保利：模式破冰难 30万间保守目标仍面临大考

2020年30万间目标面临时间考验

目前从房企布局长租公寓的情况来看，万科、龙湖布局时间较早渐成规模，发展迅速。

作为国家代表队的保利，在长租公寓领域目前仍处于冲刺阶段。

“到2020年公寓管理规模达30万间，成为国内领军的租赁住房投资运营商”一直是保利发展长租公寓的目标，但是，据公开数据，去年保利拥有30多个长租公寓项目，管理规模仅为1万+间。

业内人士分析，两年时间想要达到30万间的目标有一定难度，万科涉足长租公寓市场比较早，2014年推出至今房源数约为16万间，对比来看，保利要达成目标确实需加强冲刺。

在早前的访问中，保利公寓事业部副总经理姚志鹏透露，保利公寓主要布局一线、新一线或强二线城市，以广佛地区为主。保利地产内部项目的存量资产和自持租赁地块为业务基础，同时积极联合内外部资源抱团获取外部公寓项目。

掌柜财经根据保利公寓官网的数据统计得出，目前保利长租公寓的房源在全国布局并不广泛，且仅在北京、天津、沈阳、大连、杭州、武汉、长沙、广州、重庆和西安十个城市有房源，其中广州是保利公寓布局的核心城市。

央企资金雄厚 运营面临双重考验

保利作为国资企业，有着资源整合方面的优势，包括各类存量房、土地、资金的优势，而且还有国家利好政策的支持。

2018年保利成为国内首单房企租赁住房REITs发行者，首期规模为17.17亿元，成为央企回笼资金的示范者；2019年2月保利申请发行12.6亿元资产支持专项计划获受理。

但是在运营的过程中，保利同样面临着外部市场和内部运营的考验。

从外部市场来看，并不太乐观，从2018年下半年开始，公寓市场有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200亿元。

从保利公寓内部运营来看，提升运营能力、创利回笼资金、提升社区服务的品质不容忽视。

据了解，保利长租公寓在对外合作的管理模式主要包括两种：委托管理模式和收益分成模式，除此之外，保利也在进行外拓项目：对城中村微改造和更新；与其他的开发商进行合作开发和经营。

正如保利方面所言，目前保利在长租公寓行业的盈利主要是通过租金差来实现。

但市场分析人士认为，保利虽然可以通过一些增值收入，但改变不了其长租公寓主要的盈利模式。

克而瑞广州首席市场分析师肖文晓指出，对于企业来说，从事住房租赁业务的主要挑战之一就是资金投入大、回报周期长，发行REITs产品可以更快从市场募集资金，为企业的可持续滚动发展提供融资助力。

“目前来说，包括企业和监管机构、金融机构都在摸索中，房地产信托投资基金还不能成为住房租赁企业顺畅的融资渠道之一。”

而广州知名专家邓浩志则表示，央企保利虽然在政策和融资上有相对的支持，但是实际上这些支持不一定能够有很好地发展。就目前保利发行的REITs来说，如果是在像广州等一线城市投资开发，这些REITs的资金数目算不上有优势。