江瀚：长租公寓连续暴雷，我们该怎么看长租公寓？

　　近年来，随着各地租房需求的快速上涨，长租公寓这种新生业态已经开始全面崛起，面对着长租公寓市场的蓬勃发展，2018年我爱我家的前任副总裁曾经有个说法下一个暴雷的就是长租公寓，没想到最终一语成谶，一年之内长租公寓多家暴雷，长租公寓的未来该怎么看?

　　一、一年之内45家长租公寓暴雷?近年来，我国住房租赁市场快速发展，但问题也逐渐暴露出来。今年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境，越来越多的运营机构爆仓。其主要原因包括“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等。根据各大媒体及公开信息统计，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，而在2019年占了其中的53家，其中资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。针对长租公寓的问题，住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。在《意见》提出的一系列措施中，明确要求对“高进低出”、“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控租金贷业务，要求租金贷占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位，对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

　　所谓“租金贷”业务，是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商，但服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用。表面上租客是按月付租金，实际上每月是向贷款机构还贷。长租公寓行业中大多数企业特别是分散式企业基本都使用“租金贷”。去年下半年，长租公寓深陷舆论漩涡，特别是“租金贷”被质疑是用租客信用做贷款，利用期限错配资金沉淀用于自身扩张，存在“暴雷”风险，引起了监管部门和金融机构的注意，北京、深圳、杭州、上海等地对住房租赁企业的“租金贷”等融资业务开展了集中专项检查。面对着国家重拳整治，长租公寓暴雷严重，我们到底该怎么看待长租公寓市场。

　　二、长租公寓的未来在何方?面对着长租公寓当前的国家治理和暴雷乱象，很多人都在问长租公寓到底能不能租了?长租公寓市场的未来到底在何方呢?

　　首先，我们要明白长租公寓的需求到底是什么?改革开放四十年来，随着中国经济的高速发展，越来越多的租房需求正在形成，根据《中国流动人口发展报告》数据显示，2017年流动人口总量为2.44亿人，其中新生代流动人口(1980年以后出生)所占比重为65.1%，正是流动人口带来了巨大的现实住房需求。与此同时，普通高校毕业生人数近十年来呈逐渐增长趋势，据估算2020年全国高校毕业生人数将达874万人，正是巨大的增长让住房需求呈现出一个快速上涨的态势，再加上各地房价一直处于高位运行状态，那么很多大学毕业生和进城务工人员在相当长的一段时间内都需要通过租赁住房来解决自己的居住问题。但是，我们看到的另外一方面，则是中国房地产市场长期以来形成的租赁市场以C端为核心的模式，在这个模式中大部分房东都是个人房东，在这样的情况下所能提供的服务往往都是不足以满足大家日常需求的服务。正是在这样的情况下，长租公寓产业应运而生，长租公寓企业从房东手中批量租下房子，然后进行装修配好好用的家具(一般是北欧宜家风格的极简主义家具)然后再租给需要租房的人，这样的模式由于房屋品质有所改善，房源真实，而且管理较为完善成为了大家所青睐的模式，这就是长租公寓之所以红火的原因。

　　其次，长租公寓洗牌已经在所难免。长租公寓产业的起源实际上在业内众说纷纭，虽然有自如、相寓等发展很久的企业，但是基本上现象级的机构化长租公寓产业出现在2016年前后，这几年呈现出高速发展特征，但是在产业发展的初期由于市场的规范化水平不足，我们看到了整个产业进入了野蛮生长的阶段，很多地方多家长租公寓企业疯狂注册，大量收房，甚至在北京等地出现了长租公寓抢收房源引发区域性房租价格大涨的现象，但是对于长租企业来说，随着市场的逐渐成熟，那些为了赚快钱进行烧钱发展的长租公寓已经逐渐难以为继，今年以来的45家长租公寓企业纷纷暴雷倒闭其实就是这种趋势的体现。根据产业生命周期理论，当一个产业由高速增长期逐渐进入了产业成熟期的话，必然会出现的趋势就是产业出现二八分化，越是头部正规的长租公寓企业因为经营规范、资金雄厚、管理能力较强将越能够在这个市场生存下来，而那些自身资金实力、盈利能力不足的长租公寓企业则会逐渐被市场所淘汰。

　　第三，长租公寓的金融化趋势一定要被规范。在长租公寓的二八分化过程中最危险的则是长租公寓的过度金融化趋势，在租房市场上其实长期存在一种“付三押一”的房租模式，在这个模式中，租房者需要一次性缴纳较高的房租，但是现在的很多年轻人其实不具备一次性缴纳过高房租的能力，所以一些长租公寓企业则和一些互联网消费金融机构达成了合作，通过租金贷的模式，让房客向机构贷款，然后每个月还款的模式通过增加一部分的利息成本，让原先“付三押一”的租房模式变成了每月付款，本来这是一种利用金融手段帮助房客减轻压力的做法。但是在很多不正规的中小长租公寓平台那里却变成了平台敛财的手段，平台会一次性让房客贷一年的房租，而平台则是每个季度支付给房东，这样一旦平台经营不善出现了问题就会出现，房客已经付了一整年的房租(通过信贷的形式)，但是房东却没有收到租金的情况，从而出现了房客被赶出门的案例。因此，在这样的情况下，长租公寓的过度金融化一定要认真规范，这也是国家重拳整治的根源。整体来看，长租公寓市场的需求是切切实实的民生刚需，长租公寓在租房市场上的重要作用自不必说，但是整个市场的转型升级也是大势所趋，在这样的情况下中小型企业被市场出清也是正常的现象，因此，如何推动长租公寓市场应该是用一种审慎包容的心态来对待，规范其发展，推动市场更好地服务租房人群。

　　来源：江瀚视野观察