傅士鹏：香港新鸿基10亿港元抄底接盘海航伦敦

　　香港财团又出手了。

　　英伦投资客(2019年11月21日)获悉，香港新鸿基公司(Sun Hung Kai & Co)联手澳洲投行麦格理集团(Macquarie Group)，斥资1亿英镑(约10.1亿港币，9.1亿人民币)，买下了中国海航集团持有的伦敦金丝雀码头写字楼——哥伦布广场17号(17 Columbus Courtyard)。

　　该楼目前被整租给瑞士瑞信银行(Credit Suisse)，又被称作瑞信大楼。

　　根据最新消息，新鸿基公司对瑞信大楼的报价已经被海航接受(under offer)。

　　在此之前，海航已经将于2015年8月31日买入的伦敦路透总部大楼(30 South Colonnade)出售给了另一家中资。

　　经过这两笔交易，海航彻底清空了所有英国地产项目。

　　海航打折甩卖，新鸿基抄底接盘

　　再说回刚刚发生的这笔交易。

　　三年之前(2016年4月20日)，海航斥资1.31亿英镑(按照当时1:9.3汇率计算约为12.183亿人民币)收购了哥伦布广场17号大楼。

　　三年过后，哥伦布广场17号大楼如今的成交价仅为1亿英镑，远低于之前的收购价，这到底是什么原因呢?

　　1、租客退租

　　原来，在海航买下所谓的瑞信大楼后，租客瑞士信贷就在2018年1月5日宣布，将于2020年初搬离海航买下的这栋楼。

　　虽然和业主的租约签到了2024年，但瑞信提出了解约申请，如果被否决，瑞信就会将大楼转租出去直到2024年租约到期。

　　此举意味着大楼业主需要迅速为该楼找到新租客，否则就面临空置风险，损失未来的稳定租金。

　　简单来说，租客的突然退租，影响到了该楼的估值。

　　2、海航流动性危机

　　海航此前的债务危机，大家应该都知道了。

　　为避免流动性危机，海航不得不通过出售海外资产，来偿还债务。

　　据《金融时报》报道，2019年4月17日，海航在香港的子公司CWT International的一笔14亿港元债务发生违约，导致其抵押资产面临被债权人接管的风险。

　　这笔债务的抵押资产，就包括这栋位于伦敦金丝雀码头的哥伦布广场17号大楼。

　　发生债务违约后，该楼自4月份起就由香港会计公司KLC接管，并由Begbies Traynor协助清算程序。

　　不过，由于海航随后完成了一笔再融资，将债务从1.38亿英镑增加到了1.61亿英镑，并将贷款期限延长到了2020年8月5日。

　　因此在今年8月份的时候，海航又重新拿回了哥伦布广场17号大楼的控制权。

　　然后，海航马上就开始迫切地寻找买家接盘，一直到香港新鸿基公司适时出现，以抄底价拿下了这栋大楼。

　　新鸿基公司出手英国，意欲何为?

　　来自香港的新鸿基公司抄底买下海航伦敦项目后，还准备在欧洲成立一个房地产债权投平台，专注投资欧洲的商业地产、开发项目。

　　对于这个新业务，新鸿基公司发言人表示：

　　“我们认为，房地产债权投资很有吸引力，相对股权投资，其估值更合理，风险更低、投资回报结构更好。”

　　“房地产是我们公司的核心业务，我们看到了房地产债权投资市场的巨大机遇。”

　　“我们将继续在大中华区和欧洲的房地产市场寻找机会。”

　　新鸿基公司在今年6月份发布的2019上半年财报中，还透露曾在伦敦收购了一个酒店。

　　新鸿基公司和新鸿基地产，是什么关系?

　　不知道大家有没有注意到，这次出手英国，收购海航伦敦项目的是新鸿基公司(Sun Hung Kai & Co)，并非大名鼎鼎的香港地产之王——新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties)。

　　值得一提的是，这两家公司虽然同用一个logo，但代表是截然不同的两大家族。

　　众所周知，新鸿基这个名字来自于三位创始人冯景禧、郭得胜、李兆基从其公司各取一个字得来。

　　“新”字取于冯景禧的家族生意“新禧公司”、“鸿”字代表郭得胜经营YKK拉链等业务的“鸿昌行”，而“基”字则取自李兆基之名。

　　新鸿基三剑侠

　　1969年，三位创始人开始各自发展所长、并于后期分家。

　　冯景禧成立了“新鸿基证券”及“新鸿基财务”，也就是后来的新鸿基公司，该公司曾一度占了香港股票市场总成交量的两成。

　　而郭得胜和李兆基则专注地产，着重发展新鸿基地产。

　　1985年8月，冯景禧中风去世，终年63岁。

　　冯景禧去世后，长子冯永发无心发展金融事业转战加拿大，次子冯永祥继续父亲业务数年后，于1996年把新鸿基公司出售给了联合集团的李明治家族，自此结束了冯景禧一手创办的金融王国。

　　新鸿基公司持股关系，由李氏家族控制

　　对比之下，新鸿基地产经过多年的分分合合，目前仍由郭氏家族牢牢控制，郭氏家族也是香港四大家族之一。

　　简单来说，新鸿基公司背后是李明治家族李氏家族，专注金融和投资(也涉及一些地产)，新鸿基地产背后是郭得胜郭氏家族，只专注地产。

　　两家公司没有任何从属关系，更无股权关联。

　　无独有偶，新鸿基地产也在伦敦买了不少资产

　　搞清两家公司的关系后，我们再看一下名气更大的新鸿基地产。

　　巧合的是，新鸿基地产近年来同样在伦敦买了不少资产，最近一笔也买在金丝雀码头金融城。

　　2018年9月28日，新鸿基地产联手爱尔兰开发商Ballymore，买进伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目Millharbour Quarter，项目价值10亿英镑(约102亿港币，90亿人民币)。

　　当时，新鸿基地产从伦敦本地开发商Galliard手中买下两块相连的带规划的土地。

　　根据英国土地注册局的资料显示，新鸿基郭氏的买地价格为5080万英镑，未来还要投入近10亿英镑，开发6栋44层高的住宅高楼，一共供应1513套公寓。

　　从地图上看，这次新鸿基公司从海航手中接盘的哥伦布广场17号大楼，和新鸿基地产去年买的地块Millharbour Quarter非常近。

　　除此之外，新鸿基地产的郭氏家族还持有价值10亿英镑的西伦敦Lillie Square项目第一期、价值5亿英镑的东伦敦Goodluck Hope等开发项目的股份。

　　Goodluck Hope曾是废弃工业用地

　　香港家族都跑英国来了

　　从上述几笔交易可以看出，香港家族最近加强了海外投资，特别是对于英国伦敦。

　　今年以来，已经有多个香港家族在英投入巨资：

　　李锦记李氏家族

　　2019年3月7日，李锦记健康产品集团斥资4550万英镑(约合4.01亿人民币，4.70亿港币)，从英国开发商Thackeray Estate手中买下了位于伦敦金融城的三栋大楼。

　　这三栋大楼就在李锦记之前110亿买的对讲机大楼的正后方。

　　三栋大楼目前都已经完全租出，共租给13个办公单位和7个零售租户，包括证券公司ETF、财富管理公司Prospect、餐厅Blacklock以及咖啡连锁店Black Sheep。

　　商铺之王黎永滔

　　2019年3月11日，“香港商铺之王”黎永滔斥资1225万英镑(约1.27亿港元，1.09亿人民币)，收购了位于伦敦梅菲尔 ( Mayfair ) 商铺和住宅大楼——46-58 Maddox Street。

　　该楼共有18间公寓，底层和地下室是6间商铺。

　　加上这笔，黎永滔已经在伦敦完成帽子戏法。

　　2018年9月20日，黎永滔以4900万英镑收购位于伦敦Soho的商铺151 Wardour Street。

　　2018年12月21日，黎永滔斥资1.52亿英镑，收购了位于邦德街的商铺——老邦德街2-5号(2-5 Old Bond Street)，收租英国奢侈品牌亚历山大·麦昆(Alexander McQueen)和意大利鞋履和包包品牌托德斯(Tod's)。

　　香港观塘区议会主席陈振彬

　　2019年3月30日，香港陈振彬家族斥资9000万英镑(约9.2亿港币，8亿人民币)，收购了位于伦敦金融城的地标级写字楼Monument Place，陈振彬目前还担任香港观塘区议会主席。

　　卖家欧洲核子研究中心(CERN)去年将该楼放上市场时，曾为其标价9700万英镑，但陈振彬最终砍价700万英镑(约7154万港币，6100万人民币)，只付出9000万英镑就拿下了这栋地标大楼。

　　值得一提的是，欧洲核子研究中心于2015年3月买楼时还花了9300万英镑，陈振彬付出的价格比4年前还低。

　　鹰君罗氏家族

　　2019年4月13日，罗旭瑞旗下富豪酒店集团(Regal Hotels)斥资2250万英镑(约2.31亿港币，1.98亿人民币)，收购了位于伦敦市中心黄金地段的写字楼Waterman House。

　　收购完成后，罗旭瑞计划翻新大楼，并将其改造为地标级酒店。

　　因为“争产风波”，在家中排行第二的罗旭瑞和持有朗廷酒店的三弟非常不和，所以这次没有使用家族中朗廷酒店品牌，而是使用自己的富豪酒店(Regal Hotel)品牌进军英国，打开伦敦市场。

　　罗旭瑞买下的大楼位于伦敦西敏寺区的Kingsway街道，对面就是伦敦政经学院(LSE)，走几步就能到达科芬特园(Covent Garden)和泰晤士河。

　　张氏家族

　　2019年5月25日，香港张氏家族控股(Cheung & Sons )斥资3000万英镑(约3亿港币，2.6亿人民币)，收购了位于伦敦金融城的写字楼28-30 Cornhill。

　　28-30 Cornhill大楼面积为30,816平方英尺(约2862平方米)，按照收购价来算，单价合人民币差不多是9万一平米。

　　大楼于2012年完成翻新，目前被出租给7个不同的公司，年租金收益率约为4.1%。

　　28-30 Cornhill大楼位于寸土寸金的金融城，属于永久产权的二级保护建筑，对面就是英国皇家交易所(Royal Exchange)。

　　永泰郑翼雄家族

　　2019年7月5日，前身为永泰制衣厂的香港永泰控股(Wing Tai)联手一位香港私人投资者，斥资2.25亿英镑(约合22.22亿港币，20亿人民币)，收购了伦敦金融城地标写字楼8 Salisbury Square，该楼为KPMG前英国总部大楼。

　　8 Salisbury Square大楼位于伦敦老金融城，紧邻Blackfriars和CIty Thameslink站，大楼总面积约为15.5万平方英尺(1.43万平方米)，按照收购价算单价约为每平米14万人民币。

　　香港永泰控股背后是郑翼雄家族。

　　李嘉诚李氏家族

　　2019年8月20日，香港首富李嘉诚家族旗下长江实业已达成交易，将斥资46亿英镑(约430亿港币，393亿人民币)，全资收购英国最大酒吧集团和酿酒厂Greene King(格林王)。

　　根据公告，长实将支付27亿英镑现金，并承担格林王19亿英镑的债务。

　　格林王创办于1799年，总部位于英国萨福克郡的贝里圣埃德蒙兹(Bury St Edmunds)，现在是英国第一大酒吧运营商和酿酒商，在英国拥有超过3000家酒吧、餐厅和酒店。

　　神秘香港富豪

　　2019年9月19日，据英国媒体报道，一位没有透露姓名的神秘香港富豪仅考虑了72小时，就决定以1075万英镑(约1.05亿港币，9568万人民币)的价格，买下一套位于伦敦科林西亚酒店(Corinthia Hotel)五楼，面积3,703平方英尺(344平方米)的顶层公寓。

　　这是过去五年来伦敦白厅区域成交金额最大的一笔住宅交易。

　　科伦西亚酒店是伦敦新晋的超级豪华酒店，离伦敦官方中心查令十字仅100米，一开业就成了好莱坞巨星、美国总统特朗普儿女下榻伦敦的首选。

　　李兆基家族成员郑启文

　　2019年10月31日，香港四大家族之一、李兆基家族成员郑启文斥资4000万英镑(约合4.06亿港币，3.63亿人民币)，买下了位于伦敦金融城的前警察局大楼37 Wood Street，并计划将其改建为酒店。

　　郑启文买下的大楼位于寸土寸金的伦敦金融城，属于英国二级保护建筑。

　　郑启文是李兆基二女儿李佩玲的丈夫，这次使用旗下的香港华大酒店投资有限公司(Magnificent Hotel)进行投资。