阎镜予：湾区决战M0的制度解读、经济算账、案例分析

　　M0，新型研发用地。

　　2019年和2020年，粤港澳大湾区各地政府陆续发布支持政策，在用地相对紧张、产业诉求较为强烈的珠江三角洲地区，M0将成为政府招商的主战场。

　　决战M0，剑已出鞘。

　　什么是M0?为什么要搞M0?各地搞M0的政策有哪些特色?M0的核心吸引力在哪里?又存在什么约束?M0的经济账能算得过吗?哪里的账最好看?拿地的承诺容易兑现吗?

　　作为曾经深圳总部经济政策编制的参与者、深圳23个战略性新兴产业基地集聚区的推进者、现在大湾区产业地产开发运营的建设者，笔者试图对M0做一个全面的梳理，用数据和事实，一一回答上述问题。

　　一、什么是M0

　　传统的工业用地M1-3是以污染程度进行划分，而M0是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。　

　　简单的说，M0三个特点：工业用地的功能更加丰富、利用率大幅提高、性质多元配套。

　　二、M0是如何发展起来的

　　M0的前身：最早可追溯到2008年深圳市出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》，其中规定：在工业用地上兴建的用于工业生产(含研发)用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物，企业按照自用面积保留不低于50%后，剩余面积可分割转让。此举为M0政策的后续出台奠定了基础。

　　M0正式出台：到了2013年，为缓解土地空间压力，支持产业发展升级，深圳市再次领先全国，发布《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》，首次新增新型产业用地性质，M0的概念正式走上历史舞台。

　　M0全国试点：2年之后，李克强总理要求发展双创，强调大力破除企业创新的种种束缚。国土资源部极快对总理要求做出响应，发布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》：明确新产业、新业态用地类型，对于类型不明确的，可以在县级以上规划和国土部门论证后，在现有国家城市用地分类基础上制定地方标准明确。M0用地正式在全国范围内试点。

　　大湾区全面推出：2019年初，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的腾空出世。大湾区各大城市为迎接这一挑战与机遇，在深圳成功经验的引导下，纷纷出台新型产业用地M0政策，已有政策城市也不断更新。

　　三、为什么要搞M0?

　　M0用地是产业发展需求、运营主体经济平衡与供地政策限制相互磨合的产物。

　　土地供应量短缺，倒逼土地开发效率提高;产业高质量发展需要投入，倒逼拿地成本降低;企业沉淀资金要变现，倒逼自持比例放松;生产生活一体化，倒逼土地功能从单一向多样性发展。

　　1、设置主体门槛，解决普遍需求与产业引导的矛盾

　　早在2013年，深圳市召开“优化资源配置促进产业转型升级‘1+6’文件新闻发布会”，明确指出，用地需求是企业的普遍需求，但不能全部都靠个案解决，必须用制度化的方式加以引导。

　　M0作为一种招商载体，最大的目的是满足产业发展需要，促进产业结构调整，通过规划引导和体制机制的创新，确保用地政策向引导产业和优质企业进行倾斜。

　　各地对M0开发主体设置了准入门槛，并明确提出产业准入条件，要么需要主管部门出具意见，要么详列产业门类。

　　2、提高容积率，解决土地紧张与产业保障的矛盾

　　以土地资源最为稀缺的深圳为例：首先先天不足，深圳面积仅2050平方公里;其次存量利用率低，以龙岗区为例，据不完全统计，符合升级改造条件的工业区有373个，近60%现状容积率仅为1.0-2.0之间;最后更新难度大，深圳土地供应大量依赖城市更新，但拆迁成本高企、历史遗留问题导致合法用地比例不达标等问题，让大量更新项目停滞。

　　M0成为解决上述问题的落脚点。一是提供了政策支撑，为大量的旧工业区拆除重建升级项目提供依据;二是城市更新类M0项目的合法用地比例降低至60%，扩大了城市更新的适用范围;三是容积率上限提高，提高开发强度，土地高效集约利用得以实现。

　　3、设定自持比例，解决产业自用与合理销售的矛盾

　　站在政府的角度，出售土地招引大型企业，但如何促进上下游中小企业集聚发展?站在产业地产商角度，如何平衡开发运营的长中短期现金流，让产业资本得到应有的回报率?站在实体企业角度，消化自用部分后，剩余面积又该如何处理，如何避免重资产拖死实体经济?

　　M0政策中自持比例尤其重要。

　　以东莞为例。东莞以其临深的地理优势，是承接深圳产业输出的最大阵地。同时，近年来地价上涨提高了投资门槛。买了地的用不完，想来的买不起，怎么解决?东莞对M0政策规定的十分聪明。

　　首先，在允许功能混合的前提下，放宽各类业态可售比例。住宅100%可分割转让，商服100%可分割转让，产业用房按计容建筑面积的49%可分割转让，城市更新类还不受限制。因此对于一个新增的M0用地，开发主体只需将产业用房的51%自用，其余的均可销售。

　　其次，是销售方式灵活，开发主体可自主选择是预售还是现售。

　　由此看来，东莞M0政策非常有吸引力，但是针对可售部分，东莞又做出如下规定：

　　一是限定购房主体。商住配套的受让人(含二次转让)必须是入驻企业。产业用房的受让方必须经过资格审查，且单栋套内面积不小于2000㎡，单元套内面积不小于300㎡。

　　二是差别化土地计价方式。新型产业用地分割转让比例越大，则地价越高;且商住用地功能地价由市国土局牵头制定。真正有产业用房需求的，大力支持;能自用一部分，但也需要去化一部分给需要的中小企业，也大力支持;但是想卖楼赚钱，则按市场评估。

　　三是约束产业用房的二次转让。产业用房的二次转让优先由政府与原开发主体按原合同价格回购;若按市场交易的，则需缴纳政府高额的增值收益。

　　可见，东莞鼓励自持，也允许销售，但严防房地产化。

　　4、配套多元用地，解决产业投入与资金平衡的矛盾

　　以惠州为例。惠州近年通过以地引商，有所成效。但在邻深优势上逊于东莞。便宜的工业土地能吸引来企业，但未必能吸引已经在深圳安家落户的人。即便人愿意来，交通设施又有待提高，工作不便利。如何才能实现产人合一?用地搭配起来出让。

　　惠州M0用地政策中规定，可配套不超过总计容建筑面积30%的商住，其中配套商业办公占10%;配套型住宅用地占20%。商住配套优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。

　　此举是惠州吸引人的重要举措。由此可见，惠州招商，不仅招企业，还招企业的人;企业与员工永远是相互依存的。

　　5、锁定退出机制，解决鱼龙混杂与去芜存菁的矛盾

　　以广州为例。广州土地存量虽大，但土地产值低。产值有多低?据统计，全市共有村级产业园2700个，占地132平方公里，土地产值才30万/亩，税收贡献率更低。

　　广州更加关注的，是如何优化产业资源以达到提能升效。针对优化创新资源和强化产业项目所需要的用地支持和保障，广州毫不吝啬。对于产业用地的考核，更是全生命周期。从开发主体及产业主体根据区域设置了非常详细的高标准准入条件，包含严控供应对象，严控投资强度、严控土地产出率、严控地均达产税收、严控高新技术企业数量。以避免产业用地地产化、产业空心化。

　　四、M0的核心价值

　　M0最核心价值，就是性价比高：用高于工业用地、但低于商服用地的价格，建设类似于商服用地上的产品——产业写字楼，并可部分分割销售，甚至用低于市场价格的方式配套部分住宅。

　　大湾区各城市都根据自身特点，制定了土地出让计价方式。

　　总结来说，深圳根据产业类型区别考虑;广州惠州取同期同地段商服用地市场评估楼面地价20%;东莞根据自持比例取普通工业用地与商业服务业用地综合后的40%，自持多则更偏向工业用地，自持少则更偏向商服用地。

　　除此以外，东莞可搭配20%的住宅;惠州可搭配20%的住宅加10%的商服。

　　总的来说，获取土地的地价便宜，还能搭配住宅平衡现金流，综合下来的拿地成本的确不高。

　　五、核心约束

　　M0会不会发展成房地产商钻空子的新手段?打着M0的旗号，将配套部分建成住宅、写字楼、公寓进行销售获利，然后产业迟迟不发展?

　　有优惠，也就必然存在优惠的对赌监管：基本项包括投产时间、投资强度、产业导向、产出强度、财政贡献等等，更有通过限制销售对象，限制最小分割面积，限制二次销售等手段。

　　写入土地出让合同的这些条款，就是悬在头上的达摩克利斯之剑。房地产开发，拿到地，基本就成功了一大半;产业运营，拿到地，故事才刚刚开始。　

　　六、M0的实操可行性

　　实操的核心——M0对于购买者，是否有商业价值?

　　购买者主要包括：实体企业和产业地产商两类。本文主要研究对于产业地产商来说的可行性。

　　本文参考深圳、广州、东莞、惠州四座城市真实成交或存在的M0地块选址，简单做了个理论测算，并做了4个前提假设，最终从3个指标进行评判：

　　· 前提假设

　　1、地块占地面积：设定为10万㎡(考虑到深圳的用地紧张及高容积率，为1万㎡);

　　2、单从政策规定出发及实际成交情况设置用地条件，如容积率、各类业态及可售比例等，不考虑真正的落地难度，即假设你已经有了金刚钻;

　　3、土地及市场情况取周边最新成交值，建安及税费按经验取值(因各公司判定标准不同，存在取值偏高与偏低的差异);

　　4、不考虑后续产值及税收考核。

　　· 评判指标

　　1、销售部分的净利润(只考虑销售部分的盈利情况);

　　2、项目整体盈余资金(只考虑自持部分的成本，不考虑估值);

　　3、项目整体净利润(既考虑自持部分的成本，又考虑估值)。

　　最终各地块的可售与自持比，配套用房与产业用房比，如下图示：

　　· 结果分析

　　1、租赁条件相对较好的深圳案例

　　区位情况：参考福田梅林片区智能制造中心选址，该区域旨在打造智能制造产业高地，产业布局上相对集中，因此建成后租赁条件非常有优势。

　　综合评价：适合真正需要自用的企业，但产业运营商谨慎考虑。

　　2、产业基础较好的广州案例

　　区位情况：广州目前成交的M0地块位于黄埔与增城两区的交界处，工业氛围非常的好，而且现有的厂房也陆续纳入旧改片区，对于新场地的需求还是很大。所以理论上无需担心未来的租售去化。　

　　综合评价：一般，用2个亿的资金缺口撬动了20万㎡的产业用房，产业运营商若对自己的产业资源足够信心，可以尝试。

　　3、业态配比较好的惠州案例

　　区位情况：研究地块为惠州湖滨区域某意向出让地块，依山傍水，环境优美。周边配套较为成熟，物业价值较高，有利于实现部分的资金回笼。项目整体测算情况如下：　

　　综合评价：可行，白赚10.5万㎡产业楼，还能靠卖住宅赚取少量现金流，产业运营商可以研究。

　　4、整体收益较好的东莞案例

　　区位情况：该地块最大的优势，就是毗邻深圳，交通体系逐步完善，承接深圳产业外流的能力也在增强，与深圳的同城效应在这里得到凸显。

　　综合评价：可观，白赚13.1万㎡产业用房，更是剩余7000万的现金流，产业运营商可以一搏。但需要再次明确的是，东莞之所以能算出可观的结果，一是因为前述的用地假设，二是本身先天优势，房价靠近深圳，政策接近惠州，三是未考虑最终考核和落地性的一个理论值，若无强大的产业背景及政府招商意愿支撑，实际情况可能与此相差甚远。

　　综上所述，M0项目，对于运营能力好的企业，能做但绝不简单。运营商的价值观得改变：赚不到现金、只是留下无法变现的产业空间。星河常说的“赚了钱不拿走，全部沉淀当地做产业，赚后面的慢钱”，就是这个道理。

　　因此，M0的模式，在有其他选择(城市更新)的前提下，可能接受度不会太高，但是对于土地需求快，规模化发展快的产业运营商，城市更新太久，M0供地快，可以尝试。

　　对于实体企业，逻辑类似，无非自持部分自用为主，没有招商压力，其他可售部分算账类似。

　　七、M0的考核兑现

　　上述的结果，别高兴的太早，所有算账都没有考虑产业考核兑现问题。M0在地价上放宽了，但是在考核上却十分严格。各地主要考核指标：投入、产值、税收。笔者以广州市为例，将整体现状、M1用地要求及M0用地要求进行对比：

　　· 目前广州市工业状况：

　　广州市2018年工业园区(用地)运营绩效审计报告提供一组数据：全市超80.24%的工业园区地均产值不足5000元/平方米;其中，村级工业园用地占全市现状工业用地30%，产值占全市工业企业总产值的10%，税收占全市工业企业总税收6%，属最低效的工业园区。

　　· 增城区富士康成交的一宗M1用地要求：

　　1、成交地价52万元/亩(楼面价263元/㎡);

　　2、年税收要求≥170万元/亩。

　　· M0政策最低限度规定：

　　1、项目投资强度：中心≥1200万元/亩，外围≥800万元/亩;

　　2、年营业要求：中心≥2000万元/亩，外围≥1200万元/亩;

　　3、年税收要求：中心≥120万元/亩，外围≥80万元/亩。

　　·广州第一宗也是目前唯一一宗出让的M0用地要求如下：

　　1、成交地价214万元/亩(楼面价802元/㎡);

　　2、项目投资强度≥1068万元/亩(超过政策规定268万元/亩);

　　3、年营业要求≥4291万元/亩(接近政策规定的4倍);

　　4、年税收要求≥454万元/亩(接近政策规定的6倍);

　　5、项目建成5年内入驻高科技企业不少于250家，其中港澳企业不少于50家。

　　差距之大，要求之高，只能一句话评价：没有金刚钻，别揽瓷器活。产业运营能力一般，试图卖楼赚钱的地产商需谨慎。

　　八、M0执行现状

　　类似广州，大湾区各地也均有M0用地成交。除了深圳对行业进行特殊要求未设定考核指标，其余的地块，均设立了较为严厉的考核。所以真正的主体，都是真正的有用房需要的企业，产业运营商参与度很少。

　　九、总结

　　M0是一次土地资源精细化管理的尝试。全面管制，则无人参与;全面放开，则房地产化——形成所谓的“一管就死、一放就乱”。M0是一扇纱窗，在开放和管制中试图找到最合适的“骨肉相连”状态。

　　M0是一次政企关系的回归调整。最早，政府把企业当好人，土地卖出就不管，革命靠自觉;后来，受骗多了，政府把企业当坏人，捆手捆脚一刀切，断掉了更多合理化利用的可能;M0，政府把企业回归到正常人、真正的商业主体，满足需求，但必须对赌未来，而且可预期，也会严格执行对赌条款。

　　M0的意义，不仅仅是土地政策的意义，也是执政能力精细化的典范。

　　(注: 本文仅作者个人观点，不代表其所在的企业)

　　阎镜予 星河产业集团常务副总裁、星河资本合伙人、星河·领创天下创始人

　　来源：观点地产网