2012深圳房价偏离将趋于回归 购房者的机遇来临

　　2012年，房地产市场的萧条似乎跟“冬天”紧紧联系在一起。

　　世联地产董事长陈劲松在2009年楼市“曾经”的低谷时对购房者做过购房的建议，如今他再提机遇，“这可能是非常难得的机遇，碰到这么一次开发商极度缺钱，政府限购限价，然后市场价格正在回归的过程”，不过他提醒，“抄底”不是时间概念，要比较租金和月供，要比较拆迁补偿成本和房价，如果租金回报接近通货膨胀，如果拆迁补偿跟新房价差不多，那这些房产再跌可能不大，“中国未来的房价不会一路走低，现在只是中场，仅是调整而已”。

　　“一两家重要的房地产公司会破产”

　　2011年底，深圳楼市开发商降价潮背后是开发商的业绩压力和还债压力，与此同时深圳市场也伴随成交量萎缩出现了中介店铺的大量关门，大批中介人员转行的行业变化。但在世联地产董事长陈劲松看来，在目前如此严厉的房地产调控措施之下“中国房地产还是没有出现大的整合”。

　　楼市调控，购房需求被抑制，使得深圳这样的一线城市从2011年上半年就开始出现成交量大幅萎缩的情况，到了10月份，随着限购令下“房票”的耗费殆尽，深圳楼市和全国市场的成交都出现了“断崖式”的成交量下跌。

　　“但到2011年年底房地产业依然没有出现很大问题”，陈劲松日前在世联地产一次营销论坛上表示，房地产行业到目前为止还不那么缺钱，“一些钱都在这个行业里，所以没有像想象中缺钱”，同时这个行业不缺的是负债，负债一点都不缺只不过没有到期，但是在2012年负债要逐步到期了。

　　陈劲松解释，目前中国房地产除银行贷款之外还有4个方向的钱还没有到期。一是离岸的私募债，在香港发行的中国房地产离岸的私募债在以前的两年大约发行了1000个左右，这些会在2012年的年中左右陆续到期；二是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产，这笔钱会在2012年陆续到期；三是房地产基金，过去一年整个行业房地产基金大概1000个亿左右，大多数是项目性的；四是民间借贷，大概过去一年有4万亿，其中2万亿进入了房地产，但还没有到期。

　　此外，政府融资（土地负债）、银行融资（贷款）、上下游融资（建筑商参建和销售预售款）这三部分的钱仍在房地产系统内，所以房地产行业到目前没有想象那样缺钱，陈劲松表示，所以到目前为止房地产业没有发生大的整合，房企突然死亡目前只是在边远地区出现少量的部分，因为钱还在，心不死。

　　按照世联地产的研究，2012年可能出现的政策调整跟2011年不会一样。陈劲松认为，第一，政府上半年会出现态度的转化，会为开发商降价创造稳定的、安全的环境。第二，正常按揭的额度和正常按揭的利息会保证，这比2011年会强很多，2011年按揭额度不到位，按揭利息上浮，以至于开发商降价的好处都给利息吃掉。第三，政府地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显的变化，地价的降价，会在2012年上半年发生。第四，保障房明年要见到实效，并让老百姓真正体验到。第五，结构性减税一定会发生，而且就在2012年一季度，包括高端服务业、物流行业和小微企业。第六，政府有实质性的动作会改善民生。

　　“这些都是会在2012年上半年实施的政策，所以今年上半年我们预计房地产价格回归会是一个理性的过程。”陈劲松表示，这期间会伴随着一两家重要的房地产企业破产，这也标志着房地产达成宏观调控的主要目标。