今年房企资金缺口或将超万亿 变卖项目将成常态

    持续调控之下，开发商的现金流还能支撑多久？这一自去年开始就被不断追问的问题，在新年伊始，热度依旧。

    瑞银房产10日警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。

    国泰君安的一份房地产研究报告则显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。记者发现，1.35万亿元的资金缺口量，相当于2011年万科销售额的约11倍。

    近日的一次地产会议上，黄金湾投资集团副董事长全亮透露，在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决资金压力的最佳办法。

    资金缺口或达1.35万亿元

    全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，2012年房地产行业资金链紧张已成定局。

    国泰君安针对2012年房地产行业的一份研究报告显示，整体而言，2011年房地产资金需求并没有出现缺口，但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元，而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径，房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。

    1.35万亿元的资金量不可谓不庞大。本报记者粗略计算后发现，2011年万科销售额为1215.4亿元，换句话说，2012年房企的资金缺口量相当于万科2011年销售额的近11倍。而中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》显示，2011年销售额排名前20名的房企，包括万科、恒大、保利、中海外等，去年合计销售额仅8773亿元，1.35万亿元相当于2011年销售额排名前20名的房企销售总额的约1.5倍。

    四方面原因叠加影响

    对于2012年房企面临的巨大资金缺口，首创置业一位匿名人士向记者分析指出，主要受四个方面的原因叠加影响。

    首先，销售受阻，回款能力趋弱。记者根据中国指数研究院(微博)的统计数据汇总后发现，2011年包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月开始，相关地产调控政策效果逐渐释放，成交量一路下滑。2011年包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建住宅总体成交量同比下跌18.01%，如天津、重庆与武汉2011年新建住宅成交面积分别同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三线城市被强制要求出台限购政策，随后楼市也与一线城市一起进入下滑通道。

    其次，销售受压之下，库存逐渐走高，沉淀了房企大量资金，且这种趋势仍在上升中。以北京为例。记者根据北京住建委官方网站的数据统计后发现，2011年北京商品房住宅期房供应套数为64846套，合计签约套数为28269套，套数签约率约43.2%。相比较而言，2010年的套数签约率为63.4%，2009年更是冲高至近80%。