陈启宗：尊重市场规律，才能在房地产周期制胜

　　8月12日，海南博鳌晴空万里、空气清新，让人心旷神怡，来自全国各地的地产人在这里相聚，共赴一场观点地产精心准备的思想盛宴。

　　2020年上半年，整个世界走过了一段魔幻又现实的艰难历程，疫情蔓延肆虐，经济停滞疲软，行业艰难挣扎。作为经济压舱石的房地产，是整个中国经济体系中复苏最快的行业之一，迅速摆脱了疫情的影响，销售稳步上升，甚至追回了疫情期间的损失。

　　在2020博鳌房地产论坛上，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗以远程连线的方式，结合数十年的地产开发经验，对房地产周期性问题发表见解。

　　周期是危险，也是机遇

　　陈启宗认为，周期的确定性非常大，绝对还会来，就像春夏秋冬，可预见性非常强，凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。

　　他不认同“周期危险论”，相反他认为“周期是机遇”。“周期当然有危险，但是没有周期，搞房地产就没有机遇，周期是给房地产最好的机遇。不过大家也知道，水可载舟，亦可覆舟，机遇同时也隐藏着巨大的威胁。”陈启宗表示。

　　房地产是周期非常长的行业，周期性也越来越大。买一套房子几百万甚至几千万，因此借贷一定会很多，所以也就影响了周期性。

　　不只是有需求，还有投资在里面，还有一些投机在里面。

　　陈启宗认为，除了供求，导致市场周期波动特别严峻的是 “贪”，这个字说出来不好听，但是事实确实如此。而且贪的成分相当大，要是没有这一点，周期不可能那么大。凡是搞房地产的人，都是贪性大的人，贪性不大，恐怕不会进到房地产这个领域。

　　为什么贪呢?陈启宗总结了三个原因：第一个房地产的稀有性，供应是有限的，而且有非常强的地点独特性，差一条街就是完全不一样的世界;第二个，大家说的投资、投机，都是叫人容易在这个行业里贪婪;第三个，房地产是不动产，使很多人愿意进到这个行业里。

　　在陈启宗看来，“问题在于作为一个房地产的参与者，你的贪念有多大?贪念小的人大概不会赚大钱，但大概也不会破产。胆子大可能赚大钱，也可能亏大本，破产的人大概都是贪念最多、胆子特大的人。”

　　千万不要做疯子，保持冷静

　　关于人性，还有一个很重要的事情是保持冷静。

　　陈启宗去年和前年曾经说过，房地产行业是“疯子”特别多的地方，疯子会为了一时风光，冒破产的威胁，早晚市场会把那些人淘汰。

　　中国这二三十年大发展，机遇特别多，“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的人，不只是胆子大、贪念大，也需要非常冷静。

　　冷静，就是尊重市场规律，不然市场一定把你吃掉，所以在贪念大、胆子大的同时，千万不要做疯子，还要相当的冷静，对市场周期尊重，才不会被市场淘汰掉。

　　面对周期，要学会忍耐等机会

　　关于周期，陈启宗指出，需要洞见的其实不是周期本身，而是参与房地产的人。

　　他以自己为例，分享恒隆地产抓住周期的经历。

　　1991年，陈启宗接任恒隆董事长，上任后第一件事就是判断市场周期，当时得出结论住宅土地可以买，花了大概一两年买住宅土地。

　　到1993年，发现住宅土地价格开始过猛、过高，很多商业物业反而还非常低，于是停止买住宅用地，转而买商业物业，来收租、自用。

　　又过了两年(1995年)，发现商业物业机会不太多，住房土地价格在1993-1995年飞升。陈启宗做了一个决定，什么都不要买，土地也不买，商业物业也不买，把精力聚焦在内部，把内部的事情、管理的事情搞好。

　　陈启宗坦言，做房地产，不买地卖房子，那是很难的，要忍。没有把“忍”学好，根本不会懂周期到底是怎么回事。

　　在陈启宗看来，周期本身就告诉我们，总有一段时期是要忍的。对人性来说，那是非常难的一件事，今天的痛是教你明天更好。

　　恒隆“忍”了两年多，从1995年到1997年。亚洲金融危机来临，到1998年1月中间有6个月，经济下滑很厉害，但房地产价格没有下滑，恒隆抓住窗口机会开始出售物业。

　　其实1997年春天已经开始卖物业，到亚洲金融危机爆发后，加快了卖商业楼宇的决心，果然到1998年1月，房地产价格开始下跌。

　　至今，他清晰地记得当时有一个商业物业是1998年1月才成交的，市场下去了，非常担心对方毁约，还好他们还是签了。

　　1998年1月价格下降，好多人说现在开始进入买地时间了，我说不一定，因为我不知道下降是V形的，还是U形的，还是L形的，所以还是不要动。

　　从1998年1月开始，恒隆又等了15个月，到1999年才比较有把握，知道不是V形，很可能是U形。当时没有人敢去买，恒隆拿地的成交价基本上拍卖价。一年半左右之后又停了，因为价格开始上去。

　　回望房地产这段周期，陈启宗认为，这15个月是给买地的好时间，后来赚的钱有不少是那时候买进的。最好的一个项目净盈利200亿，现在200亿盈利不是什么大数字，但在20年前，那是一个大数字，大周期给了我非常好的大机会。

　　到2001年，机遇又来了，内地很多商业土地没人愿意买，从2005年到2007年，恒隆进入内地商业市场买土地，现在手上还有一些楼面价1000元/平的土地，而且是在省会城市的市中心，这个价格在现在是不可想象的，到现在为止至少上升10倍到20倍。

　　很多人说这都是过去的事，今天还有这个机会吗?

　　陈启宗强调，周期是不会改变的，机会一定还有，当然机会大小每次不一样，每次影响它上去或者下来的原因往往也不一样，但不要管那么多为什么上去、为什么下来，只要知道它会上去、会下来，你就知道该如何做。

　　在陈启宗看来，疫情还没有完全过去，凡是有不好的事情发生，都是买地的机会。不一定要买，但是一定要去看，那个机会合不合乎你的需要不知道，但总是有机会。

　　“祝大家冷静，胆子要大，贪念可以有，但是冷静不可少。尊重市场的规律，才是在房地产周期里致胜的最好的办法。”演讲的最后，陈启宗用这句话作为结束语。