丁祖昱：办公更加困难，商业的热点是新消费

　　2020年新冠疫情的爆发，使得商办市场陷入低谷，随着国内疫情长期稳定受控以及各行业的复苏和发展，2021年经济大环境较去年明显改善，商办市场行业整体也开始逐步进入新一轮发展周期。

　　从目前来看，“横盘”企稳成为目前市场主要特征，短期内难恢复至疫情前水平。目前核心典型城市甲级写字楼市场租金降幅收窄或小幅回升是主要趋势。商业方面社会消费品零售总量已恢复至疫情前水平，在基数效应和突发局部性疫情影响下，增速逐渐回落，但总体恢复的势头稳定。

　　2021年重点城市商办市场开始恢复

　　从商办土地成交市场看，2021年1-9月重点城市商办土地成交总面积同比略微下降4.6%，平均楼板价同比上升0.7%，总体保持平稳态势。其中，一线城市商办土地成交面积均呈现不同幅度的下降，深圳同比降幅最大达47%；核心二线城市除南京外，成交总面积均呈现上升趋势，杭州表现最为突出成为热点，前9月共成交约374万㎡。

　　图：重点城市商办土地成交

　　数据来源：克而瑞资管整理

　　从办公销售成交看，2021年前9月重点城市办公销售成交总额同比上升3%，成交总面积同比上升13.4%，成交均价下降4.6%。总体上看，二线核心城市办公销售市场的表现优于一线城市，多数城市在均价同比基本持平的情况下迎来了成交面积的提升，其中杭州成为热点城市，量价均有不小幅度的提升。

　　图：重点城市办公销售市场

　　数据来源：克而瑞资管整理

　　从商业销售成交看，一线城市的成交均价同比均呈现不同幅度的提升，二线城市同比波动幅度有限维持稳定；深圳市场较为特殊，在成交量极为有限的情况下价格依然领跑全国，一方面其人口聚集产业发展带动消费增长，另一方面其优质零售物业的空置率为一线城市最低，疫情前后供需结构策的调整具有一定成效。此外，广州、杭州和福州成为前9月量价均有小幅提升的城市。

　　图：重点城市商业销售市场

　　数据来源：克而瑞资管整理

　　“横盘”企稳为目前办公市场主要特征

　　从2021上半年看，核心典型城市甲级写字楼市场租金降幅收窄或小幅回升为主要趋势。疫情前，北京甲写平均租金领跑全国，受疫情影响，近8个季度降幅最为显著；同时近期出台的双减政策对其租赁市场也造成较大冲击，在线教育猿辅导、作业帮以及线下教培新东方、高思教育等K12教育龙头企业总部均聚焦于北京，此轮面临新政调整，相关企业不得不采取缩减规模、转型以及控制租赁成本而迁址等因素。

　　根据CAIC最新监测数据显示，北京三季度净吸纳量仍保持稳定，CBD和丽泽为目前租赁交易热度最高的商务区。

　　图：重点城市甲级写字楼租金走势

　　数据来源：克而瑞资管整理

　　上海整体商办市场呈现出较好的活力，净吸纳量呈现连续攀升态势，但随着供给的增加，办公市场的空置率仍持续走高。广州写字楼市场凭借其一直处于一线城市最低位的租金保持着较高且稳定的出租率；深圳零售物业市场表现较好，办公由于持续供大于求的结构，市场景气度期内仍处于下行通道。

　　互联网科技与金融行业为提升租赁需求主力的趋势不变

　　数据来源：克而瑞资管整理

　　全国商业新开项目数量超越疫情前

　　从商业方面来看，社会消费品零售总量以恢复至疫情前水平，在基数效应和突发局部性疫情影响下，增速逐渐回落，但总体恢复的势头稳定。

　　根据统计局9月15日公布的8月社会消费品零售数据，8月份，社会消费品零售总额34395亿元，同比增长2.5%，比2019年8月份增长3.0%，消费已超疫情前。从增速上看，在基数效应看下，增速有所回落。

　　图：社零增速（%）

　　数据来源：国家统计局

　　随着疫情的稳定，全国新开项目数量超越疫情前；从区域分布看，市场进一步向华东、华南、西南集中。

　　2021年拟开业数量同比大幅增长超24%，一是受疫情影响，原计划2020年开业项目往后延期至今年开业；二是2020年拟开业量同比下滑，基数相对较小，导致今年的增速更为显著，三是存量改造项目重新开业量逐年增加。

　　从新增项目分布看，华东区域仍然是商业地产聚焦的重点区域，上海、宁波、南京、杭州项目新增数量保持了稳定的增长；西南地区中，重庆项目扎堆入市，新增面积和数量都远超其他城市。

　　图：2018-2021年拟开业项目个数及增速

　　数据来源：克而瑞资管整理

　　图：2021年新开业项目分布

　　数据来源：wind、克而瑞资管整理

　　图：新开业项目城市分布

　　数据来源：克而瑞资管整理

　　1、商业地产公司业绩表现优异

　　从主要商业地产公布半年业绩可见，各企业租金水平都有明显的大幅增长。其中以华润为代表的重奢业态项目和以万达、新城为代表的大量新项目入市企业，租金增长幅度巨大。

　　图：2021年H1主要商业地产公司租金收入及增速

　　数据来源：企业年报、克而瑞资管整理

　　2、市场活力进一步恢复，开关店比超越疫情前

　　从开关店情况来看，23城1000家购物中心各业态品牌门店均呈小幅扩张态势，新关店25000余家，新开店27000余家，整体开关店比1.07，相比2020年以及疫情爆发前均有明显提升。

　　图：2021年h1品牌开关店比

　　数据来源：克而瑞资管整理

　　3、新消费将进一步促进商业零售市场的转型

　　9月27日，商务部对8月社零数据及未来消费领域发展做出了明确指示，其中“支持传统商业场所、闲置厂房等改造为新型消费载体，打造沉浸式、体验式、互动式消费场景”发展首店首发经济，鼓励老字号传承创新，促进品牌品质消费。

　　2020年全年共有200余起新消费品牌投融资事件。而据不完全统计，2021年自年初以来近半年内，新消费领域就已发生了300余起融资事件，融资总额超过500亿人民币，规模已超过去年整年。

　　从具体业态开关店比来看，新能源汽车展示、IP主题店、礼品玩具、数码体验等新型消费品表现活跃，新消费品类正在主导购物中心业态结构的转型。

　　图：2018-2021h1新消费公司融资金额

　　数据来源：wind、克而瑞资管整理

　　图：2021h1购物中心业态开关店比

　　数据来源：克而瑞资管

　　从目前来看，商业地产正成为房企越来越重要的阵地。一方面在新一轮房地产调控背景下，传统地产开发的逻辑已经转变，持有物业投资运营能力正成为房企的必备能力；另一方面，在双循环战略下，新消费正成为拉动经济增长的新驱动力。商业地产不仅是有力的投资触角，更是房企经营理念向长期主义转变的载体。

　　与此同时，办公市场并不乐观，目前只有上海、北京的办公相对稳住租金下滑的趋势，且空置率在去年分别达到高点后没有进一步上升，未来整体市场仍将出现长期供大于求的局面，租金、出租率和售价都将进一步承压。