谢逸枫：买房唯一风险是观望 错过2020年必后悔十年

　　当下购房者非常纠结的一件事，现在该不该出手买房、是不是好时机、会不会有什么陷阱? 前3月的疫情冲击楼市数据大面积下降，调控未见全面放松，房贷利率下调幅度小，是否等等房价下跌，再出手。等救市后，才是好时机，这是普通人的想法。之前，好多人听一些经济学家股评家的话，结果错过了7次买房好时机

　　相反，现在就出手，全球货币泛滥，人民币贬值，房价性价比高，产品选择多，救市在指日可待时，绝对是一个好时机。相信，聪明的人已经前往售楼部了。纵观中国楼市过去20年历史，每轮经济下行过快，房地产下行过快，房价即将预期下跌时，最危险最关键时刻，总会有相关的刺激政策，来扶持房市与给市场信心。

　　当下是时候扶持房地产了，没必要考虑，稳定经济关键是房地产。建议：一是降息降准，实行宽松货币政策。二是补贴中小房企，防止破产。三是全面取消住房限购、限贷、限售、限价措施，刺激购房需求。四是实行宽松的房贷政策，降低首套、二套房贷利率。五是购房免税和财政补贴，提高棚改货币化比例。

　　购房者强烈的避险情绪已经逐渐爆发，现在唯有房子抗通货膨胀。高速增长已经过去，城市化在下半年开始，进入城市群和大都市圈时代。房地产自然不会缺席，这是一个新的增长点，随着农村人口缓慢流入城市，城市之间的人口将进一步集中，城市住房将面临需求的释放。毫无疑问，之前二次降准一次降息，就是信号。

　　其一是放水，货币宽松信号。年内已降准2次，预计还有2次到3次降准，配合前2月的信贷新增4.24万亿元，预计全年18万亿元信贷。加上1月20日的一次降息，预计年内还会有2次到3次的降息。因此，新一轮货币宽松正式启动。其二是大救市，拯救经济，稳定经济大局信号，况且3.1万亿金融刺激已经开始，而新一轮基建投资刺激正式启动。

　　此前50万亿元投资计划总额的公布，其中今年10万亿元左右投资与基建，缺乏资金启动。降准之后，依然解决不了大量的资金缺口。最关键是土地审批权在8省市(北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆)试点下放到地方，也是大救市。解决了城市部分的土地指标审批难的问题，也解决了基建的部分资金来源，即卖地。

　　究竟有什么作用?其一是缓解中小企业资金链紧，现金流告急的压力。最关键是可以起到降成本，拯救中小企业，降低企业融资成本的效果。这当前中国经济最需要解决的，中小企业的贷款难，成本贵的问题。3000亿+5500亿+3500亿的流动性，显然满足不了这么的企业资金需要。但是银行决定着贷款谁，贷款给什么企业，贷款给什么行业。

　　可想而知，还贷都困难的企业与亏损严重的行业，估计是没多大希望可以获得银行贷款的。其二是缓解银行资金紧张的压力，增加市场流动性。这主要是解决银行资金流动的紧张趋势，避免银行资金使用成本上升，增加资金信贷的指标。这样银行就能够使用更多的资金贷款给企业。

　　这些资金会流动到什么地方?其一是基建业，建筑业，这是之前就讲到的，稳定中国经济的关键是基建业，其中各类的基建企业与建筑业是重点，靠地方发债，解决不了庞大的资金需求。解决了土地问题，关键是资金的落实。其二是制造业，譬如汽车业等，起到稳定经济的次要作用。

　　其三是房地产业，这是最重要的稳定经济引擎器。其四是部分资金会进入股市、债市等资本市场，这是无法避免的。其五是部分优质的中小企业，可以部分的银行贷款，这是没问题。因此，不要以为降准与房地产没关系，实际上银行都是最喜欢给房地产业贷款的，因为信用好，利率高、房价稳定，房地产业是支柱产业。

　　我们应该有理由与根据的相信，此次是板上钉钉的不例外。回顾之前的七次抄底购房的时机判断来看，非常符合笔者所房价规律与市场运行逻辑，即短期看政策，中期看政策，长期看政策。想毕，大家应该有所记忆。一次是97年金融危机，98年房改，买房是最好时机。这是财富第一次大分配。

　　之后是危与机的买房时机节点。二次是03年的非典，救市。三次是08年的次贷危机，“4万亿”的刺激。四次是2011年，银行收紧，性价比高。五次是2014年寒冬，2015年救市。六次是2016年，涨价前夕，救市。第七次是2018年上半年，下半年放松。可惜，有部分人还是等到现在还没买房。

　　这第八次是2020年，疫情+经济与房市下行，之后肯定是救市。2020年的楼市是未来10年买房难得的一次上车机会。美国2万亿经济刺激计划法案已经通过，各国都启动了经济刺激计划。而中国正在准备一揽子的经济稳定计划。股市是美国的经济晴雨表，房市才是中国经济的晴雨表，现下，保增长关键是房地产。

　　必须明白的是疫情之下，房企必须选择活下去，必须选择让资金链稳定，手上握有足够还债或覆盖债务的现金存款。关键是能够坚持多长时间。当然不是每家房企都是上市企业，可以坚持到6个月以上。其实就是上市公司，债务到期与销售回款缓慢及运营成本高，土地储备，规模扩张的压力日益加大。

　　眼下全球经济大衰退，股市集体暴跌。各国宽松的货币重启救市，央妈放水，印钞机器日夜疯狂不休。CPI咔咔的涨，富人们为抗资产贬值，紧急寻避风港。中国成为全球热钱的最好去处，相信投资市场已经开始注意到了。最大的资产泡沫不是房地产，是股市，是金市，是期货，是理财市。

　　房价暂停不涨了，房子还在，一回涨，好几倍。股份跌了，票子就没了，连本带利都赔了。如存款，负利率。别的资产、产品，又跑不过M2这小子速度，也难敌通胀这家伙。唯有房子，土地，最可靠了，但得注意杠杆，负债率，现金流的指标，这就是房子，土地的金融属性强大的原因。

　　上市公司都砸钱投资房地产。据数据宝的数据来看，截至2018年6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。而在2017年同期，持有投资性房地产的上市公司数量为1479家，合计持有市值8299.13亿元。

　　据数据宝的数据来看，2018年三季度A股上市公司投资性房产价值1.1万亿。其中剔除房地产上市公司，2018年三季度报有1696家A股上市公司拥有投资性房地产资产，占据A股上市公司一半以上。截至2019年6月，上市公司投资性房产已超万亿。长江商报记者梳理发现排名前10的上市公司持有投资性房产近4000亿，去年“炒房”赚超100亿元。

　　自2006年以来，A股市场首次出现上市公司持有投资性房地产， 彼时，500多家公司合计持有投资性房地产金额731多亿元。此后的十多年，A股公司持有投资性房地产持续扩张。截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投资性房地产，占比近一半，合计持有市值1.26万亿元。

　　据Wind数据统计，截至到2019年三季度末， A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48%，合计持有市值达13340亿元，投资性房地产均值也是不断攀升。2018年，A股上市公司持有投资性房地产总额首次突破10000亿元大关。2019年仍未停下增长的脚步，截止到三季度末，该数值已高达13340亿元，较年初增长超1150亿，增幅为9.43%。

　　房企都花样卖房，让购房者疯狂不已，为了稳定现金流与应对到期债务及活下去。譬如无理由退房，过去十年，市场低迷时期，一些大房企都会实施这招，今年超过20家大房企运用这个营销法宝。譬如是线上卖房，今年是最多房企采取的措施，超过200家房企。譬如是房企75折、85折卖房。

　　譬如买房送房，送宝马奔驰的房企，金茂府在四川成都推出“买一送一”、“买房送宝马”活动，这可是非常罕见的。应该讲75折、85折买房、买房送房、送宝马奔驰，其房子的性价比非常高，买房了的，肯定是赚了。譬如赠送面积，这是三四线城市房企的大招。譬如零首付、低首付买房等。如此多的花样卖房，该怎么避免陷阱。

　　其一是无理由退房，实质上是有理由的。其选择的城市、楼盘、户型、套数都是房企限制好了，价格与签合同时间及无理由退房的限制条件都规定好了。购房者一旦签了合同，意味着在基本上认同。因此，买房者一定要仔细阅读无理由退房协议与合同及补充条款等。

　　其二是线上卖房。这是一个新的买房渠道与挑战，相对于线下买房的相对公开、透明的场。线上买房，不可能看见实物与配套及规划设计等物体，同时五证是否全，具备卖房的条件等。最关键是楼盘的户型、朝向等都有可能存在不真实等。最好的办法就是让房企提供上面的全部材料，先下诚意金等。

　　其三是买房送房，送宝马奔驰。开创了新的营销策略，金茂府是首创的，虽然只是异地送房，房子与总价、面积大小、户型及城市差别大，一定程度上吸引了市场的强烈关注。不过，一个在成都，一个在昆明(送的房)，购房者未实地考察的情况下，依然是存在一定的风险。最好办法是实地考察后决定。

　　其四赠送面积，零首付、低首付买房。这是暗藏风险的，赠送面积一般是计算一半的面积。如果在不动产权证，是没有计入在里面的。因此，买了，就是意味着多付钱，相反可以获得一半的免费的面积。而零首付、低首付，其实是分期付款或者是房企代替你缴纳首付，之后购房者在什么期间必须缴纳首付。

　　来源：深圳房地产信息网