齐俊杰：深圳调整豪宅税对楼市有什么影响?

　　昨天，就在全网电商都陷入打折狂欢的时候，深圳传来了大消息，房子也有望打折了，普通住宅，不再有价格的规定，对建筑面积144平米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。这就意味着之前的豪宅现在都算成普通住宅了。

　　简单算笔账，如果是1000万的房子，之前人家房主买的时候是600万，那么就是价差的400万，除以1.05再乘以一个0.05，最后要交的增值税大概是19万多一点。可见这个现在房价和原值的价差越大，要交的增值税也就越多。而对于满两年的普通住宅，则免征这笔钱，现在其实满两年，大家都很容易做到，但是面积这个事就没法变了，144平米这个规定，一直让大家很头疼。

　　放在过去，原值越低的144米以上的房子，越是难卖，房子差不多，价格差不多的情况下，大家就要比较税费了，都会去选择那个税费更低的二手房买，所以一般的情况是，卖家会把税费在房价中减去，所以我们看到税费越高的房子，市场售价就越低，这样房子才有竞争力，才能好出手，而现在深圳取消了这个豪宅增值税，如果卖家不调整价格，那么肯定买家得到实惠，少交了几十万的税费，但是如果卖家把这个钱加回到房价当中，则最后是卖家多卖了几十万。所以，谁能更有利，完全要看买方市场还是卖方市场，谁占优势，谁就更有话语权，买方着急买，那你就只能任人宰割，卖方着急卖，就必须给买方更大的实惠才行。所以这个事别瞎听中介忽悠，未必对你买房有利。

　　不过，从政策本身，这个倒确实该调整了，深圳这次也说是为了刚需，原来豪宅的标准实在是太低的了，2015年深圳的规定，南山区总价490万以上，福田区470万以上，罗湖390万以上，这些就算是豪宅，但现在根据动辄5-7万元的房价来说，490万可能连100平米都买不到，很难想象一套老破小，就要交个豪宅税，这实在是有点说不通。所以随着房价的不断上涨，这个标准肯定早就已经不适用了，这次深圳废除了价格标尺，确实是有进步意义，北京上海这些大城市，也应该会跟进。比如北京就更有意思了，五环内的普通住宅认定标准是39600元每平米以下，或者是总价在468万以下，39600元这个价格已经早就消失了，现在基本均价就是5万一平，那么468万的总价以下，你只能买一个90平米左右的房子，超过90平米就要算是豪宅了。所以北京已经全面豪宅化，有人测算了一下，95%的房子都是豪宅了，上海和深圳也是如此。

　　我们知道税收是最大的交易摩擦成本，如果税收高的话，就会影响交易，比如烟草税和奢侈品税，都起到了限制交易的作用。那么房子领域的税其实是最高的，现如今深圳把这个最多的增值税免征了，这对于恢复市场交易会有帮助，有助于提升二手房的成交量。无论是卖家得利还是买家得利，又或者大家商量各得一部分，总比拿这笔钱去交税了强。所以估计对成交量会有帮助。

　　很多人也都关心房价问题，我们不得不承认，成交量活跃了对于房价会有推动作用，一般降税都被视为是市场的重大利好，股市里降印花税，往往被视为是救市的重大信号，深圳这个举措，很容易被理解成为救市，老齐估计也确实能起到一定的效果。很可能会让深圳的房价和成交量，双双提升，未来老齐估计，其他的城市可能也会跟上这个政策，也会形成同样的效果，那么楼市很可能又要起一波小阳春。

　　综合来看，这个政策，我们其实是支持的，应该放宽豪宅的认定标准，因为他本身就不合理，无形中增加了普通购房人很多的成本，但副作用也同样明现，必然推高楼市成交量，从而刺激房价出现反弹，一线城市之前的缓慢下跌趋势可能会被打破。所以我们还是建议刚需的尽早买，趁着成交量还没起来，政策比较暧昧，能承受差不多就行了，否则后面房价如果再涨，你的心态就会崩溃。而现在看，这个政策之下，很可能会出现一波上涨，只是这波上涨能不能持续，现在还不确定。要卖房的，可以在这一波中，争取卖个更好的价格，而想投资的，最好还是别买，因为这个波动不确定，大的环境也没有变化。其实这几年，每年都有一波小阳春，但是一次扰动之后，很快就又恢复到下跌趋势当中。毕竟宏观货币环境被限制了，楼市就不太可能回到之前的大涨轨迹中。所以我们判断，小阳春是有的，但估计不会长久。在投资市场，政策从不会改变市场本身的趋势，政策底也永远不是市场底。这点在楼市上同样适用，更何况，现在恐怕也算不上政策底。大的方向依旧是房住不炒。

　　来源：金融界网站