李宇嘉：多地多校划片来了，学位房还能派上用场吗？

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　　1st

　　近期，学位房政策大调整。

　　「 北京学位房政策 」

　　作为中小学名校扎堆儿的西城，4月30日发布了义务教育阶段入学政策，正式宣布“幼升小”多校划片!

　　政策明确规定，自2020年7月31日后，西城区购房家庭的适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以“多校划片”的方式在学区或相邻学区内入学。

　　「 广州学位房政策 」

　　作为仅次于越秀的教育后起之秀，天河区4月20日发布了“小升初”的一条新规。

　　2026年开始，小学毕业生(小学2020年后入学的)申请公办初中时，若公办初中招生规模无法完全接收对口小学(或对口地段)的毕业生，公办初中将采用多校划片，电脑派位的方式招收。

　　简单说，由于优质学位供不应求，天河区小升初从2026年开始，不再保证100%“对口直升”了。

　　不止于此，2020年开始，广州启动“公民校同步招生，免试摇号录取”的新规则。也就是说，过去那种“学位房直升保底，全力冲刺优质民校”的“先公后民”的择校方式将作古了。

　　「 深圳学位房政策 」

　　深圳2020年要推出三项政策：

　　打击“点招”，面试、笔试掐尖字“零容忍”，特长生(奥数)等要清零;

　　学位锁定：小学锁定六年、初中锁定三年;

　　强调“实际居住”。以社区网格中心登记的人口居住信息作为核实“实际居住”的依据(社区开“假证明”，行不通了)。

　　「 福州学位房政策 」

　　从2020年起，全市最好的公立初中延安中学将和较为普通的学校杨桥中学“绑在一起”。

　　你买了10万/平的学区房，最后也可能去上了普通学校，两个学区的房价逐渐产生了趋同效应。

　　2nd

　　教育部点名的北上广深等24个重点城市，要求其热点小学、初中的招生普遍推行多校划片。

　　“多校划片、免试摇号”的国家政策，将全面落地期定在了2020年，没有例外，没有分步，不设过渡期。

　　优质学位，从来都是供不应求的。买了学位房的人，可能会因为电脑派位而落到普通学校。

　　近期，笔者所在的广州、深圳，已出现这类情况，冲着学位来的，花了几百万，却无法入读心仪的学校。

　　2016年，龙华率先推出大学区方案，民治片区小一选取民顺小学、龙华实验、高级中学北校区三所学校;初一选取民治中学、龙华实验、高级中学北校区，试行大学区试点。

　　毫无疑问，深圳高级中学北校区是这里面最好的学校，大家都是冲着它来的，单校划片的学位房价格，均价要高出3-4万元。

　　现在，随着人才大量涌入深圳，加上2015年以来“单独二胎”、“全面二胎”出生的宝宝们，都到了入学的年龄，学位需求爆棚。龙华作为传统新区，2010-2016年一直是新房供应高地，人才流入高地，学位需求更旺。但是，公办学校的学位难以增加。

　　这会导致一个结果，晚买房的，或二胎宝宝们，可能就无法入读深高北了。

　　同样，这几年年均流入人口40万左右的广州，也面临着这样的问题。

　　近期，作为中心区最大旧改项目的广钢新城，业主们都是冲着2所名校——省实荔湾学校、华师荔湾小学，才纷至沓来地买这里的房子。

　　但现在，根据2020年荔湾小一招生方案，广钢新城中央公园以北，优先解决华发中央公园项目业主小孩入学(省实荔湾分校是华发配建的)。其他楼盘将采用电脑派位的方式确定，如果没有摇上，有可能入读鹤洞小学等“村小”。

　　中海花湾壹号C区，和省实只相隔一条街，按“就近入学”原则，怎么着也轮得上。

　　但现在，这学位房能不能换来省实学位，只能靠运气了。

　　3rd

　　但凡新区，近年来房地产开发、人口引入都很快，但学位供应却跟不上速度。

　　当前期人口快速流入、二套宝宝们密集出生，合并转化为“我要上学”的诉求后，学位房价格就开始上涨了。

　　一般来说，从买房到落户，有2年左右的周期，虎爸虎妈们一般都会提前买房。

　　现在，入学政策变了，特别是“多校划片、免试摇号”全面启动，学位房还有多少价值，还值得买吗?

　　另外，过去宝宝们上不了公办名校，还可以通过参加考试，选择民办学校。在广州，很多家长从入小学一开始，就奔着优质民办初中而去。小学一年级开始就上补习班，这比比皆是。不少人会把学位房对口直升的学校当做保底，再全力冲刺一所优质民办学校，做到进可攻，退可守。

　　但现在，公民同步招生，免试摇号录取，民办“掐尖”不可能了。

　　你只能选择一个，无法再择校了。而且，如果民办学校没有摇到理想的，或因为学费太贵(2020年天河省实每年的学费已经涨到9.8万)，想回到公办，只能接受统筹了，有可能会落到第二档、第三档学校。比如，天河区重点小学很多，但落不到广州中学、113、天河中学等，就可能要往后掉了。

　　面对学位房政策的调整，现在该怎么办?还应该去追逐高价学位房吗?

　　4th

　　优质资源，从来都是稀缺的，特别是优质的教育资源。

　　既然稀缺，大家就会去抢。作为公共资源，就得有一个分配的规则。目前看，以是否拥有划片内的房产，作为分配的第一规则，这是相对公平的。

　　因为，买房就意味着在这里居住，符合就近入学原则;买房，就给片区内公共服务融资，做了大贡献，就有权力分享片区内的公共服务，比如教育，这是全球各国的普遍规则。

　　即便“多校划片、摇号派位”到来，这一逻辑依然成立。

　　公办学校：原来是单校划片，1个或几个学校，对口几个楼盘，凡是业主都可以直接入读。现在“多校划片”，派位的第一原则，就是“人户一致、实际居住”，即小孩及监护人都在此房子落户并居住。

　　原来，A小区的学生入读A学校，如果满足就近的原则，现在的派位规则下，A小区的学生申请A学校，也会排在最前面。A学校招满了，A小区排在后面的参加派位。

　　因此，对于成熟片区，特别是老城区(比如北京西城、上海黄浦、广州越秀、深圳罗湖等)，每年新房增加不多，迁入人口不多，学位矛盾没那么大。

　　即便是多校划片，按照人户一致的规则，就近配置学位，大概率还是维持原有的规则。再说，学位房“价差体系”已形成，大改不可行。

　　可能的变化就是，有些片区旧改，二胎因素等，导致居住人口增加，学位需求增加，学位不够用了，“幼生小”、“小升初”取消直升。即便如此，也要优先解决“人户一致”下老住户的学位需求，然后是新住户和二胎小孩的需求。对虎爸虎妈们来说，最简单的做法是，尽早买房、尽早落户。

　　民办学校。过去，凡是口碑比较好的民办学校，都是通过“跨片掐尖”来提高成绩(特别是广州)。

　　现在，尽管不让掐尖了，但为了给民办学校留一个缓冲，广州新的规定是，民办学校原则上要面向属地招生，无寄宿条件的不得跨区招生，有寄宿条件且确有跨区招生需求的，其跨区招生计划由属地区教育局初核后报市教育局核准，且跨区招生计划不得超过总计划的50%。

　　可以理解，公办学位不足的现象长期存在，民办学位将是有力补充。

　　如果民办学校收费高，教育质量还不如公办的话，大家都挤去公办了，反过来不得不强化学位房的作用。因此，民办学校还是可以跨片招生的，通过掐尖以提高教育质量，特别是外国语类的私立学校，未来还会通过外语综合能力测评来招录尖子生。这样，民办学校就近的楼盘，还是会受到很多家长的青睐。

　　比如，广州番禺，早期由于优质公办配套教育的缺失，各楼盘纷纷走上了自建或引入民校的道路，几乎到了“一盘一民校”的程度。不夸张的说，广州华南板块的优质教育，基本都是靠民校撑起来的。比如，星河湾的番禺执信、华南新城的番禺华附、香江的育才，广地花园的明德广地实验学校等。

　　未来，这些楼盘，既可以通过自主招生，提高教育质量，还能满足原有楼盘业主的入学需求。

　　总之，教育均等化是一个漫长的过程，学位房与非学位房价格的差距，体现的是教育均等化的程度，教育越不均等、学位房的价格就越高。广州学位房价格比深圳低，反映广州教育总体比深圳均衡。

　　但是，任何一个大城市，优质教育资源的供需矛盾会长期存在，按照“人户一致”来分配规则，必然会强化房子的作用。学位房，现在依然是你能否上好学校的最大权重，只要买的早、入户早，你就比别人领先一个身位。当然，未来“小升初”可能会面临较大的不确定性。

　　怎么办?买了房子、落了户口之后，可以选择九年一贯制的学校，比如越秀的华侨外国语学校，八一实验学校等;集团办学内部直升的学校，比如育才集团、铁一系;最后，选择3-5平方公里没有较差学校的等等(老城区教育质量差别较小)。

　　做到这几点，基本上就万无一失了。比如，广州越秀区的教育质量差距小，派位第五组的署前路、八一实验、东山实验、培正、铁一、杨箕、五羊等小学，对口初中的质量差不多，招生最多的铁一中，主要生源是嫡系铁一小。

　　对于新区来说，过去几年大盘供应多的区域，学位供求更紧张，不要盲目听信中介、开发商的宣传。要查一下自己心仪的学校，它的招生规模和它覆盖范围内社区的总户数的对比，就能对应判断出自家孩子入学的竞争压力。

　　如果你要买这些片区的房子，逻辑也是一样的，早买房、早落户，更安全一些。买房的人多了，最后得按照买房早晚来排队，排不上的，摇号(比如番禺)。

　　来源：深圳房地产信息网