深圳湾最后一块宝地，住宅估值或超恒裕滨城二期！

　　(深圳湾)

　　讲一下这两天有了根本性进展的佳兆业东角头这块地。达力集团之前公告称，深圳同意进行土地置换，股价一日暴涨92%。

　　在我的印象中，这可以说是深圳湾最后一块宝地了，以后就算是还有，但也不会再占据这么好的地段了。

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　　01

　　这件事情已经拖了很多年了。这次深圳政府同意进行土地置换，让事件有了重大进展。对达力、对佳兆业，对深圳市三方，其实都是共赢结局的大利好。

　　在达力，公告之后，达力集团股价暴涨。这个公司现在最核心的资产就是这块地了，这之前，达力的市值只有18亿，今天也还不到30亿，这块地就值数百亿——有媒体估计是至少500亿，我觉得以同等比较来看，至少在600亿+。政府同意置换，解决了达力在这两块地上多年来的争议扯皮，有了一个根本性突破。

　　在佳兆业，意义虽不如达力那般大，但也足够大。一方面是因为佳兆业盘子相对达力很大，这块地再好也就是多了一个好项目。佳兆业在这块地上的权益是37.5%，支付代价是58亿(已经是大赚了)。但另一方面，这块地有了突破进展，意味着佳兆业进一步回归到城市核心区(几乎是深圳最好的地方)，更有机会打造出城市级地标，对于企业发展来讲意义重大。

　　在政府其实也是一桩好事。圳华这两块横亘歌剧院和后海豪宅区之间，长期悬而不决，深圳东角头这一片的规划就没办法启动，歌剧院、13号线地铁等重大项目建设也都可能会受影响。各自妥协，解决此事，政府可以腾出手来重新规划东角头，不失为一桩美事。

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　　02

　　这些就不详谈了，重点讲地块。

　　这个事情因为是“原地置换”，也就是说，圳华公司的地本来就在此，又加之牵涉历史久远，讲起来就复杂一些。

　　在1980年代，政府批了东角头这一片地，交由深圳航运总公司与香港达力集团合资成立的圳华港湾公司作经营码头之用，大概土地面积在33万平米。后来，圳华公司请求土地用途转为港口+居住+商业开发，政府批准了大约34万平米的建面，其中包括住宅、客运码头22.77万平米。到2009年，圳华公司又和深圳国土局签订了“东角头项目”土地合同，将该地块的总用地面积调整为约171786平方米，建筑面积310400平米。圳华公告里说的：有一块地签了土地出让合同，指的就是这块地(公告里的土地A)，这也是迄今圳华要求政府给予土地置换的根本依据。而另一块地(土地B)占地面积15.9万平米，并没有签土地出让合同，只是交了年费，所以不能说是它的。

　　我中秋节期间去现场转了一下，现状是这样的，有两块地，以后海滨路分隔，以西的这一块在蛇口山公园(就是原来的蛇口油库)和后海滨路之间，拉了围墙，地块较大，背后就是澳城，在地图上这块地明确标注为“深圳市圳华港湾企业有限公司”。

　　(北面蛇口新街，海琴苑，7.7万/平米)

　　(公司入口)

　　(西侧后海大道、蛇口山、半岛城邦)

　　以东的这块在后海滨路和中心路之间，背后是翡翠海岸，圳华公司树了一块招牌，严禁倾倒垃圾，好像是在宣誓财产权。地块内部望不见，草木茂盛。依公告对照，这两块地应该其中一块是土地A，一块是土地B了。过了望海路就是深圳湾运动公园，向西远望半岛城邦。

　　(圳华公司的提醒)

　　(北面翡翠海岸，18.5万/平米)

　　周边的市政基础设施质量很高，尤其是有很好的慢行系统，开发条件相当优良。

　　(基础设施与慢行系统)

　　(南面望海路、深圳湾运动公园)

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　　03

　　依公告，政府置换给圳华的地块，四至分别为：后海大道、蛇口新街、望海路、中心路。注意，公告说的是“一幅”，但这个四至包围的区域如上所言，是两幅。

　　好在蛇口东角头法定图则已定，可对比出非常多的信息量。

　　对比以上的法定图则及宗地指标，我们来细讲。

　　东角头这片区域一共是4宗地：

　　02-19-01宗地(图A)用途为居住+商业，占地95518平米，容积率3.2(现状即为圳华企业所在地)。

　　02-19-02宗地(图C)用途为教育科研用地，占地18194平米，规划为36班学校(现状即为圳华竖牌子的所在)。

　　02-19-03宗地(图B)用途同图A，占地28024平米，容积率也是3.2(现状为圳华竖牌子的所在)。

　　02-19-04宗地(图D)用途白色用地，占地108427平米，这个已经确定为深圳歌剧院的选址了。

　　左侧是蛇口山公园，后海大道东北侧(图A地块)已规划设有13号线“歌剧院站”(下面讲)。

　　基于以上，个人推测，置换的地块最大可能是在图A。因为最接近，如果是图B，差得太远。以及，考虑到与地铁未来人流的接驳，对歌剧院未来人流的服务，设在这里似乎也更为恰当。

　　但就算是图A，土地面积还是少了15482平米，这个怎么处理，我就不太清楚了。只能说是，法定图则要进行调整，土地重画(另外一个法定图则调整的原因是，容积率也不一样，置换的圳华项目占地11.1万平米，建面39.5万平米，容积率3.56，高于法定图则里的3.2)。

　　假定是在图A，那么这块地的未来是这样的。

　　1、南面正对深圳歌剧院，且是地铁上盖。本来歌剧院选址在1月份还没定，但在2月份披露的《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整(2017-2022)》环评公开中，确定了13号线从深圳湾口岸南延，并在“后海大道东北侧”设“歌剧院站”。可谓是一定歌剧院，二定地铁站。

　　歌剧院这个位置，也就是上图中的图D，地铁站就在这个项目与后海大道的交汇处。这意味着未来，这个项目将最受益于深圳“新十大文化设设”之首的歌剧院。

　　2、国际性商业文化街区。

　　5月份，深圳市规划和资源资源局南山管理局召开会议，听取包括“歌剧院”在内的南山区2019“四大战略工程”的设计成果，其间再次确认了歌剧院的选址，并且进一步披露了更多信息。

　　摘录如下：

　　项目组汇报了东角头片区城市设计和市歌剧院项目前期研究情况。深圳歌剧院是我市“新十大文化设施”之首……选址南山东角头片区，用地面积约2.8平方公里(陆域面积约1.2平方公里、海域面积约1.6平方公里)，片区具备“山、海、河、湾”等优质资源禀赋，有助于打造独具魅力特色的深港门户形象，项目拥有可进行规模统筹开发的用地条件和潜能，并结合青少年活动聚落及望海路北侧商业文化街区建设，形成空间集群效应，一体化打造滨海文化生活体验区，项目将通过引入轨道13号线解决片区可达性和交通压力。设计方案方面，规划提出了“湾区舞台”的设计理念，以歌剧院项目为核心，重塑片区空间结构，形成“三个文化聚落+双重海岸体验+艺术文化街区”的总体结构。并……提出深圳歌剧院的总体规模约18万平方米，将设置3个功能区，形成以大小歌剧厅为主的歌剧展演功能区，以歌剧创作、歌剧研究为主的创作群落区，以歌剧艺术交流和歌剧文化展览为主的文化交流区。

　　(就在“东角头地块”)

　　从文中能看出，这个地块一定会搭配适量的商业体块，并且未来一定会在商业设计上，有非常大的动作。以配合歌剧院，合力形成一个国际性文化交流场所与国际风情滨海商业文化街区。

　　3、西面蛇口山公园。

　　法定图则中那一大片绿色即是，蛇口山公园本身是蛇口油库所在，油库搬迁后规划为公园，规模大概相当于1/3个人才公园。今年7月份蛇口山公园项目正式立项，南山区政协召开蛇口山公园建设提案专题协商会，其间披露两点。其一，蛇口山公园要重点考虑利用蛇口山后工业园区的遗址，打造为一个“人文新地标”。有两座油罐不拆除，原地保留，作为“遗址”未来加固成为蛇口山公园的一部分，供市民参观。其二，“目前东角头片区总规划调整”(就是我们上面说的)，蛇口山公园的设计方案也要调整。对这个项目来说，怎么调不重要，家门口那么大一个公园那是确定了。

　　(蛇口油库)

　　想象一下，未来这个项目有多少休闲的去处?蛇口山公园、深圳湾公园、人才公园、海上世界、邮轮母港……

　　4、永久绝版海景。

　　后海大道以东所有的项目都带“海”字，别的项目说海景，未必一定，但这个项目是真正的永久性的深圳湾海景。对面是深圳湾运动公园，不可能再填海再建高层了。(因为法定图则要调整，所以，项目旁边的学校就不作优势了。)

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　　04

　　综合以上这些信息，圳华这个项目几乎是集万千宠爱于一身，是一幅令人异常兴奋的地皮。如果规划设计的出色，绝对有机会超越深圳过往的房地产地标，成为新的深圳湾之王。可能它距离称王的距离，就差一个(获得过普利兹克奖的)建筑大师吧。如果设计大胆，那么打造出一个大师级项目出来不是不可能。不但是住宅会有机会成为名片，商业也非常有机会成为名片。

　　从估值的角度，住宅是绝对要超过翡翠海岸、恒裕滨城2期的，后者目前单价分别是18.5万/平米、23.2万/平米。再保守，建成也要几年后了，价格冲20万+/平米一点都不算夸张(严厉限价不考虑)。

　　这块地的走向启幕，对于周边乃至整个深圳湾，自然是相当的利好提振。当然，目前的情况，地块还有不确定性。一是佳兆业与达力之间如何分配，如何合作，是否顺利。从这个角度说，项目距离真正的启动，恐怕尚需若干时日。二是，东角头区域规划未来如何调整，又将会如何影响到这个地块。以上都在未知之数，且走且看了。

　　但整体来说，这块宝地，极其值得珍惜，希望我们最终能够等来大惊喜。

来源：朱罗纪