在积极去杠杆、降负债的同时，正荣地产继续采取逆周期拿地策略，通过招拍挂、与合作企业开发、并购等方式大量补货。年报显示，截止到2018年末，正荣总土地储备达到2456万平方米，分布长三角、环渤海、中部、西部、珠三角、海西等六大区域近28个城市，其中超过70%的土地储备位于一、二线城市，但真正一线城市土储占比仅为4%。对比同为新晋千亿房企的金茂、富力，其一线城市土储占比均达到了14%，正荣一线城市布局面临失守。
图：正荣地产土储区域分布
具体来看，正荣在长三角区域总土储达978.9万平方米，占企业总土储的近40%。其次，海西区域土储占比达28.90%，此外土储占比超过10%的区域仅中部区域和环渤海区域。值得关注的是，在正荣的2456万平方米的总土储中，其权益占比仅在53%，换言之正荣地产手里的真实土储面积总量其实并不多。
年报显示，在正荣2018年1080亿元的销售金额中，长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区分别贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。
但细化数据来看，在千亿销售额的贡献中一线城市仅占3.8%、二线城市占84.8%、三线城市占11.4%。一线城市销售及土储占比过小导致正荣地产近两年的合约销售均价逐年下降。2018年合约销售均价为16765元/平方米，远远落后于金茂、融信、远洋等同级别开发商。此外，正荣所着力打造的“正荣府”、“紫阙台”、“云麓”三大住宅标杆产品品牌影响力也远不及金茂的“府”系、泰禾的“院子系”等同级别产品系。
增收难増利 盈利能力薄弱成顽疾
2018年年报数据显示，2018年期内正荣实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3%;股东应占利润21.21亿元，同比增长50.5%;股东应占核心利润19.52亿元，同比增长70.7%。但在光鲜的数据背后，正荣在盈利方面则是持续疲软，增收不增利或许是正荣后期将着力解决的顽疾。
掌柜财经查阅相关资料显示，实际上近几年来正荣的净利率与毛利率一直保持在较低水平。从其2014年-2018年的盈利情况来看，公司毛利率均在20%徘徊，而净利率不到10%，最低仅在2.64%。而有数据显示，2017年的主流房企的平均净利率已经达到12.4%。
△正荣地产近几年毛利率、净利率
粤公网安备 44010602005421号
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