谢逸枫：中梁控股市值如何十年破4000亿元 每年385亿？

　　文/谢逸枫

　　昨日上午，有广东房企老板、记者问我：中梁控股集团引入丹纳赫dbs管理法，能成为第二增长曲线第二驾马车，实现新的十年战略-市值4000亿元吗？我只想说，丹纳赫dbs在中国，恐水土不服，隔行如隔山，聚焦领域，模式不匹配，美国与中国市场不同。dbs方法、流程、管理在不同国家、政策、法律、行业、市场、环境、企业，其作用、效果有待观察。

　　除非dbs商业系统在中国能抓住政策、市场机会、总结了上市房企市值增大的经验转为自用、有成熟的上市房企在并收购、产业多元的投资、人才、激励与保障及管理机制、经营模式。否则直接把不同的国家、市场、行业、产业等的DBS（丹纳赫业务系统）并购管理系统，其方法、流程，应用到中国、房地产、非市场化、金融不成熟、市场波动大等的上市房企，显然是需要勇气的。

　　丹纳赫为什么不并购中国企业，主要是还是因为丹纳赫的业务领域与中国相同的领域变现合力难匹配，丹纳赫的业务领域只有四大块。其次是业务模式难匹配。丹纳赫业务模式是买水送饮水机等剃须刀+刀片的商业模式。再次是并购对象细分市场潜力增长、地位难匹配。最后是财务表现难匹配，丹纳赫讲的是长期的高利润增长。关键是负债率、杠杆的控制非常严格。

　　首先祝中梁控股集团成功！

　　笔者非常希望中梁控股集团早日实现十年战略-市值4000亿元的宏伟目标，也希望丹纳赫商业系统DBS在中梁控股集团成功，实现在中国零的突破。美国丹纳赫集团是以擅长并购、整合、资本运作公司闻名，1986年到2019年三十多年间，并购大大小小几百家公司，营收3亿美金到214亿美金，并购之王、整合之王是当之无愧。

　　美国丹纳赫集团的利润、业绩、市值的增长、公司与品牌及影响力的成功，一半归功于丹纳赫独特的商业系统DBS（Danaher Business System)，一直不断的持续、改进、完善的体系，推动着丹纳赫效益、效率、管理、经营、人才的提升、发展，指导和考察着集团、公司、工作人员、投资、项目、收益的日常活动。一半归功于所在国家的经济、金融、法律、政治等环境。

　　丹纳赫是全球最成功实业并购公司，被称为“并购之王”。当前，公司主要涉足四大细分行业：生命科学、诊断、牙科和环境与应用方案，这是服务行业、医疗行业、顾问咨询行业。DBS模式的成功，主要是基于美国发达的政策环境、金融体系、市场化高、收并购法律制度、基金与信托及保险的市场化、成熟化高，及选择的产业、行业。

　　同时祝中梁集团DBS成功！

　　按照中梁经营工具的阿米巴模式是“精总部、强一线、小组织”，核心是小组织，保障是人才、制度，动力、重点是利益共享。目前中梁内部分层、分级、分结构建立了事业合伙、成就共享、项目跟投、专项激励等多层级事业合伙人激励体系。而DBS模式是丹纳赫收并购重要的评估和改善体系，目的是提高效率和效益的方式，与阿米巴模式一样。

　　按照中梁目前的资源、资金、规模、资产、扩张步伐等都有限的条件下，要在未来10年，实现市值4000亿元，难度非常大，意味中梁控股需要每年增长市值385亿。2016-2018年创造了221.4%的复合增长率，并于2019年在港交所成功上市，2020年稳居行业TOP20，归根结底是中梁阿米管理模式与抓住政策、市场的机会及成功的本地化模式复制、高杠杆高负债的利用。

　　中梁希望通过第一增长曲线的阿米巴模式，加上第二曲线的DBS模式，不断的收购或并购项目、资产、股权等投资方式，形成不断的产业板块公司或上市公司，再复制，最后即产业+并购的方式，最后做大中梁的市值。理论上是没有任何问题的，上市房企市重增长的模式看，主要是扩张型、收缩型及内变型。例如扩张型代表有万科、融创，收缩型代表有碧桂园等。

　　问题之一，是丹纳赫DBS模式的成功，是在美国，不是在中国。这是非常重要的一点。问题之二，丹纳赫DBS模式的成功案例，是在美国，关键是还不是房地产，是医疗等案例。问题之三，十年4000亿市值，每年350亿，意味着每年的销售额、销售面积、土地购置都要大幅度的高速增长。问题之四，产业、收并购需要庞大的资金、人才支撑。

　　问题五，是房地产的上下游产业链的发展、收并购的法律、金融、政策、税收都是有严格的限制、规定。问题六，是按照目前的公司债务受到三条红线与调控及金融政策的波动、市场的影响，其销售面积、回款资金、销售额、拿地金额等受到影响。其七，是DBS模式的方法、流程、管理，是否合适房地产。

　　为什么上市房企要做大市值？

　　简单的讲，市值是股价与股本总数的乘积，体现上市房企在资本市场的价值，其意义重大。而市值管理，就是通过有效的管理策略，使得企业价值及股东利益趋向最大化，实现内在价值与资本市场价值的平衡。其策略是价值创造、价值经营及价值实现。唯价值经营是最关键的部分，即企业通过资本运作提升市值，主要分为扩张型、收缩型及内变型三种类型。

　　中梁阿米巴实践的成功，主要是市场因素与本土化模式、复制模式推动及总结市场已有的经验。其中市场因素是非常主要的，遇上了棚改货币化安置，三四线城市大爆发，2018年中梁的业绩成为连续破千亿的核心，2019年上市的支撑。但是，市值很低，2020年底中梁控股市值156.2亿元，主要是产业第一，高品质地块少，一二线城市的土地储备下降、资产与主业规模扩张缓慢等。

　　2020年上市房企市值全面缩水

　　作为我国经济发展的支柱性产业，房地产行业发展至今，涌现了众多业绩优秀的房企，2020年，千亿房企达到43家，百亿房企达到166家，百亿企业的权益销售额共计10.7万亿元，市场份额约61.8%。因此，千亿规模具有明显的分水岭特征，房企对外扩张中组织架构、人员配置、经营决策、产品力等等都将面临考验。

　　按照统计数据显示，截至2020年12月31日收盘，市值超千亿元的房企共有10家。其中，万科以3334亿元蝉联市值榜榜首，龙湖以2315.1亿元排名第二。碧桂园、恒大、保利地产、中海、融创、招商、华润置地、招商蛇口市值则在1000亿~2000亿元。

　　2020年50家上市房企股价整体下跌，仅龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、中交地产4家房企市值上涨。截至2020年12月31日，50家上市房企市值总和为28767.1亿元，相比2019年同期的36881.3亿元，共缩水超过8000亿元。其中，共有46家房企市值下降，其中包括中梁控股。

　　具体来看，市值下滑幅度最大的为融信中国，2020年市值约为76.9亿元，与2019年底的184.9亿元相比下滑达58.41%。远洋集团紧随其后，市值约为99.4亿元，与2019年底的238.4亿元相比下滑58.31%。排在第三位的是正荣地产，市值约为171.7亿元，相比2019年底的344.6亿元市值下滑50.17%。

　　作为行业TOP3的碧桂园、中国恒大、万科A的市值都出现了下滑。龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、中交地产的4家市值上升的企业无疑是地产股板块的一大亮点。为了增市值，2020年以来，包括恒大、万科、世茂、融创、富力、新城、龙湖等房企均采用了配股方式进行融资。另外是2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券，不过上市首日曾一度破发。还有多家上市房企开启高管增持模式。

　　TOP200房企中，A+H股上市房企数量共有88家，按照克而瑞对88家上市房企市值统计，以最新汇率计算，截至2月28日，88家A+H股上市房企市值总额约为3.8万亿元，较2020年12月31日收盘，市值总额增加2161亿元。整体市值有所回升。从市值变化净值来看，2020年末，88家A+H股上市房企中，有64家房企市值低于2019年末，占比超过七成。

　　进入2021年，受“两集中”等政策影响，上市房企估值有所回升，2月末，88家A+H股上市房企市值低于2020年末的仅17家，但仍有34家较2019年末市值有所下降。从个股来看，2021年年初两个月市值下降最大的为碧桂园，较2020年末减少235.8亿元。

　　从2021年初2个月股价涨跌幅来看，88家上市房企平均涨幅为3.5%，其中最大涨幅为银城国际，前2个月上涨了37%，最大跌幅则为明发集团，前2个月跌幅达61.3%。整体来看，房地产行业市值与销售规模背离。克而瑞数据显示，2020年百强房企全口径销售金额达到13万亿，同比增12.4%。

　　而TOP200有88家上市房企，2020年末市值总额仅为约3.8万亿，较2019年末缩水近7000亿元。受到疫情冲击，整体港股地产板块活跃低较低，克而瑞内房股领先指数走势全年下行近两成，指数估值方面，年初受疫情冲击有所震荡，后趋于平稳，但相对恒指和香港地产股大样本整体PE、PB折减持续走低。

　　根据贝壳研究院数据，自2017年起，房企偿债规模呈现直线上升趋势，偿债压力加剧。2020年，房企偿债规模约为9154亿元，同比增长28.7%；2021年到期债务规模预计将达到12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。由于房企债券融资发行中期集中在3-5年，因此房企将在后续的3-5年内继续背着沉重的债务负担，承担较大的现金流压力。

　　高负债的风险已经开始显现。接连出现爆雷现象的泰禾集团、福晟、华夏幸福均受高负债所累。深陷债务困境后，资本也在快速撤离。目前，泰禾集团的市净率为0.45，市值为78.9亿元；华夏幸福的市净率为0.6，市值为290亿元。近半年来，泰禾集团和华夏幸福的股价已累计下跌了38.66%和57.01%。

　　“三道红线”试点之初，“控规模”“重利润”“谨慎扩张”“不以规模为首要目标”等措辞即已出现在多家房企的2020中期业绩交流会上。“三道红线”的政策范围将在2021年进一步扩大，从原先的12家房企扩增至30家。随着“红线”的覆盖范围逐渐扩大，地产行业也将正式告别规模高速增长时代。

　　对高周转的控制则源于内部管理。对于受到融资制约的房企而言。“高周转”成了加快回款、提升收益、盘活现金流的重要途径，但能否保持住较高的周转率则考验着房企的运营能力和销售能力。纵观A股市场的房企数据，不少房企的存货周转率存在逐年降低的趋势。除了“高负债+高周转”双重风险叠加的行业特性外，房企的低估值还来自于政策环境的严格管控。

　　2020年下半年，全国范围内超过30个城市陆续加码楼市调控政策。年底的银行房贷新规在“三道红线”之上又为房企融资绑上了两条“上限”。2021年以来，宁波、成都、深圳、广州、杭州、北京、上海又依次出台楼市调控新政，强化了购房资格、信贷政策、违规惩罚等多个市场行为维度的规范力度。

　　地产股的核心问题并不是“三道红线”所带来的利空，不是毛利率下降、业绩增速不及预期，或者现金流风险等。而是这个行业已经从风口上跌落，投资逻辑发生了变化，投资者只能赚业绩的钱、分红的钱，而不是估值的收益。相较没有天花板的估值收益，来自业绩和分红的收益空间要小很多、且受明显约束。

　　鉴于地产业务本身已无太多想象空间，不少机构开始将目光投向了拥有多元化业务的发展商。而开发商在积极寻找、增持估值更高的赛道。中国恒大便是一个典型案例，2020年12月28日至12月31日期间，该公司斥资9.2亿港元在二级市场增持了1.035亿股恒大物业股份，在2020年12月，该公司还花了超过20亿港元增持恒大汽车，就连新成立的房车宝集团都是奔着万亿元估值去的。

　　中国奥园在2020年布局的医美概念股——奥园美谷获得了资本市场的追捧，2020年12月以来已经收获了4个涨停。后来者在加紧向风口靠拢，1月5日，珠江投资与广汽集团签订了战略合作协议，计划投资19.23亿元切入新能源汽车领域。

　　上市房企市值做大的途径措施

　　中国资本市场尚未达到成熟阶段，上市房企在市值管理方面的动力不足。良好的市值管理能够提升企业的内在价值，在资本市场获得更多关注，降低资金成本，进而达到强化投资者信心的目标。目前市值管理策略分为价值创造、价值经营及价值实现三类，其中价值经营是最关键的部分，价值经营即企业通过资本运作提升市值，主要分为扩张型、收缩型及内变型三种类型。

第一是扩张型

　　其一是并购、重组，代表房企是万科、融创。并购重组是市值增长的主要动力，通过并购重组，上市房企既可获得大量优质项目储备，提高市场占有率和利润率，促进业绩提升和市值提高。关键是可以打造多元化发展模式，开拓商业、存量房、物流等领域，协同促进市值规模的扩大。其中最典型的就是万科开启并购模式，促进业绩提升和市值提高。

　　极大充实了万科在广州的土地储备。关键是为未来业绩的提升奠定了基础。通过收购印力集团、入股链家集团和领衔收购普洛斯、并购太古冷链等举措，完善布局商业消费以及资产管理、存量房和物流等业务领域，积极向城市配套服务商转变，协同提升市值规模。

　　其二是增发、配股，代表房企是融创。配股和增发是上市公司提升市值的重要手段。配股是上市公司根据公司发展需要，依据有关规定和相应程序，向原股东配售股票、筹集资金的行为。增发是指上市公司为了再融资向不特定对象公开募集股份、发行股票的行为。配股和增发是上市公司做大做强的重要手段。

　　配股与增发在本质上没有根本区别，但增发与配股相比具有限制条件少、融资规模大等优点，尤其定向增发在一定程度上可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题。2017年，融创在港股市场进行两次股份配售，所得合计118.55亿港元，港股的配股与A股区别较大，类似于A股的定增，融创采取“先旧后新”的配售方式。

　　即原股东先减持，再折价认购同份额新股。2017年7月，融创以每股18.33港元配售2.2亿股，配售股份占已发行股本的约5.63%，配售所得40.33亿港元。2017年12月，以每股31.10港元配售2.52亿股，配售股份占已发行股本的约6.07%，配售所得78.22亿港元。同时收并购市场动作不断。

　　第二是收缩型

　　其一是分拆上市，代表房企是碧桂园、雅居乐、万科、恒大等，上市房企拆分物业上市获高估值。对于在资本市场估值较低的房地产行业来说，通过分拆旗下成熟的业务上市，可拓宽融资渠道，提高母公司资产流动性，更好地满足企业子业务发展中的资金需求，进而获得较高的估值。

　　上市房企将子业务进行独立运营，有利于该项业务的潜在价值显性化，为上市房企及子业务带来更多的发展机会。分拆上市后，子公司将拥有自己的融资平台支持项目发展，大幅提升自身盈利能力，同时可以促进该项业务或子公司业务向着更专业化方向发展，提升企业在细分领域的竞争力。

　　其二是资产剥离，SOHO中国。通过资产剥离进行资金回笼，可有效优化和盘活资产、套取现金、增加资产流动性，降低公司资产负债率。通过非核心资产剥离，将资金、经营重心转向新产品，有利于企业获得更好的发展。回笼资金主要用于偿还贷款，降低负债，尤其偿还境外贷款，规避汇率风险。

　　第三是内变型

　　引入战投、股票回购及股权激励，代表房企是恒大。内变型的价值经营策略以改变企业内部资产结构为目标，通过引入战投、股票回购及股权激励三种方式，在改善负债结构、稳定股价的同时，提升企业内部的核心竞争力。近年来，恒大在资本市场动作不断，净利润保持增长，负债结构明显优化，在市值管理方面表现突出。

　　2016年底至今，恒大通过引进战投，回购股份等一系列举措进行市值管理，同时推进恒大地产回A进程，恒大的市值得以大幅提升，负债结构改善显著，在资本市场也获得更多注意，在“三低一高”策略指引下，2018年6月30日，恒大的市值达到2222.12亿元，净负债率进一步降低。

　　其一是引入战投。引入战略合作伙伴，是指通过合资合作或其他方式，给企业带来资金、先进技术、管理经验，提升企业核心竞争力和拓展国内外市场的能力，推动企业技术进步和产业升级。引入战略合作伙伴，可充分利用双方优势资源。

　　共同打开业务市场，拓宽企业增长空间、提升企业盈利能力、进而实现估值上升。宣布重组深深房之后，通过接连引入战略投资者，恒大的资本结构、资金来源状况得以改善，在资本市场也获得了更多关注。

　　其二是股票回购。股票回购是指上市公司利用现金等方式，从股票市场上购回本公司发行在外的一定数额的股票的行为。通过股票回购，上市房企向市场传递其认为自己股票被市场低估的信息，引发资本市场的积极反应。上市企业对自家股票展开“自救”，通常情况会产生较好的效果，对提高净资产收益率等财务指标、增强市场信心、提振公司股价等方面均有积极意义。

　　而且，在股价被低估时相对处于价格低位，回购能够降低股权收购的成本。当股票价值被市场特别是分割的市场严重低估时，回购股票可有效显示对公司自身发展和增长潜力的信心，引发示范效应，进而提升公司估值水平、增加公司价值。

　　其三是股权激励。股权激励是一种使经营者获得公司一定的股权，让其能够享受股权带来的经济效益与权利，能够以股东的身份参与企业决策、分享利润、承担风险，从而激励其勤勉尽责地为企业公司长期发展服务的激励方法，是上市公司进行市值管理的策略之一。

　　股权激励能在一定程度上将公司高管及核心团队成员的利益和公司股东利益捆绑起来，对于改善公司组织架构、降低管理成本、提升管理的效率、增强公司凝聚力和核心竞争力都起到积极的作用。向市场传达出其对未来股价水平走高的信心，在激励员工的同时，增强投资者信心，共同推进公司发展，市值上升。

　　中梁控股市值低小的原因何在

　　2021年是中梁控股“二五战略”、“十年”规划的开局之年，未来十年新的目标是市值达到4000亿元。查阅数据显示，2019年底中梁控股的市值221.7亿元，2020年156.2亿元，排在2020年中国上市房企市值50强的第36位。千亿市值的上市企只有10家，前十排名为万科A、龙湖、碧桂园、华润置地、保利地产、中国恒大、中海地产、融创中国、中国铁建、招商蛇口。

　　2020年的房地产市场可谓“浴火重生”，遭受疫情长达半年的影响之后，截至2020年12月31日收盘，千亿市值房企数量超过10家。NBD统计数据显示，2020年50家上市房企中，市值相较于2019年同期，缩水总额超过8000亿元，其中，38家房企股价较2019年存在不同程度的下跌。

　　相较于2019年同期，50家上市房企中仅4家实现市值的上涨，其余46家房企，包括多数行业龙骨房企在内，市值均有不同程度的下降，其中下滑幅度最高的为58.41%。按照年末50家上市房企28767.1亿元的市值总额计算，相比2019年同期的36881.3亿元，下跌幅度达22%，缩水市值超过8000亿元。

　　首当其冲是产业单一，主业说大不大，说强不强。按照目前中梁控股集团的产业看，90%以上的营收，主要是住宅市场，而商业地产、物业管理，其他别的产业，营收占比非常低。最大的问题还在于唯有地产板块上市，物业、园林、精装、景观、智能家居、金融、社区O2O、物联网的产业处于培育、探索、研究阶段。

　　按照2019年总收益为566.39亿元，较2018年增加约87.5%，公司拥有人应占核心净利润为39.01亿元，较2018年增加约102.3%。其中来自物业销售收益为563.84亿元，同比增88%。管理咨询服务收益2.44亿元，同比增15.2%。物业管理服务收益为零，同比减少100%。租金收入收益0.12亿元，同比增168.1%。说明主要收入来源就是卖房子。

　　其次是高品质地块少，一二线城市的土地储备下降，基本上集中于三四线城市。按照报告期内，2019年底，计及附属公司、合营企业及联营公司所开发项目的土地储备总量后，集团应占土地储备总量为4570万平方米，其中，可供销售╱可出租的已完工物业占280万平方米，在建物业及用作未来开发占4290万平方米。

　　受益于2014年开始的去库存政策红利和上一轮货币宽松政策，2016-2017年三四线城市迎来牛市，而正好踩中经济周期的中梁地产，高周转实现了规模的高速增长。中梁终于提出“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。2013年中梁合约销售额才突破百亿，2016年销售额只有190亿元，随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元。

　　2018年跨过千亿门槛到1015亿元，2019年销售额再次增长50%达到1525亿元，2020年合约销售金额约1688亿元，同比增长10.69%，销售金增速出现下降。高速增长的同时，中梁拿地速度在加快。2016年-2018年中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块，这一拿地速度极大扩充了公司土储。

　　2019年购买139幅地块，已购地块平均成本为4607元一平，拿地资金764亿元。到2020年拿地金额355亿，足足下降了一半。因此，转变拿地方式，是非常重要的。中梁控股提出了2020年的寻地合作，合作模式包括战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等。

　　再次是资产与主业规模扩张缓慢。2019年实现合约销售额为人民币1525亿元，较2018年增加约50.2%。合约销售面积约1485.1万平方米，较2018年增加46.6%，合约销售平均售价为人民币10207元/平方米，较2018年有所增加。2020年累计实现合约销售金额约1688亿元，同比增长10.69%。合约销售面积约1350.6万平方米，同比降低9.06%，合约销售均价约每平方米12500元。

　　2019年销售额、合约销售面积的增速保持的非常稳定，但是2020年销售额、合约销售面积的增速一下掉到10.66%，一下由正增长掉到负增长9.06%。对比2015年-2018年的增长，相差巨大。2020年的合约销售额、合约销售面积比2019年与2015年-2018年差多了。随着房地产的高杠杆、高负债、高增长的转变，千亿、百亿房企增长受影响。

　　最后是债务、收入的高增长受限制。值得注意的是，销售额和净利增速放缓的同时，中梁控股经营获现能力下降。2017-2019年，中梁控股的销售净利率分别为3.55%、8.36%和11.05%、毛利率分别为20.39%、22.87%和23.27%，低于上市房企30%的毛利率中位值。2019年银行结余及现金为人民币264.95亿元及已收客户按金（合约负债）为人民币1158.73亿元。

　　债务总额为人民币401.81亿元及净资产负债比率为65.6%。2019年收入为人民币566.39亿元，同比增长约87.5%。归属股东净利润38.34亿元，同比增98.5%。毛利131.82亿元，同比增长90.75%。2016年2020年上半年，中梁控股仅有2018年经营性现金流净额为净流入，其他均为净流出状态，2019年和2020年上半年分别净流出203.29亿和78.55亿元。

　　同时中梁控股的销售毛利率和净利率常年在低位徘徊，低于行业平均水平。值得注意的是，2016年中梁控股的净负债率还高达1790.2%，然而在2018年赴港上市前夕其净负债率迅猛下降至58.1%。其实，净资产负债比率大幅下降与净资产大涨有关，2016-2019年其净资产由6.55亿元增至208.72亿元，增长接近31倍。

　　2020年上半年，中梁控股实现营收238.89亿元，同比增长15.6%。实现归母净利润12.06亿元，同比微增0.14%。截至2020年6月末，中梁控股的总资产为2574.14亿元，总负债2319.68亿元，净资产254.46亿元，资产负债率90.11%，剔除预收款后的资产负债率80.77％，净负债率69.9%。剔除预收款项后之资产负债率为80.77%、净负债率为78.38%、现金短债比为1.43。

　　债务结构方面，主要以流动负债为主，占总负债比高达90%，债务结构不合理。截至2020年6月末，中梁控股流动负债有2012.01亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有229.75亿元。2020年以来，中梁控股的流动性有所改善，其账上现金及现金等价物有350.21亿元，现金短债比为1.5，而2019年该指标仅为0.7。

　　在负债方面，中梁控股还有307.68亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计298.34亿元。中梁控股刚性债务有528.09亿元，较2019年末上升31.4%，主要以长期有息负债为主，带息债务比为22%。有息负债快速增长，中梁控股财务费用支出高企，但其把九成费用都做了资本化处理，2020年上半年财务费用仅为1.96亿元。

　　偿债资金方面，中梁控股主要依赖于外部融资，融资渠道主要为银行信贷、债券融资、信托以及内部融资体系，由于信托和银行融资对房企收紧，其再融资面临一定压力。因销售和业绩增速下滑明显，经营获现能力下降。有息负债不断攀升，融资成本高企。如今在国家房地产调控和房企融资新规压力下，已踩中“一道红线”的中梁控股，极速规模化扩张后面临着巨大的资金压力。

　　按照中梁控股公告，2020年底，净负债率低于100%、非受限现金短债比大于1、剔除预收款项后的资产负债率约80%。按照“三道红线”的要求，说明中梁控股踩中一条“红线”，为黄档房企。2020年8月28日，出台限制开发商融资的“三条红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1。

       来源：咚咚找房