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2012深圳房价偏离将趋于回归 购房者的机遇来临

来源:  南方日报 深圳房掌柜  2012-01-12 08:15:09
[摘要]2012年,房地产市场的萧条似乎跟“冬天”紧紧联系在一起。 世联地产董事长陈劲松在2009年楼市“曾经”的低谷时对购房者做过购房的建议,如今他再提机遇,“这可能是非常难得的机遇,碰到这么一次开发商极度缺钱 ...

  2012年,房地产市场的萧条似乎跟“冬天”紧紧联系在一起。

  世联地产董事长陈劲松在2009年楼市“曾经”的低谷时对购房者做过购房的建议,如今他再提机遇,“这可能是非常难得的机遇,碰到这么一次开发商极度缺钱,政府限购限价,然后市场价格正在回归的过程”,不过他提醒,“抄底”不是时间概念,要比较租金和月供,要比较拆迁补偿成本和房价,如果租金回报接近通货膨胀,如果拆迁补偿跟新房价差不多,那这些房产再跌可能不大,“中国未来的房价不会一路走低,现在只是中场,仅是调整而已”。

  “一两家重要的房地产公司会破产”

  2011年底,深圳楼市开发商降价潮背后是开发商的业绩压力和还债压力,与此同时深圳市场也伴随成交量萎缩出现了中介店铺的大量关门,大批中介人员转行的行业变化。但在世联地产董事长陈劲松看来,在目前如此严厉的房地产调控措施之下“中国房地产还是没有出现大的整合”。

  楼市调控,购房需求被抑制,使得深圳这样的一线城市从2011年上半年就开始出现成交量大幅萎缩的情况,到了10月份,随着限购令下“房票”的耗费殆尽,深圳楼市和全国市场的成交都出现了“断崖式”的成交量下跌。

  “但到2011年年底房地产业依然没有出现很大问题”,陈劲松日前在世联地产一次营销论坛上表示,房地产行业到目前为止还不那么缺钱,“一些钱都在这个行业里,所以没有像想象中缺钱”,同时这个行业不缺的是负债,负债一点都不缺只不过没有到期,但是在2012年负债要逐步到期了。

  陈劲松解释,目前中国房地产除银行贷款之外还有4个方向的钱还没有到期。一是离岸的私募债,在香港发行的中国房地产离岸的私募债在以前的两年大约发行了1000个左右,这些会在2012年的年中左右陆续到期;二是信托,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产,这笔钱会在2012年陆续到期;三是房地产基金,过去一年整个行业房地产基金大概1000个亿左右,大多数是项目性的;四是民间借贷,大概过去一年有4万亿,其中2万亿进入了房地产,但还没有到期。

  此外,政府融资(土地负债)、银行融资(贷款)、上下游融资(建筑商参建和销售预售款)这三部分的钱仍在房地产系统内,所以房地产行业到目前没有想象那样缺钱,陈劲松表示,所以到目前为止房地产业没有发生大的整合,房企突然死亡目前只是在边远地区出现少量的部分,因为钱还在,心不死。

  按照世联地产的研究,2012年可能出现的政策调整跟2011年不会一样。陈劲松认为,第一,政府上半年会出现态度的转化,会为开发商降价创造稳定的、安全的环境。第二,正常按揭的额度和正常按揭的利息会保证,这比2011年会强很多,2011年按揭额度不到位,按揭利息上浮,以至于开发商降价的好处都给利息吃掉。第三,政府地价会有明显下滑,或者是付款方式会有明显的变化,地价的降价,会在2012年上半年发生。第四,保障房明年要见到实效,并让老百姓真正体验到。第五,结构性减税一定会发生,而且就在2012年一季度,包括高端服务业、物流行业和小微企业。第六,政府有实质性的动作会改善民生。

  “这些都是会在2012年上半年实施的政策,所以今年上半年我们预计房地产价格回归会是一个理性的过程。”陈劲松表示,这期间会伴随着一两家重要的房地产企业破产,这也标志着房地产达成宏观调控的主要目标。

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责任编辑:曾荣晴

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