潘军：疫情背后的社区价值提升 未来居家环境畅想

　　众所周知，经过了40多天全国人民的防疫的安排，人们对于自己的人生、对于自己所居住的社区、对于自己在疫情下的生活，我相信都有了特别深刻的印象。我和大家一样，在这个艰难的时刻，我们共同战斗在防疫一线。从1月23号起，花样年和彩生活旗下2000多个小区都进行了全封闭式的管理。在这个过程当中，尤其是我们战斗在湖北、武汉的同事，跟我们小区的业主，经历了不同的时刻。

　　但经历了这个时刻以后，我们对未来要有思考，我们未来需要一种什么样的生活、什么样的社区、什么样的家庭，我们居家的环境如何来改变。我想跟大家分享一下花样年、彩生活集团在这方面的一些思索。

　　首先讲一个宏观一点的话题。大家都知道，中国的房地产经过高速发展的20多年，我们现在已经进入到一个快周转开发为主导思维的阶段。但是经历了快速发展以后，我们还有更多的工作、更多的问题需要解决。为什么这样说呢?因为原来我们主要解决有没有的问题，中国的房地产从80年代从深圳开始实践，我们有了真正意义上的房地产开发，真正进入黄金时期是1998年房地产按揭、取消福利分房，从这个时间点开始，到2018年，我们认为这是中国房地产的黄金20年。

　　从2018年以后，所有的开发商都感觉到了压力，我们的利润越来越薄，我们对开发周期的控制要求越来越高。但是我们面对的压力更大了，为什么?我们在高负债、标准化的同时，利润不断地下降，没有一家大的开发商不对自己的未来充满了焦虑。展望未来，我认为现在我们在中段，中国的社区、中国的房地产的开发一定会进入下一个阶段，就是会越来越强调产品的研发，来改变社区更多的功能，满足不同客户的需求，比如说某些极端的状况，比如说类似新冠肺炎疫情期间，我们的家庭在功能上要产生哪些变化。我们展开想象一下，可能我们在户型方面、生活功能分割方面要有变化。众所周知，在武汉，在早期我们会看到大量的病例是由于家庭封闭相互交叉感染，使得这次的新冠肺炎疫情产生了严重激增的现实。比如现在从户外或者从小区外进入到家庭的时候，实际上我们需要一个真正意义上能够将外面的病菌隔离在家庭之外的需求。所以我们的户型设计、家庭功能需要有这样一个防疫的安排。现在我看到我们有些同行已经有些思考，已经有相应的改变，比如说家庭内部也能够实现隔离化，主卧、客卧如何进行封闭式的管理，有没有办法隔离同一套房间里面的家庭成员，我认为是可行的。所以对我们的一个家庭、一个户型(四房、三房、两房)都有必要在功能上进行一定的调整。

　　再比如我们为什么会形成交叉感染?可能是因为封闭的环境，如何让我们的居家更绿色、更环保、更健康，比如说我们的新风系统的设计也存在改进。

　　我们从家庭出来以后，社区的功能会不会有更好的提升?我相信会有，比如说现在我们进入小区，物业人员都要进行额温测试。但是现在花样年、彩生活的一些关键小区都装了新的设备，比如说无感的红外测试，误差更小。这一类的设施设备在深圳的一些高新技术企业，已经将其研发出来，已经应用在了防疫一线。所有这些都意味着社区的硬件，未来在设计层面、前期的功能考虑层面，就要进行相应的变化。

　　第二，有了硬件，还要有关于软件的思考。最近我一直在思考一个更深入的话题，就是我们的物业服务团队如何进一步提升，实现更高的社会价值。这次有关的部门，包括我们的业主，已经通过日常的服务，感受到了关于物业管理公司新的社会服务价值。花样年和彩生活一直在对行业呼吁，提升物业管理公司在服务深度方面的考虑，政府应该赋予物业管理公司更多的行政服务能力。我曾经提过，我们的小区一定是要进行有边界、可封闭的管理，如果我们城市的小区全开放，那可能是一个灾难。我们在武汉看到有一些农民房小区、城中村，它所发生的新冠肺炎传染的频率，由于没有严格的管理，远远高于封闭式、有物业管理的小区。这次大家都看到，在全国的小区都是通过物业管理公司实现了隔离化的功能。彩生活、美易家两个团队在为业主封闭的日常生活所提供的服务，他们可以足不出户实现正常的日常生活物品的采买。还有一个就是如何进行社群的舆情管理，如何与大家进行真实情况的交流，在后面我会详细介绍。这是四个层次最终能落地的，一是看中央政府或者市政府一级，第二是街道，第三是物业管理公司，第四是社区业主。后面我会讲我们采用了什么样的方式，取得了什么样的效果。

　　这是彩生活的同事在1月23号(武汉封城的第一天)就进行了相应的处理，大家可以看到我们的清洁人员、物业管理人员、维修人员都进行了紧急的动员。就像习近平同志说的，社区是疫情联防联控的第一线，让所有社区成为疫情防控的坚强堡垒。要怎么做到实现最后500米的安全防护?我们来看一组数据，在武汉我们一共服务了接近200个小区，服务了21万人，一共有193个感染的业主。大家看这两个数据对比，一个是万分之9，一个是万分之49，差5倍。我们这里算是一个大数据比较，这个比例是可以对比的。在湖北我们服务了435000人，感染的病例是215，感染率是万分之4.9，湖北省是万分之11。再看全国的情况，我们服务的小区业主感染者累计是274例，我们身边就有这样真实的案例，感染率是万分之0.45，全国是万分之0.58。大家看到越是有管理的，它的效果越明显，所以有管理的社区和没有管理的社区是不一样的，相差5倍。

　　第二方面是关于社区的舆情。我们在1月23号武汉封城当天紧急启动了疫情防控的组织，每天全国一盘棋，我们在湖北的3000多名同事坚守在岗位。在这个时候，社区的业主是需要沟通的，这和我们传统的物业管理逻辑是不一样的。什么是社区?一定是业主之间和服务者之间需要沟通的。最近我们可以看到各市给我们的表扬信，我们和京东专门做了一个关于社区疫情智能管控平台，业主可以在彩之云的平台上下载，你可以来了解全国的疫情状况、武汉、湖北的疫情状况，以及你所在城市的疫情状况，以及它所可以供给的物资。我们1月23号在京东平台上一次采购了100多万口罩，来保证我们的业主。物业的反应速度是非常关键的，我们给业主做了什么?除了疫情信息之外，专家关于防疫的普及知识，让大家平静地在家里面，在小区里面生活，是防疫的重中之重。但是在家里面封闭管理，你人生从来没有这种体验，我们有同事是40多天在小区里面，没有逛街，这是他的人生第一次。在这时候怎么办?我们实现了线上购物，你可以在京东平台线上购物，我们进行集中配送，所有的缴费也全部在线上。这样做了以后有什么好处?我们有了集中化的管理平台，我们的防疫物资在同行里面是行动最早的，我们在疫情发生的第一周就为全国2000多个小区物业一线提供防护服、口罩、护目镜、医用手套等等，全部由总部来配送。还有疫情通报，我们会通报周边小区以及你的小区有没有感染情况。同时我们对所有的小区进行消杀。另外我们送菜上门，让大家的隔离生活有保障，使得我们所有的业主可以在家里就实现个人的防疫以及对社会的贡献。这也是最近我跟政府要呼吁的，当大灾来临的时候，我们绝大多数的业主需要畅通的信息，在信息公开透明的情况下，我们的业主能更好地配合政府整体的封闭防疫的安排。越是不透明，越是恐慌。所以我们进行了相应的关于舆情的处理和跟业主紧密的沟通，上门进行宣传，通过线上进行疏导，通过集团平台的物资给予保障，我们的社区反而越来越平静。

　　经历了这些以后，我认为我们的小区正在实现一个升华，正在从一个物理冰冷的概念，向具有温度的方向来进行演变，我把它叫做社区。社区是什么?是小区+业主。通过这两者的互动，形成社区。而这里面的催化剂就是物业管理公司。所以我说我们的物业管理公司未来要有变化是什么?是变成社区服务公司。社区和小区的最大不同，第一是要有人参与，第二是要有人际间的互动，第三是要有硬件和软件的维护，我称之为社区。这是我们最近在防疫期间获得的奖励，这是我们给业主研究保障方案，这是有消杀功能的门岗等等。当我们这些都实施落地以后，我们的社区就变成了一个有温度的空间。而中国未来恰恰是需要将小区转化为业主的一个共享的、有温度的社区。

　　我是我的一个思考，很高兴在这样一个特殊时刻通过观点的平台与大家来分享花样年、彩生活在这一个多月时间里面的努力，也更希望我今天的话题能够跟大家产生互动，真正推动房地产行业能够不断向前，越来越多地和业主能互动起来，实现最大的也是最有价值的工作，就是把我们的产品真正使它成为对社会、对业主有贡献的精神家园和我们的美好生活家园。

　　来源：观点地产网