谢逸枫：谁是北上广深房价上涨罪魁祸？

　　北上广深、杭州、南京等一二线城市最牛逼的不是房价10万、20万、30万一平方米上涨，也不是人口1000万、2000万、3000万的增长，最牛逼之处在于市中心、老城区、市区隐藏着、储备着大量的土地，且已经整理为熟地。即使是放着哪里多年，长满了野草，都不着急着出让，卖给地产商。

　　反而是饥饿式的卖地模式，每年根据市场去库存、供求关系的消化量+市规划、区域规划与产业规划出台时及控制土地供应节奏，每次推出几块地。最关键是土地起始，未开拍，就是地王。如果加上有配建、自持、配套什么的，地价又会大大的上涨，把价格拉到最高。如果能6万块钱一平方米卖地，绝对不会5.99万块钱一平方米卖地。

　　按照土地招拍挂制度，以价高者得地的原则，几块地好比骨头，一扔出来，几十家、上百家地产商疯狂的抢夺到打架。结果就是地产商成为这个城市的打工仔，丫鬟、小媳妇一样，反正咱们也不敢说，咱们也不敢问。地产商最痛苦的在于如何解套高地价、地王，即使是6万元拿地，8万元卖房，卖不出的，也不会6万元/平方米卖给购者房。

　　购者者要么容忍着高地价，要么看着房价水涨船高。因为地产商宁愿把房子空置着，都不会把房子免费给你的。譬如，广州白云区高地价解套术，地价占房价50%-60%，怎么盖房，卖房?其一，再出新地王、高地价。其二，房子降价、再降价，降利润。其三，上调容积率，扩大销售面积，降成本。其四，调整产品，体现性价比+优势。

　　其五，再出新规划，调整规划。其六，加快旧城改造，落实配套。地王被套的教训在2018-2020年案例非常多，譬如激进民企高杠杆拿错地有时也要付出高昂代价，比如泰禾集团，近期笼罩在年报难产、业绩暴跌、股票停牌、业主维权、建设停工等乌云之下，董事长被列为“失信执行人”，公司资金链断裂的消息也不胫而走。

　　都是疯狂加杠杆拿地惹的祸，最值得注意的是2016年，地王数量超过2007年、2009年、2010年、2013年、2015年、2019年、2020年，在土地溢价率火箭式蹿升的2016年，各地不间断地上演各种“地王争夺战”的戏码，无论是地王数量，还是溢价率，都堪称是近十年来土地市场最疯狂的年度。

　　被套的地王，究其原因。其一，2016年一线和部分热点二线城市房价突飞猛涨，开发企业预期过高拍出非理性价格。其二，房价大涨后，热点城市限购限贷限售等调控政策加码，地王入市赶上了楼市降温期。其三，2017年多个城市出台“限房价、限地价”政策，这让“地王”地块入市时在房价的制定上受阻。

　　要充分敬畏调控政策，不要过分高估板块潜力和未来房价。由于房地产市场周期波动明显，且受政策影响很大，一旦楼市地市过热，往往会迅速出台调控政策给市场降温。地王入市的时机如果刚好赶上楼市降温，那么即使没有限价，如果价格定高了，就算产品品质很好，大概率也会叫好不叫座，去化艰难，销售周期被拉长。

　　如果想要快速去化就得以市场价入市，那又将陷入亏损泥潭。因此很多地王项目选择延迟入市，以期扛过市场调整期和期待放松限价，但这对于资金不充裕的企业来说，高昂的财务成本就可能压垮企业。房企拿地王固然能提升企业在业内和公众的知名度及影响力，但也可能陷入赔本赚吆喝的境地。

　　按照拿地王的企业特征，大致可分为三类。第一类，激进型民企，代表有融信、泰禾、阳光城、融侨、华夏幸福等。第二类，大型国企下属的房地产开发公司，部分企业市场研判能力偏弱，往往在高价时点拿地，如葛洲坝、格力等。第三类，多元化发展的中小房企，如北大资源，京奥港等。由于市场规模较小，拿错地王所付出的代价最大。

　　即使一线城市的深圳、二线城市的南京、东莞楼市调控加号，深圳调控“深八条”、“南京九条”、“东莞九条”，基本上是一拳打在屁眼上，暂时封闭住了购房需求，但购房需求沒有消失。尽管短期堵塞住了需求端，解决不了供应端根本问题，未来房价还是要上涨的。

　　调控虽然暂时了抑制住购房需求，购房需求依然存在，没有消失。只是遏制了房价上涨势头，推迟房价上涨节奏，未来房价上涨绝对不会缺席。譬如“深圳八条”、“南京九条”、“东莞九条”，解决不了市场根本问题，即地少人多。商品住宅土地供应一直年年下降，商品住房交易量大于供应。深圳供销比达到1：2以上，即2人以上抢一套房。

　　房少人多。深圳常住人口每年新增长约50万，住房需求每年新增约20万套。地价上涨速度与房价同步，高地价的逻辑不变，面粉贵过面包。深圳的根子，关键是供应端跟不上需求端，缺地、缺新房。土地增长困难，城市更新缓慢+填海工地有限且贵，城市扩容区域的配套贵且成本高，不利资源配置，小产权房转正难，违法建筑物、工地难短期出让，商业工业综合用地转住宅限制多。

　　房子、土地金融化，易加杠杆。长期看，因调控政策无法抚平(平衡)供求关系，解决不了土地、住房、货币、信贷的供应，满足不了人口与人才的大量增长、刚性与改善的、拆迁的巨大住房需求。要么解决了土地供应，要么继续容忍房价上涨，要么离开深圳。楼市调整期后，又进入上行期，经济、金融、财政、城市建设还要依赖房地产，未来依然是按不住房价、地价再度大涨。

　　长期看，未来房价存在大幅上涨基础，调控抚平不了供需关系，解决不了土地、供应、资金供应，也满足不了人口、人才、住房增长的需求。短期看，除了几个调控特别严厉的城市，暂时房价不存在大幅度上涨基础外，全国房价、部分热点一二三四线城市房价依然存在大幅上涨基础。其中最关键的是货币、信贷放水，外资+非标的资金进入楼市化+企业买房化，现在股市震荡，房地产成为资金最安全的去处地。

　　其次是土地供应下降、地价上涨、库存下降，供不应求。再次是人口制度放开及人才吸引政策之下，这些城市的人口增长快速，每年的住房供应量增速低于人口、住房需求的增速，满足不了庞大的市场需求。最后是房地产依然是中国经济、地方经济的压舱石，是支柱产业、基础产业、主导产业、先锋产业，是地方财政收入主要来源，是金融系统稳定的关键。

　　来源：咚咚找房