谢逸枫：史无前例的广州宅地集中供应一触即发！谁笑到最后？

　　文/谢逸枫

　　目前十城宅地供应高峰期即将杀到，21家地产央企、36家千亿房企加上各地地产国企，必将上演一场史无前例、残酷无比的抢地大战。譬如广州2021年3月底开抢，48块地，总用地面积超393万平方米，挂牌总价901亿元。值得注意的是在2021年3月，浙江12天内有9个区域的地价纪录被刷新，溢价率最高的达到224%。

　　疯狂的土地市场，爆发大量宅地遭到热竞，顶价出让。浙江的湖州、台州，还有金华、嘉兴、台州、温州、湖州等地共计8宗涉宅用地出让，其中金华义乌、台州玉环、湖州市区三区域的地块经过上百轮竞价，分别由武汉地产、大家、荣安所摘得，刷新了各自所在的区域地价。

　　到今天（3月30日），天津、青岛、郑州、济南、宁波、南京、长沙、上海、广州、杭州十城市终于“集中供地”，时间集中为三次，节点集中为4月，6月、12月或者是5月、7月、10月，或者3月、6月至7月、9月至10月，继去年底22城宅地集中供应通知公布之后。

　　2021年2月时，部委要求22个重点城市将实现“两集中”，集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年发布住宅用地公告不能超过3次。22个城市则分别是北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

　　此前，一份关于2021年广州首批土地集中供应的清单流出。其中首批供应量高达50宗，基本集中在外围板块，共计38宗，占比达76%。而中心区仅12宗，集中在白云、黄埔、荔湾三区。而作为缺地大户的越秀、天河及海珠，这次则是零供地。3月26日公布时，48宗地、挂牌总价超900亿元，土地用途包括一、二类居住用地、商业用地等。

　　广州今年3次集中供地时间为3月、7月和10月。2021年3月26日，广州挂牌出让地块合计48宗，总用地面积超393万㎡，挂牌总价超901亿元。上述地块即日起开始竞买申请，截止时间为4月21日，竞价开始时间为4月26日。本次供地将集中在增城、白云、番禺、黄埔等八个区域，越秀、天河、海珠三区并无供地。

　　其中荔湾区1宗，供地面积大约5万平（占地面积）。白云区8宗，供地面积大约95万平。黄埔区3宗，供地面积大约16万平。番禺区8宗，供地面积大约85万平。南沙区6宗，大约18万平。增城区15宗，供地面积超60万平方米（部分未计入）。花都4宗，供地面积超17万平。从化5宗，供地面积大约20万平。

　　按照数据显示，2020年广州累计成交新房100905宗，同比增长27%，创下近4年历史新高。二手房共成交127882套（含自助网签中介网签），比去年同期上涨19%。2021年2月，广州新房价格同比2020年2月份上涨6.9%，在四个一线城市中排名第一，在全国排名第十。新房价格环比上涨0.7%，涨幅在四个一线城市中排名第一，在全国排名第三位。

　　过了不到二日，一地方地产国企问我广州3月底集中供地看法，我的想法，其一是坚决的独立拿好地，要从短期中长期看地块价值潜力。其二是拿不到的好地，坚决合作/联合的抱团拿地、开发。其三是与上市千亿房企合作/联合，保拿到。其四是限制门槛多的地块要谨慎，先预算后观规划调整。

　　其五是老城区、市中心、市区的地块优先，产业与交通及教育、医疗配套完善的新城，大胆的独立抢。原因简单，三道红线与你无关、手上不缺钱、土地稀缺、利润空间大、调控周期短、投资回报周期正好与开发周期时间一样为3年到5年、经济复苏期、实体扶持期。关键是21家央企已经在一季度砸的钱比去年同期还多，背后原因你知道的。

　　三道红线、房地产集中管理、22城宅地集中供应的三大制度下，2021年-2025年是地方地产国企上市、破千亿目标，实现最好时机。多买地，由本地城市，到一二线城市扩张到三四五线城市。多引入战投、股权合作、项目跟投、职业经理人制度。与外地的地方国企合作、联合投资、开发、销售。进入城市更新，新城开发，一级土地市场。

　　为什么22城市非常重要，大房企主要阵地。不仅是占到房企销售量、销售金额的比重大，主要是销售利润、溢价高、房价上涨空间大、市场购买力最稳、最强。其一是2020年22城商品房销售金额、住宅用地出让金占全国商品房销售额比重近四成，39.9%。其二是22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。

　　其三是2020年22城商品房销售面积占全国商品房销售的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国住宅用地成交规划建筑面积比重12.2%。22城均为核心一二线城市，是19个城市群、34个都市圈、交通与产业一新轮规划城市之中的六大国家城市群、22个都市圈、经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求最旺盛区域。

　　当下中国土地制度的二权一制、招拍挂制背景之下，土地供应的方式、时间节点的调整，不影响手不缺钱的大房企抢地。相反，宅地集中供应的结果，肯定是可以预判的。一则土地垄断。大房企独立拿地更是主要模式，抱团、合作、联合是次要模式。中小房企看着大房企吃肉，自己流着口水看别人吃。

　　二则土地市场火爆。高地价、高溢价，地王归来。对于土地资源稀缺，长年供不应求，高品质地块异常少、发达的城市群、都市圈的城市，大房企一定会重金抢地。即使丢块骨头，都会抢到打架。三则是房企新一轮洗牌。抢不到地的房企逐渐脱离市场，大房企不断的强大，形成寡头。最后垄断一个区域市场。

　　四则是土地集中供应，房子是否会产生集中供应、市场供需是否平衡，还需要观察。考虑到房企高价拿地，加上市场调控、降债务、杠杆、增速，还有高地价的项目上市时间长。并且房企的开发策略与业绩速度放缓，为了保持高利润与稳定的收益，房企不可能会高周转的项目开发。这就是所谓的慢周期深耕开发战略。

　　因此，住宅用地集中供应是否能够起到立竿见影的增加市场供应，还是需要观察。五则是最大的赢家，除了大房企，可能就是卖地的人。想想，三次卖地的集中供应，一下就吸引无数的房企抢夺土地，土地基本上难流拍或者的低价、底价出让。问题在于土地出让的设置门槛少、限制少，卖地的收入自然水涨船高。

　　六则是土地市场火爆点燃商品住宅市场，出现楼市一波又一波高潮，不排除刺激房价上涨。目前小阳春已到，接着就是金三银四。到传统的销售淡季五、六、七、八月变成销售旺盛，而金九银十更加火热。这就是土地市场火爆蔓延的效应。房企一直的守着淡季买地，旺季卖房的规律，地方政府卖地与土地供应节奏都是这样，现在却打乱节奏。

　　之前，市场的对于22城宅地对房地产行业的影响看，难出现。所谓的短期资金压力增加，土地市场降温，预计不会出现。主要是房企已经储备好了资金，况且可以合作、联合的抱团拿地。而投资难度将加大，不存在，只需要安排人去研究土地价值与竞争对手即可。市场周期或将重塑，引导购房者稳定预期的目标不会实现，改变不了市场趋势。

      来源：咚咚地产