李宇嘉：疫情下愈发魔幻的深圳楼市，调控终于来了

　　1st

　　近期，业内都在传言，深圳会不会出台政策，打压楼市，具体的措施，还传的有鼻子有眼的(重磅的有：已婚才有购房资格，有二胎的才有购二套的资格)。

　　但紧接着，官方表态来了，3月深圳二手房均价6.4万，住建局表示，房价涨幅不大。言下之意，楼市还未到收紧调控的必要。

　　几乎在同一时间，国家统计局发布了70城房价数据。数据显示，深圳二手房价格环比上涨1.6%，居70城涨幅第一。但饶有意味的是，国家统计局也表态，“深圳二手房价格微幅上涨”。或许，这与大家的体验可能不一样。

　　为何，会出现这样的现象?接下来就给大家做详细的解读。

　　就在住建局表态二手房价格“涨幅不大”的前一天，也就是4月16日，深圳发布了楼市新的政策，总基调还是给行业纾困，缓解疫情的影响，增加商品住房供应。比如“降低预售门槛”、“延期缴纳土地出让价款”，“促进城市更新提速”。

　　你看，不仅没有加码调控，还在扶持市场。

　　2nd

　　那么，深圳房价到底有没有“快速上涨”?

　　住建局只是说，3月二手房价格6.4万，涨幅不大(没记错的话，这应该是官方首次公布二手房的成交均价)，但没有公布同比上涨了多少?

　　我们这里不要争论，其实大家心里都明白，去看看刚发布不久的70城二手房价格指数，就知道了。

　　大家可能还记得，去年12月深圳部分业主暴力“控盘”后，当时官方有一个表态，5%是年初划定的二手房价涨幅目标。

　　其实，经过去年“8.18”(深圳推进先行示范区建设)后的一波上涨，再经过这一波上涨，涨幅大与不大，高下立判。

　　疑惑的是，为何稳坐钓鱼台?

　　难道，不知道房价上涨吗?不知道加杠杆吗?不知道有炒作吗?都知道。

　　但，一是确实没有办法;二是楼市调控的逻辑，真的变了。

　　去年三季度的经济“失速”、“产业空心化”，四季度经济是怎么拉起来的，我们应该默默地复盘一下。

　　一波刚平，一波又起，今年的疫情，对外向型的深圳，影响会很大。你说，这个时候，还能收紧吗?这不是依赖楼市与否的问题，而是权衡当下和未来的问题。

　　再说了，“8.18”以后，深圳的地位变了。过去，深圳是特区，一门心思搞改革开放和制度创新，给全国提供经验就行了。现在，深圳是大湾区的核心，不仅自己要更强，还得带动周围的小兄弟们一起繁荣起来。能力越大、责任越大，但责任大了，能力就得强起来。

　　但是，看看我们的钱袋子，2015-2017年是深圳近20年的高光时刻，金融、互联网、高科技蓬勃发展，其另一面就是财政充盈。但现在，这些轻而易得的红利，不再像过去那样唾手可得了。深圳未来的发展，一要补上过去的“欠账”，二要担当大湾区的龙头。

　　钱从哪来?不管认不认可，地产真的是一个重要的渠道。就像当初建特区，深圳没钱，一筹莫展，霍英东说，“你们有土地。怎么会没有钱呢”?

　　3rd

　　所以，当下的中国，越是发达城市、中心城市，责任变得越来越大了，土地、地产也越来越重要。

　　但是，你千万别认为，依赖土地和依赖地产，就是一件坏事情。

　　没有土地财政，可能没有很多问题(比如高房价)，但同时，也就没有特区的今天。

　　今天的深圳，房价那么高，但青年才俊还是源源不断地涌入，就是因为，它有国内最多和最好的就业机会，也有最美丽的城市环境，未来还会有最好的公共服务设施。

　　如何利用好地产，绝不是要靠地产拉动经济，绝不是赤裸裸地刺激房价，更不是让老百姓拼命加杠杆。而是，地产能对接公共服务、对接实体经济、对接科技创新。

　　1985年，深圳搞特区建设，借贷6.5亿贷款，每年须还息5000万。这个钱，差点儿把深圳逼疯，后来是靠卖地才还上。

　　经济发展，有极强的路径依赖和路径锁定。过去的模式，已经决定了未来可选的政策变量。

　　从去年开始，深圳卖地政策就变了，“双竞双限”下，配建好人才房、控制好人才房和普通住房价格，其他的价格，放开算啦。

　　所以，去年深圳干脆不公布房价了，因为这个价格没有意义了。

　　你看，近期深圳出让的地块，都是人才房地块。很快，前海要卖宅地了，仍旧是“双竞双限”，普通商品住房限价10.7万，开发商能自由定价的那30%，价格会更贵。

　　估计，很多人才都想买限价的商品房。这背后，却是那自由定价的30%，给限价的房子买单。

　　根据某研究院的数据，3月份光明区的房价，相比去年上涨45.4%，涨幅全市最高。

　　大家炒什么呢?炒的就是，光明要打造“国家科学中心”，有可能会成为下一个南山“科技园”。

　　但是，大家对比一下南山“科技园”对深圳的贡献，对国家的贡献(粤海街道独扛毛衣战大旗)，目标实现了，房价上涨还是问题吗?美国硅谷的房价，比深圳高，没有硅谷，美国会怎么样呢?

　　大家想一想，但凡科技创新强的城市，哪一个不是高房价?(这里绝不是为高房价唱赞歌，而是说，没有天上掉馅饼的好事情)。

　　中国这艘巨轮，行驶到当下，各种红利都衰减了，被高增长掩盖的问题开始现象，比如中产扩围、社会保障等。每迈进一步，都是要有对价的，有成本的。

　　所以，你愿意买光明6万元单价的房子，买的就是未来。其实，也就是给基础设施和公共服务设施做贡献。

　　高层监管，对深圳一直以来是宽容的。想当初，对于深圳搞土地财政(土地公开出让，支持特区建设)，监管上已是冒天下之大不韪了。

　　现在，深圳搞先行示范区，城市“二次”升级，监管还是宽容的，就在这1997平方公里这个狭小的空间里折腾。

　　难道，不知道很多钱在往楼市走吗?当然知道了，但在当下，如果一部分钱，不往楼市走，也不会往实体走。

　　如果，50%的进入了楼市，50%能进入实体，已谢天谢地了。中小微们，很多现在手上都有房子，拿房子抵押，拿到银行的钱，就业也好，实体也好，才能抵抗住疫情的冲击，重整河山待后生。

　　当然，这里要有个度，杠杆政策不能突破，不能大部分拿去炒楼!

　　4th

　　所以，当下深圳的楼市调控，能干什么?

　　首选项，就是供给侧放量，应对需求。

　　所以，4月16日深圳发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》中，政策焦点是增加供应，特别是城市更新，它供应了深圳90%的房子。

　　过去几年，很多企业外迁或转型，腾出来大量工业用地。未来，更新全面提速，释放用地空间。

　　以供给缓冲需求，符合疫情当下的政策导向，既能稳定投资，还能激发消费需求，并借助地产的“强关联性”，促进上下游复工复产，打通任督二脉。既然需求充足，那就以更充足的供给，去应对需求。

　　其实，除了深圳，大城市都在猛戳楼市的供给侧，上海也在大规模供地，近期一次性推出50宗地，北京也一样，一季度供地同比增长了60%。深圳隔壁的广州，更是如此。

　　当下，疫情对经济的滞后冲击，开始全面体现，而未来，冲击还会有多大、持续多久，还不太确定。所以，当下的深圳，不太可能收紧楼市调控政策，将需求端打压下去。

　　调控的另一个选项，就是打击投资炒作、作奸犯科者。

　　对于资金违规进入楼市，对于违规加杠杆，对于过度炒作，开发商也好、中介也好、银行也好、自媒体也好，监管一定会来的。

　　就在今天，深圳人民银行发布了房抵经营贷摸查的通知：

　　从这个通知来看，我们有几个结论：

　　一是，杠杆是此轮深圳房价上涨的罪魁祸首。别说深圳的购买力厉害，有钱人是有，但没那么多。想一想，即便按照官方6.4万元的均价计算，80平米的房子也要500多万，首付(加税费)最少也要200万。谁能一下子拿出200万现金?所以，动辄1000万的购买力，无非是拿银行的钱来玩儿。

　　二是，有了房子抵押，银行一劳永逸，不关注贷款实际投向。所以，对于资金违规进入楼市，渠道是什么，规模有多大，深圳央行也不知道，要一家银行一家银行，一笔一笔贷款来摸查，这就是金融监管的现状。2015年股市配资如此，现在的楼市也如此。

　　三是，只要把杠杆控制住了，深圳楼市立马稳定。问题是，涨上来的怎么办?要跌回去吗?深圳表态了，涨幅不大。未来，要把自己架在火上烤了。

　　来源：房信网