新房

筛选
当前位置:深圳房地产网  > 楼市聚焦 > 谈房论市
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

李宇嘉:解析楼市一二手房价格“倒挂”的逻辑

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2020-12-09 10:01:50阅读量:2970
[摘要]总之,“倒挂”不合理,“不倒挂”又不行。

  来源:证券时报、金融界

  适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略,即便不“倒挂”,在渠道营销的配合下,也要制造出“倒挂”的景象。

  李宇嘉

  不仅是深圳,上海楼市也动不动就是“千人摇”!这是知名经济学者管清友微博分享上海同事买房的感慨。据他说,该同事“从夏天摇到冬天,第5次终于摇到了”。尽管外环外6.6万的均价着实有点高,但该同事觉得挺幸运的,因为认筹率高达518%,入围不容易,且买且珍惜。据统计,今年前10个月上海新房销售出现12次“千人摇”,认筹率超100%的项目65个。

  其实,除了沪深外,今年在成都、杭州、南京、西安等地,新盘“万人摇”场景屡屡上演,罪魁祸首就是一二手房价格“倒挂”。众人排队,并非真正看好楼市,而是像新股发行市盈率“限制”下“打新”一样,普遍心态是“赚一票就走”。既然知道价格“倒挂”导致抢房,不利于预期稳定,有违市场规律,为何在新房预售环节,还要把价格限制得那么低呢?

  毫无疑问,就是调控考核。今年9月,上海黄浦区豫园附近的露香园开盘,限价16万元/平方米出售,开发商中小股东反对,致信上海网上信访受理(投诉)中心称,“露香园别墅限价销售,不但无法惠及普通居民的需求,而且导致国家税费流失,也与“房住不炒”的背道而驰。”对此,上海房管部门回复,“新房销售应严格落实相关规定”,意指稳房价压倒一切。

  但同时,地方对于“稳房价”的动力并不足。一方面,前几年地价上涨,这几年的房价也会上涨,“控房价”对开发商不公平。要知道,在城市政府眼里,拿地王的开发商为城市经济可是做了重大贡献的。笔者接触过一家开发商,对方称拿了地王后,全市开始限价,只好捂地。好在大家都有默契,做好事是不会被亏待的,以后有靓地出让、项目代建等,一定会记得。

  另一方面,一旦新房大面积限价,开发商拿地的积极性就下降了,这可是坏兆头,比如旧改推不下去了(因为未来的房价覆盖不了成本);比如,等米下锅的很多政府项目(地铁、广场、商务区等)也没了动力;再比如,开发商以“双合同”规避限价,导致后面的精装修维权、质量和烂尾问题等等。总之,限价对地方来讲,是个非常不讨好的政策措施。

  但是,楼市调控可谓从上到下一盘棋,又不得不为之。不过,这几年国家强调要素市场化配置、强调长效机制建设,赤裸裸限价就显得格格不入。所以,当调控风口来了,限价就严格起来;当调控压力小了,限价又松动一点,或悄悄地退出了,备案价就可以提高了。当然,开发商也心领神会,拿地成本高、能耗得起的,就等着限价松动,耗不起的只能接受限价了。

  一般来说,年底和次年初,地方经济任务、税收考核都比较重,或房价涨幅未触及目标,或政策空窗,这时往往是限价松动或退出的时机。

  价格“倒挂”,也是当下楼市的必然现象。现在,各地、各个片区都不缺房子,房价涨幅也在减缓,过去那种“开盘即热销”的抢房场景,一去不复返了,能激起大家买房热情的,非“买到即赚到”的楼盘莫属。但是,2015~2019年土地供应是史无前例的,新房在“跑步入市”。一个不成文的规矩是,楼市营销讲究“一炮打响”,开盘不能热销,就得接受遇冷的事实。

  所以,适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略,即便不“倒挂”,在渠道营销的配合下,也要制造出“倒挂”的景象。另外,对各地来讲,新房卖得快,后续的地才有开发商愿意拿,城市更新、轨道交通等,才能推进下去。甚至,城市经济整个链条,才能运转起来。所以,对于一二手房价格“倒挂”,可谓是又爱又恨。总之,“倒挂”不合理,“不倒挂”又不行。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

分享到:
责任编辑:欧帅

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

  1. 1金融部门支持房地产,有哪些新进展?
  2. 2向轻资产运营转型 多家上市房企加速剥离地产开发业务
  3. 3转性、换地、退地 多家房企受益收储政策
  4. 4全网刷屏25亿次的戈壁巨型艺术IP 首次亮相2025深圳国际车展
  5. 5以“吾悦经营五步法”再启新篇 新城控股第八届新商会顺利落幕
  6. 6深圳新房成交量增长明显 二手房录得量小幅调整
  7. 7大龙地产拟收购北京顺义区国企 获得顺义新城一宗宅地
  8. 8定了!深圳6号线支线二期将于9月28日开通
  9. 9新政后,深圳哪些笋盘值得关注?
  10. 10龙光总部中心规划调整,建面增至40万平!部分楼已封顶

新闻推荐

  1. 1东莞官宣新政!买新房最高补贴3万 公积金最高可贷150万
  2. 2新政后,深圳哪些笋盘值得关注?
  3. 3深圳二手房挂牌量同比增长94% 市场情绪整体稳定
  4. 4深圳13号线一期北段今起“跑图”冲刺 年底将开通
  5. 5深圳地标“湾区之眼”今日开业 深圳再增一座超维文化综合体
  6. 6去库存成效显现 房地产市场继续止跌回稳
  7. 7大龙地产拟收购北京顺义区国企 获得顺义新城一宗宅地
  8. 8深圳新房成交量增长明显 二手房录得量小幅调整
  9. 9拆除范围超11万㎡ 宝安今年第一批旧改公布
  10. 10转性、换地、退地 多家房企受益收储政策

楼盘推荐

视频推荐