推动珠海城市更新要处理好“三个关系”

城市更新自有城市以来即存在，珠海发展的前20年和其他国内城市一样以“快速拓展”为特征，政府在建设过程中对资源的使用和分配处于完全掌控地位。但在城市更新的新形势下，土地和建筑产权已不在政府手中。由于城市文化形成政府相对“弱势”而组织性强的村集体在话语权方面“相对强势”，应对市场和规划实施的新要求，珠海近日出台的《珠海经济特区城市更新管理办法》(以下简称《办法》)更强调尊重市场，给予相关权益人决定自己的物业“是否更新”、“由谁来进行更新”的权力。根据即将执行的城市更新管理新办法，建筑物由业主区分所有的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可启动。这与传统的规划管理和政府主导的强制性规划相比，此次珠海出台《办法》表现出明显的“协商性”。政府从原来单一的资源占有者和经营者，转变为多种利益人中的一方或协调人，最终形成的方案是业主、开发主体和政府协商平衡的结果。这样，既为各利益方提供了交换观点、建立共识的平台，又使决策方案具有更广泛的代表性，这对促进我市社会、经济及环境各个方面取得平衡具有极为重要的意义。

众所周知，城市更新是一项社会性系统工程，涉及的各种物质要素面广量大，有关利益主体众多，不可能一蹴而就。推进城市更新，需要发挥政府、市场、社会各方面的作用。笔者认为，就珠海城市建设而言，政府在推动城市更新时要把握好节奏，处理好几个关系。

一是城市更新必须坚持“以人为本、有机更新”。人是城市的主人，“以人为本”是城市更新的出发点和落脚点。珠海经济、社会的最终发展，说到底是为了满足更多市民的需求。因此，珠海城市更新要从适应人的全面发展需要出发看问题、找方向。“以人为本”就要强化公众参与;“以人为本”就是要更加注重公共要素的配置。建议珠海在推动城市更新时从现有实际情况和现实条件出发分类施策，理性评估空间需求，关注空间公平、包容和绿色发展，探索除拆建以外的改善、维护、提升型更新方式。

二是城市更新的速度应该与城市发展的速度相匹配。城市更新往往会带来城市固定资产投资的增加，一般而言，固定资产投资增加应保持在一个相对平稳的水平，这样的发展才是可持续发展。如果一个城市更新的速度超过了城市固定资产增长的合理水平，那么这个城市的开发建设会失去平衡，进而会造成房地产市场的大幅度波动，这种波动还会波及到城市发展的方方面面。因此，建议珠海政府相关职能 部门从公共财政的角度出发，确保城市更新改造时，其速度与珠海城市的经济发展速度相匹配，成熟一条，改造一条;成熟一批，改造一批，坚决杜绝城市更新“大跃进”。

三是要建立听证会制度，确保权利人的合法利益得到保障。实施城市更新，往往要改变一个区域的城市规划和空间权益分配，是一项涉及权利人、实施主体和周边区域人口等社会大众的工作，其可能侵害的群体或受益的群体非常广泛。因此，只有建立起一套行之有效的利益协调机制，为相关权利人提供平台保障利益主体的话语权，才能确保城市更新的公开透明性，才能受到市民的拥护。笔者建议，凡涉及到各个阶层市民切身利益的决策，都应该召开听证会，以保证城市更新事前和事中的公众参与，避免事后产生矛盾。

当然，城市更新不仅是城市功能、空间结构、产业模式等的更新，更是观念的更新。笔者由衷希望珠海城市更新工作能始终围绕“宜居城市”建设的发展目标、发展理念进行，在创新规划管理制度、破解拆迁难题、构建利益平衡机制等方面能进一步探索，取得好的经验。