不转。以罗湖区的木头龙小区为例， 2010年该项目获批成为深圳首批城市更新单元之一，近6年时间过去了，却依然没有正式动工。“只要有一户不肯搬，项目就陷入僵局。”市规划国土委工作人员说起这个项目，有些无奈。

实际上，这样的情况还在深圳许多老旧住宅和城中村项目中存在，这种旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

为打破这种困局，市人大常委会决定，将深圳经济特区城市更新条例在今年的立法计划中由“预备项目”调整为“拟新提交审议项目”，并作为重点立法项目加快立法步伐。当前，该条例仍在市法制办征求意见和修改完善当中，力争年底提交市人大常委会会议审议。

争议焦点委托第三方机构研究论证

根据当前的规定，必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体，该制度设计在一定程度上催生了“钉子户”。

而此前在内部征求意见的城市更新条例草案规定，打破当前的“双100%”标准，达到一定比例业主同意，即可申请强制征收和强制售卖。这被诸多房地产业内人士视为“钉子户解决机制”。

不过，这个条款的合法性、合理性以及操作性也备受争议。有法律界人士认为，台湾和香港都有类似“强制售卖”的法律规定，用于解决住宅的更新改造困境。但是，该制度的核心是业主自治和法院裁决，并不由房地产企业和地方政府主导。该条款是否与物权法冲突?如何既能保障业主利益又有利于推动城市更新?这都是立法过程中需要破解的难题。

记者了解到，为了做好立法工作，市人大常委会已将城市更新中房屋拆迁法律问题研究，委托给中国社科院法学所研究论证，而 “强制售卖”等争议较大的核心条款是研究论证的重点和难点，力求通过第三方机构的研究，使得立法更加科学。