丁建刚：长沙取消“限价” “限价”变成“保价”

过去三年全国二线城市中，调控最严厉的长沙市，昨天（12月11日）调控政策由原来的“限房价”，改为所谓“限利润”。

昨日（12月11日），长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强长沙市商品住房价格管理。《通知》自12月11日起执行。 

文件详细地为长沙市商品住房基准价格制定了计算方法，并规定商品住房价格由“成本+利润+税金”构成。 

成本由8个部分组成：

即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。 

利润：以成本构成中的1-4项（楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费）之和为基数，平均利润率为6%-8%。 

税金：按国家税法和有关政策规定执行。 

NO.2 

这是号称中国最严厉调控的二线城市，政策大逆转。 

很多人看不懂，有各种各样的解读。 

拨开重重迷雾，来看这份文件：

1. 从2016年开始的所谓商品住房的限价，一直是以2016年9月的价格为基准价，按当时的要求，所谓“环比零增长”的原则来制定的。 

包括长沙在内的很多城市，制定限价时，根本不管开发商的地价和成本。 

2.而长沙昨天（12月11日）的文件，看似限制了开发商利润6%-8%，看似仍然在限价，但限价的实质发生了根本变化。 

这个限价没有天花板，是在所有的成本上顺加6%-8%的利润。 

换句话说，不管你拿地的价格如何，利润都可以顺加上去。 

财务成本也以24个月的人民银行当期法定利率来计算。 

稍有房地产市场常识的人就可以得出如下结论： 

1. 长沙市商品房已经取消“限价”政策。 

2. 新的价格（或者叫新的所谓限价）政策保证开发商有6%-8%的利润。

3. 这不是计划经济。

如果是计划经济，产品是由政府收购的，企业不需要自行销售。

而现在，企业仍然要自行销售，政府给出的价格利润是6%-8%，但市场接不接受，那是开发商自己的事了。

开发企业都清楚，现在的市场如果能保证6%-8%的利润，那真是阿弥陀佛了。

没有那么好的事儿，风险还是要你开发企业自己承担的。 

4. 新的政策表面上看仍然限价，但实际上是保价，更重要的不是保房价，而是保地价。

再遮遮掩掩，也不能否认这个逻辑。 

长沙调控政策的惊天大逆转可能是人们万万没有想到的。

但实际上，两天前，我们就已经做出了预判：

面对明年复杂严峻的外部风险和挑战，面对中国经济的下行压力，调控力度或多或少，或大或小地放松，几乎可以肯定。

可以预见的是，未来一段时间，地方政府的各种动作仍将急剧增加。

这个调控最严厉的二线城市，在过去三年中数次加码调控，“限价”政策竟然是以如此富有想象力和戏剧性色彩的方式结束了。

长沙的逆转，可能成为推倒中国房地产市场限价的多米诺骨牌吗？ 

附：2017-2019年长沙主要调控加码措施一览表