傅士鹏：香港人趁乱出手英国 豪掷4亿伦敦买楼

　　今天是2019年10月31日，原定的英国脱欧日。

　　但可惜的是，因为议会干预，英国脱欧再次延期三个月，最晚到2020年1月30日。甚至，首相鲍里斯还发动了双12大选，准备通过一场选举来解决脱欧问题。

　　脱欧久拖不决，英国政坛再次陷入动荡之际，香港人又出手了。

　　英伦投资客(2019年10月31日)获悉，香港四大家族之一、李兆基家族成员郑启文斥资4000万英镑(约合4.06亿港币，3.63亿人民币)，买下了位于伦敦金融城的前警察局大楼37 Wood Street，并计划将其改建为酒店。

　　郑启文是李兆基二女儿李佩玲的丈夫，这次使用旗下的香港华大酒店投资有限公司(Magnificent Hotel)进行投资。

　　郑启文刚刚买下的大楼位于寸土寸金的伦敦金融城，属于英国二级保护建筑。

　　大楼紧挨着英格兰央行，距离伦敦金融城地标“小黄瓜”和“对讲机”大楼也不远。

　　因为大楼位置绝佳，又附带改建潜力，因此一经上市就引发了许多投资者的关注，郑启文最终加价1200万英镑，才抢下这栋具有悠久历史的前警察局大楼，并计划将其改建成一个五星级酒店。

　　大楼总共12层，内部面积约为5.7万平方英尺(约5295平方米)，按收购价算的话，单价差不多701英镑一平方英尺，约合人民币6.8万一平方米。

　　作为前警察局总部，大楼中间有个很大的空地，之前主要用于停放警车，在大楼转手后，这片空地也产生了巨大的扩建价值。

　　目前已经有多家设计公司为该大楼提出了改造计划，其中就包括将中间空地完全填充的方案。

　　值得注意的是，英国二级保护建筑物的改造成本一般较高，因为既要翻新内部空间，也要保留原始外观。

　　这也是为什么大部分地产公司认为，翻新旧建筑物通常是赔本买卖。

　　不过对于这个大楼来说，郑启文可以通过填充中间的空地来增加大楼的价值。

　　而且，中间空地的扩建申请难度，远比在建筑物基础上加盖要小的多，成本也更低。

　　郑启文是谁?

　　作为李兆基家族的女婿，郑启文来头也不小。

　　郑启文是香港顺豪建筑创始人郑天顺之子，目前担任港交所上市公司顺豪控股(0253)和顺豪物业(0219)的主席。

　　刚刚收购伦敦大楼的华大酒店投资有限公司就是顺豪控股旗下的子公司。

　　郑启文在顺豪物业持股63.29%，在华大酒店持股71.09%，不仅担任主席，也是公司的最大股东。

　　根据官网介绍，郑启文旗下公司主要从事的都是物业投资和酒店收购业务，目前在全球范围内持有多家酒店，遍布上海、香港、澳门以及伦敦等主流城市。

　　买过伦敦酒店，还赚了不少钱

　　特别值得一提的是，郑启文之前在伦敦有过一次成功收购的经验，而且还赚了不少钱。

　　2016年6月28日，郑启文同样使用华大地产，斥资7000万英镑(约7.31亿港元)收购了位于伦敦国王十字的Travelodge酒店。

　　由于2016年6月23日脱欧公投导致英镑大跌，而这笔交易又正好发生公投后的第一周，当时郑启文利用极低的汇率抄底了这个酒店。

　　如果按照该酒店的总面积来算，当时收购价为500英镑每平方英尺，差不多4.8万人民币一平米。

　　郑启文说这笔收购是一个完全被低估、且非常理想的投资机会。

　　如下图所示，从国王十字火车站到Travelodge酒店的步行距离只有9分钟。

　　加之酒店性价比很高，每晚房费仅81.99英镑(约740人民币)起，因此该酒店很受欢迎，经常一房难求。

　　郑启文对投资Travelodge酒店的预判，也在近期得到了验证。

　　2018年底，该酒店经由英国测量师评估后，最新估值高达9500万英镑。

　　相比7000万英镑的收购价，这个酒店在两年时间里涨了2500万英镑。

　　租金方面，根据年报，Travelodge酒店在2017和2018年的总租金收入均为313万英镑。

　　而根据最新发布的2019年中期业绩报告，该酒店自2019年6月22日起，全年租金收入将上调为354万英镑，涨幅达到13%。

　　可以看出，郑启文之所以再次买进伦敦物业，且准备改建为酒店，主要是因为他已经尝到了在伦敦投资酒店的甜头，租金和估值都在最近三年都涨了不少。

　　脱欧冲击下，英国酒店资产受热捧

　　相比在脱欧带来的大公司“搬家”对英国写字楼市场造成的不确定，英国酒店资产却因为英镑大跌、旅英游客持续增多而受热捧。

　　根据最新估算，在2019年预计有3890万名海外游客到英国旅游，并将在当地消费约245亿英镑。

　　英国旅游数据公司ForwardKeys发布的最新数据也显示，2019年夏天来英国旅游的中国游客比去年同期增加了20%，创下历史新高。

　　不只中国，今年其他国家民众赴英旅游人数也有不同程度增加。

　　与去年夏季相比，印度游客数量今夏增加了20%，日本游客和美国游客分别增长了10%和5%。

　　从投资的角度看，来英旅游人数不断增加，使得英国酒店资产长期看好，目前越来越多英国房东把自己的房子改造成民宿、用Airbnb出租就反映了这一趋势。

　　而与此同时，自带中国游客流量的中资财团也选择在最近两年强势进入英国酒店行业，收购了不少好资产：

　　“重庆李嘉诚”张松桥旗下的渝太地产以4233.6万英镑收购了伦敦经济型酒店Travelodge。

　　龙湖地产联合创始人蔡奎持有的佳辰资本以8000万英镑收购了伦敦希尔顿逸林酒店。

　　天安中国斥资6700万英镑(约合5.8亿人民币)买下了位于伦敦金融城的精品酒店South Place Hotel。

　　中国富豪Wayne Rong以120万英镑买下了位于英国苏格兰高地度假胜地的五星级酒店Isle of Eriska Hotel, Spa & Golf。

　　携程集团用旗下携领投资收购了位于英国伯明翰的假日酒店(HolidayInn Express)。

　　中国光大集团以275万英镑的价格，收购了位于英国西北部坎布里亚郡彭里斯镇的乔治酒店(George Hotel)。

　　中国信泰资本联手英国公司Aprirose斥资5.25亿英镑(约合46亿人民币)，收购英国酒店巨头——QHotels，包括26家四星级和五星级英国酒店。

       来源：观点地产网