谢逸枫：地方调控不能太任性 政策文件不可轻易撤消

　　过去4个月中国楼市调控最大的问题不是放松，是放松楼市控政策文件下发之后，一日或三日内就被撤消。2020年4月10日的山东青岛市发文放松限购与调整限售年限，三日不到就撤销放松文件，暂按原政策执行。这就是所谓的示范效应较强，还是地方任性调控。目前各地放松的调控政策，即没有触碰政策底线，更没有违背‘房住不炒’大原则底线。

　　按照放松限购、限贷、取消限售限价、下调房贷(不限购城市)首付、公积金贷款的调控政策“一日或三日游”城市来看，去年7月20日的开封、12月的衡阳、2020年2月21日的驻马店、2月24日的浙商银行首付2成(不限购城市)、3月3日的广州、3月12日的宝鸡、3月17日的济南、3月24日的海宁、4月10日的青岛。

　　青岛成为第八个楼市松绑政策撤销文件的城市。短期来看，房地产放松政策收回的基本原因，不是微调力度过大，与所谓的刺激市场而非稳定市场的政策没有任何关系。另外是房地产政策能够落地的前提条件，与救企还是救市，也是没有任何关系的。同时与所谓的房住不炒底线没有关系的。根本的原因，都是因为地方调控太任性，有权任性，朝令夕改。

　　地方调控不能太任性，不能太随意，楼市调控放松文件不可动不动就撤消，或者是收回放松楼市调控的文件。如此朝令夕改，这是非常不严谨的。一方面是非常不利稳定房地产市场，更加不利于房地产市场长期健康发展。另一方面是不仅削弱了楼市调控的影响力，也削弱了出调控政策的公信力、权威性，会让市场失去信任的。因此，地方应该出放松政策之前就应该做好调研或调查，不应该发出了，舆论一质疑就撤消文件。

　　事实上是户籍、人才政策成为房地产政策调控放松的一窗口，准确的是一个工具。2020年一季度超过50城发布人才引进政策，放宽落户和购房要求是“标配”。人才引入应更多地与产业政策挂钩，同时应加强人才流动的政策衔接，完善劳动力资源流动的市场环境。4月9日，国家文件就是表示，要推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。

　　自3月，深圳、广州、天津、西安、苏州、上海等20多个城市发布人才引入政策。其中，大部分城市放宽对学历型人才的落户限制及购房限制。另外是4月1日的杭州、三亚，4月2日的沈阳，4月8日的南京，天津。之前的广州黄埔、南沙、花都、番禺、白云区，广东江门等亦相继出台人才政策，并给出购买首套房方面的支持政策等。

　　关键是放松限购、限贷、公积金贷款首付的调控政策，是完全符合市场经济的行为，符合经济发展规律的措施。没有违反任何的法律、法规，这是取消不适合房地产市场发展需要的管制政策，是回归市场化的最好必须。为什么就要撤消放松调控政策的文件，为什么不直接取消掉不符合经济、房地产市场发展需要的政策。

　　如果按照4月7日的金融委会议的明确要求，放松和取消不适应发展需要的管制，这就是告诉地方赶快砍掉楼市的限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商、限企等“八限”管制政策。意味着不适应当前经济、房地产市场发展需要的管制政策，应该现在取消和放开，因为不发挥市场经济的发展，不符合房地产市场长期健康发展。

　　老是用行政命令决定着供需关系、价格，不是由市场决定供需关系、价格，结果就是导致扭曲市场供需关系，价格丧失市场信号。其一是分批收回之前实施限制楼市的限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商、限企等“八限”管制政策。其二是全部取消限制土地市场的限地价、限摇号、限房价、限现房销售、限销售对象、限自持、限竞配建、限租赁等“八限”管制政策，加大商品住宅土地供应量。

　　其三是下调房地产项目资本金比例与房贷首付、利率，放开房地产金融市场管制。其四是免减房地产税费，不是加税费。这些管制、调控政策，已经严重违背市场经济规律，扭曲市供需关系。如果不取消或放开管制的经济、房地产市场的限制性政策，无法激发房地产、经济活力。道理简单，管制多了，市场会失去活力。可能外资进入中国已经是不可避免，应该及时准备好。

　　按照4月7口，金融委召开第二十五次会议强调，第一是加大宏观政策实施力度，稳健的货币政策要更加灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。第二是发挥好资本市场的枢纽作用，不断强化基础性制度建设，放松和取消不适应发展需要的管制，提升市场活跃度。说明要发挥好资本市场的枢纽作用，就必须把管制房地产市场的限制政策取消，把限制投资的政策取消或放松。

　　后疫情时期，如果要刺激经济复苏，拉动投资与刺激消费及增加财税收入，实现保增长、保企业、稳就业的目标。那么，现在就应该立刻放开与取消管制房地产市场的调控，取消或放松不合理的违反市场、不适应发展需要的政策。况且一季度的经济都可能是负增长，房地产下行过快，严重影响到经济复苏、企业复苏，个人就业。目前我国中小银行数量达4000多家，资产总额占整个银行体系的四分之一，是国家银行体系的重要组成部分。

　　其一是释放需求。把“一刀切”的各种限制性、管制房地产市场政策取消，实行因地制宜的方针。全部取消限价、限签、限摇号政策，让价格回归市场。全部取消限离、限商、限售政策，让婚姻、投资自由，让市场作主。放开或调整限购、限贷、限企政策，允许有条件的人、企业可以财务、改善生活的自由买房。二线与二线以下城市全面放开落户限制，鼓励他们在城市定居并购买住房。

　　其二是刺激需求。支持首套刚需、二套改善、三套保值增值的合理需求，放宽限制政策，快速去库存。首套与二套贷款首付、利率下降。免减税费，下降购房成本。财政补帖买房，保护首套的购房者。人才、抗疫一线医护买房补帖与帖息。允许第三套房贷款，首付七成。取消棚改货币化安置一刀切，允许有条件有资金的地方实施棚改货币化安置。

　　其三是激活土地市场：取消限制土地市场发展的管制调控、政策，避免地方资金链破裂，债务放大，增加财政收入。取消土地限价、限房价、限摇号、限自持、限租赁、限配建、限户型的限制政策。2.地方取消新出让的土地上建设商品房现售的试点。3.下调土地出让保证金的比例。否则土地市场的不健康，会传到房地产市场上。

　　其四是拉动投资与消费：调整管制房地产投资的政策，拉动投资需求，稳定经济。1.下调房地产项目资本金比例。2.放开房地产企业融资贷款渠道，银行、股市、债市、信托、基金、保险等渠道。3.房地产投资基金(REITs)。4.下降商品房预售条件、放松商品房预售资金监管。这样才能够把57个相关产业的生产、供应、消费、投资的链条运转起来。

　　来源：房信网