谢逸枫：全国房地产指标复苏！ 市场回暖板上钉钉

　　房地产8月指标复苏加快，未来市场回暖势在必行。按照昨天的国家统计部门公布数据显示，8月，房地产市场的季节性影响因素明显弱化，全国商品房销售规模延续增长态势，需求继续释放，叠加去年同期较低基数，单月销售面积及金额均为历史同期新高，同比增速保持在10%以上，其中销售金额累计同比首次转增。而房价呈现反弹，涨幅扩大的趋势。

　　货币信贷的放松，已经让房地产市场成为最大赢家。今年2月以来，全社会的资金面，明显宽松化，其中尤其是M1持续明显反弹。特别是房地产资金面中，与个人购房有关的住户部门贷款余额增速，企稳了，略显反弹迹象。可以说，房企最困难的日子、房地产市场最差的时候过去了。由于东部地区受益程度大于中西部与东北，房地产复苏与回暖信号在今年8月就已经呈现。　　

　　房企资金明显好转，今年前8月，房地产开发企业到位资金117092亿元，同比增长3.0%，增速比前7月提高2.2%。其中，国内贷款18016亿元，增长4.0%。利用外资101亿元，增长24.5%。自筹资金37320亿元，增长3.6%。定金及预收款38837亿元，增长1.2%。个人按揭贷款18957亿元，增长8.6%。说明房企的销售回款明显好转，银行贷款的逐渐变松。　　

　　值得注意的是商品库存逐渐下降，商品住宅库存持续减少。2020年8月末，全国商品房待售面积50052万平方米，比7月末减少639万平方米，商品住宅库存2.2835亿平方米，销售周期3个月-5月左右。其中，住宅待售面积减少705万平方米，办公楼待售面积减少17万平方米，商业营业用房待售面积增加27万平方米。

　　而2020年8月，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.33，比7月份提高0.24点，说明房地产已经进入复苏、回暖的通道。今年前8月，房地产开发企业土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%，降幅比1—7月份扩大1.4%。土地成交价款7088亿元，增长11.2%，增速回落1.0%，地价上涨的脚步加快。

　　总结1月份至8月份全国房地产市场的数据，可以概括为“走出低谷、逐渐复苏、欣欣向荣、好于预期”，这也说明楼市有韧劲。后续来看，需求释放好于预期，购买力逐渐释放。由于前8月的房地产市场无论投资还是销售、销售金额、土地购置面积、房企到位资金状况仍然处于比较低的水平，并没有恢复到正常状态，离全面性、实质性回暖还早。

　　其一是房地产投资连续三个月上涨，涨幅扩大。1月至8月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示，房地产开发投资平稳增长。具体来看，1月份至8月份，房地产开发投资同比增长4.6%，增速比1月份至7月份加快1.2个百分点。其中，住宅投资增长5.3%，增速加快1.2个百分点。东部地区、西部地区、东北地区投资全面正增长。　　

　　其二是看销售金额指标，今年1-8月，全国商品房销售额96943亿元，增长1.6%，1月-7月为下降2.1%。其中，住宅销售额增长4.1%，办公楼销售额下降18.0%，商业营业用房销售额下降19.9%。东部地区销售额增长6.6%、西部地区商品房销售额增长0.3%，中部地区商品房销售额下降7.8%，东北地区商品房销售额下降5.8%，表明各地区分化严重，西部、中部、东北地区没有回暖，房地产市场处于复苏过程。　　

　　其四是看销售成交量指标，今年1-8月，全国新建商品房销售面积同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。8月底部分企业即开始为“金九”蓄势，拿证速度明显加快，叠加企业的积极营销，短期需求仍有一定活跃度。供应端看，房地产金融监管不断强化，企业资金端面临压力，8月全国房屋新开工面积增速为2.4%，较7月明显收窄，企业开工积极性有所减弱。　　

　　其中东部地区，1月-8月商品房销售面积同比增长0.8%，主要是上半年以来长三角和珠三角都市圈的部分城市成交持续火热，楼市呈现回暖形势。而2021年中部地区会回暖，1月-8月商品房销售面积下降8.5%，降幅收窄2.6%。另外是西部地区回暖，1月-8月商品房销售面积下降2.7%，降幅收窄1.5%。东北地区1月-8月商品房销售面积下降10.2%，降幅收窄4.3%，相对缓慢。

　　房屋新开工面积、商品房销售面积等指标均有改善，前8个月房地产开发资金来源累计同比增长3%，创下年内新高，而来源于个人按揭贷款的资金累计同比增长8.6%，说明居民购房行为较为旺盛。传统销售旺季“金九银十”即将到来，房企加速推盘，部分房企降价跑量，预计第四季度全国商品房销售面积同比将会回正，销售额同比进一步增长。

　　其五是看销售价格指标，昨天，国家统计部门公布了70城房价指数。房价上涨的城市数量达到新高，环比看，8月59城，房价上涨。同比看，8月，房价上涨59城。环比看，房价上涨0.59%，比7月0.47%，扩大了0.12%。同比看，8月房价上涨4.83%，比7月4.8%，扩大了0.3%。一二三四线城市房价上涨的幅度扩大，一线城市房价集体上涨，三线城市上涨幅度扩大最多。　　

　　全国新房成交均价依然是上涨的，商品住宅房价上涨有超过6%。1-8月，全国商品房成交均价9843元/平方米，同比上涨5.1%，涨幅比1-7月扩大1.2个百分点。其中住宅成交均价9951元/平方米，同比上涨6.8%。商业营业用房成交均价同比下跌3.5%。办公楼成交均价同比上涨1.8%。分地区来看，东部和东北地区涨幅较高，分别为5.7%和4.9%，西部地区和中部地区分别小幅上涨3.1%和0.8%，表明中国商品住宅房价非常的坚挺。

　　大家是不是总觉得房价很高很贵，结果是20年期间，四轮房价大涨之后，都后悔说为什么当初这么便宜不买房。2004年-2005年本轮房价大涨之前，大家是不是觉得很高很贵;2009年本轮房价大涨之前，大家是不是觉得房价很高很贵，2015年-2016年本轮房价大涨之前，大家是不是觉得房价很贵，2020年本轮房价大涨之前，大家是不是觉得房价很高很贵。　　

　　2009年，北京2万的房价，上海2万的房价，深圳2万的房价，广州2万的房价，2015年-2016年前，涨到7万、6万、8万、4万，2017年，涨到12万、13万、15万、8万，2020年8月，涨到15万、16万、18万、10万，站在最高点的15万、16万、18万、10万，是不是觉得12万、13万、15万、8万不高不贵，7万、6万、8万、4万很便宜。

　　可是至少在那时你觉得很高很贵。那么问题来了，就问大家，究竟高不高、贵不贵?现在是很便宜，还是很高很贵?不是没有给你们买房的机会，是你们一直等等，总是错过最好抄底上车买房时机。中国房地产20年里，你们曾有过8次这样抄底上车的时间节点，2000年、2004年、2006年、2008年、2011年、2014年、2016年、2018年。

　　那么，2020年9月的楼市“金九银十”，是不是第9次上车的绝佳机会?国家统计部门回应时称，2020年8月房地产市场回暖。实际上就是一个强烈的复苏信号，买房不能等，把握抄底上车买房时机。关键是目前235融资监管+房企冲击业绩+债务到期的三大因素影响之下，货币信贷放松+利率下降周期，买房不能错过，否则又要白干十年。

　　来源：咚咚找房

　　文/谢逸枫