杨光华：当前遍地黄金的武汉，正处于风口机会

　　7月18日，在深圳。

　　约150人开了一场闭门会。

　　会议的主题就是到武汉买房。

　　最近一周，深圳推出房产新政，很多人在当地买不了房。

　　“与其在深圳拼命，不如在武汉安家。”在这种背景下，武汉多个项目欢迎在深的湖北人回乡置业。

　　过去10年，深圳买房团、温州买房团多次入汉。数据显示，武汉买房的外地人中，高峰时期，10个人中有4个是外地人。2020年上半年，深圳投资者在新洲某楼盘，累计买房近50套。

　　还是7月18日，在光谷。

　　三环内一楼盘内，买房人多操外地口音。

　　据销售负责人介绍，这个楼盘成交客户中八成以上是外地人。

　　每到周末，黄冈、黄石等地看房团，被拉到光谷。这些看房团成员的子女均在武汉读大学。

　　01

　　当前的武汉，正处于风口机会。

　　“武汉遍地都是黄金”，房地产专家尹香武说。

　　作为新一线城市，武汉的地理位置好，产业持续流入。

　　房价与GDP的比值，是所有强二线城市里最有吸引力的。

　　武汉本地人有房价低位记忆，觉得房价太贵。与南京、成都同等城市相比，武汉的房价是便宜的。

　　尤其是2015年-2016年，一批外地人在武汉买房。他们当时的1-1.5w买入，如今二手房价3w左右。

　　疫情后，汉口某豪宅的单价不到4万元。尹香武指出，从土地成本、地段价值等角度分析，这个价格被低估。很多深圳人买了这个项目。

　　接下来，外地人到武汉增持资产的窗口将打开。

　　2019年7月11日，武汉出台规定，年龄不满45周岁的(博士研究生、硕士研究生不受年龄限制)大专学历，可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口，其配偶及未成年子女均可随迁落户。

　　这一政策，对冲了武汉的限购政策。外地人在武汉落户，购房不仅免去了提供社保、个税的限制，还有资格多购买一套房。

　　与其他城市相比，武汉限购的大门紧闭，而落户的侧门大开。

　　02

　　在武汉楼市中，曾经出现过外地人买房高潮。

　　平时，外地人占20%，高峰时期，40%。也就是说，10套新房成交，2-4套是外地人买走。

　　在东西湖、阳逻、光谷等热点区域，外地人在单项目中的占比更高。

　　2007年，武汉就在深圳买房团的首批投资城市名单上。当时深圳的房价偏高，资金寻找出口。

　　当年6月份，武汉一别墅项目两次到深圳推介，花掉费用几十万元，带回来的合同资金近1亿元。

　　此后，武汉的楼盘纷纷在深圳媒体上打广告，招揽更多投资客到武汉。武汉的报社就与深圳多家报社推出过地产广告套餐。

　　深圳买房团到武汉后，从别墅到洋房，买得不亦乐乎。武汉人惊呼“狼来了”。

　　2008年底，买房团再次来汉抄底，逢低补货。2009年，武汉楼市疯狂的起点。

　　当年新房成交13.4万套。其中外地人占比43.72%，多为投资性购买。当年7月份后，温州投资客从杭州、上海，转战武汉、重庆等二线城市。

　　当时，武汉繁华地段的房价，每平米5000-6000元。温州人的特点是，快进快出，用最短时间赚取利润。

　　2009年，也有深圳买房团到武汉。他们的特点是，长线投资者。他们在深圳打拼奋斗，希望在老家省会城市买套房。可自住，或给父母住。他们买房以个体为主，每人一般买一到两套。

　　每当武汉市场爆发之前，都有外地买房团的身影。

　　03

　　2019年，武汉的GDP位居全国第7位。如果没有这次疫情，武汉的强劲发展势头，未来武汉的排序，很有可能是“北上广深武”。专家预计到本世纪中叶，武汉人口将达到1600-1800万。

　　2019年，武汉新房成交破20万套，连续多年位居全国新房成交前三强。

　　今年三季度，武汉预计达到销售条件的商品房项目136个。其中，江汉区1个，硚口区3个，武昌区6个。热点区域仍在远郊。

　　最近两个月，武汉的二手房市场爆发。主要是二手房价格，低于新房价格。一些卖家低价吐货。二手房的地段，比新房更成熟。一些新房买家，转入二手市场。

　　据武汉房地产经纪行业协会数据显示，6月份，武汉二手房交易8932套，环比增加约70%，已与2019年同期相当。同时，新增20183挂牌房源。

　　尹香武说，“是时候唤醒武汉人了!”

　　有一天，发现我们的买房对手，不是本地人，也不再是湖北省内，而是全国的投资者。

　　那时，我们就错失一个机会。

　　尹香武经常往返深圳与武汉两地。他建议我，多写一些文字，唤醒沉睡的武汉人。不要再等到深圳客买完后，武汉人才醒悟。

　　截至7月18日，武汉新房成交累计成交 56584套。

　　用三个多月时间，完成半年业绩。截至目前，武汉多数房企并未下调今年全年业绩。

　　同时，截至今年6月底，武汉新房库存约为17万套，去化周期近12个月。上半年，武汉共出让51宗地块，总出让金额约676亿元，挺进全国城市前十位。

　　[后记]

　　疫情之后，我写过一篇文章。

　　大意是说，武汉买房，有“抄底”的机会。

　　从那时起，武汉，在外人眼中，就是一个很好的投资标的物。他们用较低的成本，买入优质资产与核心资产，寻求资产的保值增值。

　　与10年前相比，武汉没有大涨的机会。此前的10长周期里，真正快涨的时间，也就一两年。

　　武汉与南京、杭州等城市相比，房价的确处于低位。后来，我又写了一篇《武汉的第二次买房机会》。2020年6月，杭州二手房均价29099元;南京28337元;武汉则是16962元。

　　对比三座城市，反复提醒武汉人早点买房。

　　残酷的现状是，疫情之后，武汉本地人工资的不稳定，导致购买力下降，购房需求延缓。很多出租房源空置，商铺转让，二手房出售时间延长。

　　还是回到这个问题：上半年5.6万套的新房，到底是谁买走了?

　　来源：观点地产网