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李宇嘉:解析楼市一二手房价格“倒挂”的逻辑

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2020-12-09 10:01:50阅读量:2970
[摘要]总之,“倒挂”不合理,“不倒挂”又不行。

  来源:证券时报、金融界

  适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略,即便不“倒挂”,在渠道营销的配合下,也要制造出“倒挂”的景象。

  李宇嘉

  不仅是深圳,上海楼市也动不动就是“千人摇”!这是知名经济学者管清友微博分享上海同事买房的感慨。据他说,该同事“从夏天摇到冬天,第5次终于摇到了”。尽管外环外6.6万的均价着实有点高,但该同事觉得挺幸运的,因为认筹率高达518%,入围不容易,且买且珍惜。据统计,今年前10个月上海新房销售出现12次“千人摇”,认筹率超100%的项目65个。

  其实,除了沪深外,今年在成都、杭州、南京、西安等地,新盘“万人摇”场景屡屡上演,罪魁祸首就是一二手房价格“倒挂”。众人排队,并非真正看好楼市,而是像新股发行市盈率“限制”下“打新”一样,普遍心态是“赚一票就走”。既然知道价格“倒挂”导致抢房,不利于预期稳定,有违市场规律,为何在新房预售环节,还要把价格限制得那么低呢?

  毫无疑问,就是调控考核。今年9月,上海黄浦区豫园附近的露香园开盘,限价16万元/平方米出售,开发商中小股东反对,致信上海网上信访受理(投诉)中心称,“露香园别墅限价销售,不但无法惠及普通居民的需求,而且导致国家税费流失,也与“房住不炒”的背道而驰。”对此,上海房管部门回复,“新房销售应严格落实相关规定”,意指稳房价压倒一切。

  但同时,地方对于“稳房价”的动力并不足。一方面,前几年地价上涨,这几年的房价也会上涨,“控房价”对开发商不公平。要知道,在城市政府眼里,拿地王的开发商为城市经济可是做了重大贡献的。笔者接触过一家开发商,对方称拿了地王后,全市开始限价,只好捂地。好在大家都有默契,做好事是不会被亏待的,以后有靓地出让、项目代建等,一定会记得。

  另一方面,一旦新房大面积限价,开发商拿地的积极性就下降了,这可是坏兆头,比如旧改推不下去了(因为未来的房价覆盖不了成本);比如,等米下锅的很多政府项目(地铁、广场、商务区等)也没了动力;再比如,开发商以“双合同”规避限价,导致后面的精装修维权、质量和烂尾问题等等。总之,限价对地方来讲,是个非常不讨好的政策措施。

  但是,楼市调控可谓从上到下一盘棋,又不得不为之。不过,这几年国家强调要素市场化配置、强调长效机制建设,赤裸裸限价就显得格格不入。所以,当调控风口来了,限价就严格起来;当调控压力小了,限价又松动一点,或悄悄地退出了,备案价就可以提高了。当然,开发商也心领神会,拿地成本高、能耗得起的,就等着限价松动,耗不起的只能接受限价了。

  一般来说,年底和次年初,地方经济任务、税收考核都比较重,或房价涨幅未触及目标,或政策空窗,这时往往是限价松动或退出的时机。

  价格“倒挂”,也是当下楼市的必然现象。现在,各地、各个片区都不缺房子,房价涨幅也在减缓,过去那种“开盘即热销”的抢房场景,一去不复返了,能激起大家买房热情的,非“买到即赚到”的楼盘莫属。但是,2015~2019年土地供应是史无前例的,新房在“跑步入市”。一个不成文的规矩是,楼市营销讲究“一炮打响”,开盘不能热销,就得接受遇冷的事实。

  所以,适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略,即便不“倒挂”,在渠道营销的配合下,也要制造出“倒挂”的景象。另外,对各地来讲,新房卖得快,后续的地才有开发商愿意拿,城市更新、轨道交通等,才能推进下去。甚至,城市经济整个链条,才能运转起来。所以,对于一二手房价格“倒挂”,可谓是又爱又恨。总之,“倒挂”不合理,“不倒挂”又不行。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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责任编辑:欧帅

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