2012深圳房价偏离将趋于回归 购房者的机遇来临

　　“房价偏离将趋于回归”

　　房屋租售比一般是指房屋月租金与房屋总价格之间的比值。举例来说一个月租金3000元、总价120万的房屋其租售比就约为1：400，国际上通常用这一指标衡量一个区域房产运行状况是否良好。深圳目前普通商品住宅的租售比很多都在1：400以上，部分甚至高达1：600，而按照一般通用的国际标准租售比界定为1∶300—1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值，深圳目前不少普通住宅就处于这样的泡沫显现的状态。

　　对于2012年的深圳楼市业内认为这将是行业的一个“冬天”，“冬天的买家是刚性需求、小阳春式的改善需求和使用者三部分构成，而冬天就是成交量萧条，价格的高点向价格低点回归”，陈劲松表示。而这种回归也将使体现房地产价值的租售比和出租回报率有逐渐上升的过程，逐渐趋于合理。

　　现在中国人买房子全是为了升值然后往外炒卖赚钱，很少有人买房是为了出租回报，“这是上半场房地产市场的体现，而下半场将回归，租金回报将趋于合理”，陈劲松认为，租金回报要赶得上通货膨胀才合理，如果通货膨胀5.2%，物业租金回报要达到3%—5%才叫回报合理，而目前中国一线城市普遍不合理，尤其是豪宅。

　　金地集团总裁黄俊灿也认为行业已经进入“冬天”，“对于房企来说要看好现金流，不要出问题，经营上产品和策略要跟市场环境做匹配，什么样的产品更有竞争力，开发节奏先开发那个后开发哪个都要做些调整”。黄俊灿表示，2012年市场上应该是首置和首改类产品能够去化的速度快一些，而政策层面，因为中央政府和很多地方政府都表示不会轻易放松，调子已经确定，因此不太可能有什么大变化，大环境、大层面很难有什么好转，只有房企自己做调整。
　　而房企龙头万科总裁郁亮对于房企“过冬”则表示，房地产行业过去给了很多机会是作为投资品的房子，未来的机会则是给正常居住需求的房子，楼市下半场将回到了居住本身，开发商仍然可以赚取正常利润。从年底深圳市场上的万科策略可以发现，其入市的金色领域、金域缇香、翡丽郡、公园里都产品都面向首置和改善型的用户，全面提供非毛坯修房，均价均不超过2万。对于房价的趋势，郁亮提醒，以前买房产可能增值很大，现在不一定了，楼市下半场要回到居住为主属性的时代，每个市场的参与者都应该认识到这种转变，房子将不会是好的投资品了。

　　房地产行业将从超速发展回归到正常发展，陈劲松表示，这个行业原先的发展是超速，或者叫“末路狂奔型”，现在走向正常化：除了租金回报合理化以外，保障房使得住房结构趋向合理，房企对于住宅开发的快速周转更趋合理，而商业地产将越发金融化。

　　“2012年房价能触底”

　　“2012年房企当然希望市场能够变得好一些，但是客观来说也看不到这个市场能够变好的一些非常明显的因素”，黄俊灿直言，总体来说回转的机会不大，但是极度寒冷的可能性也不大，应该说2012年会像2011年下半年这样平平淡淡地过。

　　世联地产对全国24个城市楼盘的降价做了持续监测，结合2008年—2009年的市场量价运行轨迹后认为，2012年的市场表现将大致划分为五个阶段：量跌价稳的观望阶段、量升价稳的促销阶段、量价齐跌的降价阶段和量价齐升的全面回暖阶段。世联地产首席分析师王海斌解释，今年上半年市场会量价齐跌，市场从局部降价转为全面降价，预计下半年的成交量会高于上半年，但由于潜在供应大，市场依然会是供过于求的状况，房企库存量加大的话量价齐跌的概率就非常高。

　　房地产在这轮调控中触底后才能回升，越快触底对整个行业越好，也就是说触底后成交量越快回升，陈劲松对记者表示，希望这个行业是越快触底，如果不让跌复苏也慢。