莫飞：楼市抗疫大行动！这个一线城市首次出手了

　　深圳稳楼市政策来了!

　　3月11日早间，深圳住建局出台支持房地产企业加快复工复产九条措施。通知显示，为帮助房企加快复工，允许线下开盘;加快商品房网签进度;同时，允许符合条件的房企解冻不超过预售资金总额的20%。　　

　　此前有数据显示，深圳2月份二手房均价达到72668元，同比环比均大涨超10%，价格再创历史新高。春节后，深圳某豪宅新盘开盘，“土豪戴口罩抢房”新闻也一度被推上热搜。

　　作为全国楼市风向标，此时深圳出台多条稳楼市政策，也意味着房企经营正在迎来“解冻”。不过也有人担心，流动性充裕条件下，资金是否可能继续流向楼市，房价还会继续飞天。 深圳出台9条稳楼市政策

　　3月11日，深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知，推出一系列复工、复市举措。　　

　　首先，基金君为大家先划出以下几个重点： 1、允许线下开盘;对已批未开盘、已批在售项目的房企，允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处。

　　2、加快商品房网签进度;采用“即报即签”方式缩短网签时间。

　　3、缓解房企短期资金压力;房地产开发一级资质的企业可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。

　　4、顺延项目交付时间和开发资质办理时间。

　　5、对受疫情影响人群，鼓励各银行机构灵活调整住房按揭贷款还款安排。

　　6、增加土地供应。 在业内人士看来，此次稳楼市的政策主要有两大方面值得关注。一是在审批程序上加快节奏，比如允许开放线下售楼处、推行房屋交易全流程线上化、“即报即签”方式缩短商品房网签等。这些规定被视作深圳松绑房企的重要措施。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来商品房签约、抵押登记、产权登记、税费代征代缴、房地产拍卖等业务可以实现线上办理，这对于现在房地产交易各环节的一个重新改造，线上交易，第一提高了效率，第二降低了成本。

　　另一方面，在缓解房企资金压力方面，深圳也有“大招”。具备房地产开发一级资质的企业或下属项目公司可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%，将直接缓解部分涉深房企资金压力。

　　因疫情影响，房企债务压力快速加大，房企生存再受市场关注。华泰证券数据显示，2020年2月单月，房企境内发债规模为363亿元，同比大增50%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策对房企的经营等给予了重点关注，主要涉及房企资金监管、工程项目进度、税费政策和拿地政策等。

　　此外，在需求端方面，上述通知提出，对受疫情影响较的购房人群，通知鼓励各银行机构灵活调整住房按揭贷款还款安排，合理延后还款期限，合理调整逾期信用记录报送。疫情期间无法非深户居民购房者无法按时缴纳社保，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。

　　专家：政策及时松绑房企

　　不能解读为“刺激房地产”

　　不少专家指出，此次出台的稳楼市政策，旨在给房企纾困，加快房企复工复产，并不能解读为楼市松绑信号。 “这几条措施明显在给房企纾困，此次疫情对广东省影响较大。在广东省中，深圳又是受影响较大的城市。当前疫情处于内防扩散、外防输入阶段，而深圳是国际化大都市，防疫压力较大。在这样的背景下，对企业进行纾困有其必要性。”李宇嘉表示。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺，深圳住建局出台支持房地产复工复产的这个政策非常及时，政策总体还是围绕党中央房住不炒的精神，并没有要刺激房地产，或者说暗地里松绑房地产的销售条件等。

　　“可以预期随着房地产销售活动的正常化，房地产的需求端也会活跃起来，整个房地产市场应该会在3月中下旬进入一个相对正常的状态，整个市场会慢慢回暖。”邓志旺表示。 据业内人士评价，虽然深圳楼市表现始终好于其他一线城市，但在“房住不炒”主基调下，楼市突破调控红线的可能性较小。

　　二手房价格创历史新高

　　深圳楼市再现“一枝独秀”

　　值得注意的是，尽管全国楼市销售断崖式下跌，但深圳的楼价却不仅没有松动，反而创下了历史新高。 据中国房企行情网显示，深圳2月份二手房均价达到72668元，同比环比均大涨超11%，价格再创历史新高。　　

　　而据各家房产平台网数据显示，2月深圳房价的确出现了快速的走高迹象。数据显示，贝壳找房网深圳2月份二手房均价59008元，环比上涨117元。中原地产深圳2月份二手房成交均价68185元，同比大涨25%，环比上涨5.76%。Q房网深圳2月份二手房成交均价60332元，环比上涨0.64%。

　　不过，从销售数据看，和全国一样，深圳楼市的销售情况也遭遇急速冻结。中原地产数据显示，受疫情影响，深圳二手住宅过户速度放缓，2月深圳二手住宅成交1667套，环比下跌77.8%，同比下跌16.5%，成交套数创2012年3月以来新低。

　　中国房价行情数据显示，2月份306个城市中有106个城市二手房价格环比下跌，199个城市二手房价格环比上涨，只有1个城市房价环比没有变动;202个城市二手房价同比上涨，104个城市房价同比下跌。

　　有业内人士指出，单月房价上涨并不能预示整年房价趋势，二月售价较多可能为一月的延续。

　　房住不炒仍是主基调

　　深圳楼市逆势大涨，也让市场担心，释放的流动性是否可能继续流向楼市。更有房产中介喊出：“楼价仍在大涨，抓紧上车”的口号。

　　据分析人士指出，影响房价的因素非常多，疫情之下房价不跌反涨，可能与市场预期有关。一方面，市场流动性有望出现较大的宽松;另一方面，楼市扶持政策密集出台。二月份以来，央行已多次释放资金流动性，累计释放资金超过万亿。

　　2月以来，全国多地发文扶持楼市。部分涉及需求端的支持政策，其中包括广州商服类项目不再限定销售对象、常州拟调整公积金政策支持首套房贷款、温州人才配售住房最低5折等。

　　不过，房住不炒仍是主基调，一旦“松绑楼市”信号出现，很快也被迅速打压下来。此前，广州楼市放松政策仅仅存活了一天，通知就被撤回，重新被挂出来已经没有了商住放开限购这一条。另外，驻河南省驻马店发布的17项稳楼市政策已从官网撤下撤回，目前仍执行原有的政策。

　　3月3日，央行、财政部、银保监会召开了金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会，在提及房地产的政策时，会议重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位还有“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求，要保持房地产金融政策的连续性、一致性以及稳定性。

　　原地产首席分析师张大伟指出，除个别三四线城市外，其实，目前各地楼市政策仍然以“稳”为主。对房地产市场交易来说，影响量价最关键的政策依然是房贷政策，特别是首套房的首付、二套房的认定标准等，而到目前为止，全国商业贷款购房首付政策并没有发生变化。

　　李宇嘉指出，地方政策被叫停是为了刹住楼市快速松绑的预期。他认为，疫情之下，地产行业要纾困，但纾困是有边界的，房地产项目各环节(开工、缴地价款、纳税、交付等)的履约可延后，困难群体的按揭月供可以延后，但“房住不炒”的红线不能碰。

　　(本文来源微信公众号：中国基金报)