宋丁：近看二手房，远观深圳经济

　　深圳的二手房市场在经历了二手房参考价政策严厉调控后，在持续约10个月的萧条后，终于在11月的头五天出现了一丝暖气。据有关统计，进入11月后的头5天，深圳共成交了609套二手房，这已经是近几个月来的相当不错的记录了。有预测说，11月二手房成交可能突破3000套，连续两个月来每月成交不足2000套的尴尬局面有可能被打破。

　　其实，我在三季度末接受记者采访时就讲过，深圳二手房市场已经低迷了半年，按道理在第四季度会有所回暖，因为一部分刚需总归要买房过日子。但对四季度的回暖不能抱太大的希望。

　　为什么？因为，2月8日深圳出台的二手房参考价政策实在太厉害了，我在2月11日发表了公号文章，标题就是：《二手房参考价：深圳楼市史上最狠的调控！》果不其然，之后二手房交易跌入冰窖，从曾经的常态月成交大几千套、高峰月突破1.4万套的高位直线下滑到2000套以下，最低才1600多套，创下了深圳二手房市场十年来的最低纪录。很难想象，一个拥有2000多万人口的超大城市，二手房成交能够低迷到如此悲催的地步。

　　就看11月头5天的成交量，一二手房共成交2080套，其中一手房1471套，二手房仅609套，约为一手房的二分之一。而我们都知道，深圳是一个存量房交易大于增量房的城市，二手房的成交量通常都是一手房的两倍左右，所以，11月初的数据恰恰表明，二手房远远没有达到它应有的占比，更没有达到它应有的交易量。

　　成交急速萎缩的关键因素是房贷政策的加持。按照规定，银行须按照政府参考价发放房贷。在实际成交总价明显高于参考价的前提下，购房者的首付将大幅提高，这是大多数人无法承受的。其结果是，多数人不得不放弃买房，成交量大幅滑落。

　　今年深圳的房地产远不止是二手房交易的萧条，整个行业都弥漫着严峻的形势。前三季度，深圳房地产开发项目投资同比下降17.8%；一手房成交量三季度环比下跌 43%，同比下跌 31%；龙头老大万科9月销售同比下跌37%，10月同比下跌31%；恒大、宝能、花样年、佳兆业等一众头牌房企纷纷陷入债务困局，等等。这种局面使得深圳的房地产形势变得扑朔迷离。

　　房地产的低迷形势显然已经影响到深圳整体经济的发展。今年前三季度，深圳地区生产总值同比增速7.1%，尽管以高新技术产业为龙头的深圳经济表现出非常强劲的韧性，但难以抗衡芯片供应链遭受挤压等刚性原因，加上房地产走低形势的拖累，使得深圳经济增速头一次落在广东省21个城市最后。

　　这大概是深圳在2月8日推出二手房参考价政策时没有想到的局面。今年是十四五开局之年，本来的意图很明显，希望通过对二手房的政策高压，严厉打击长期以来盘踞在楼市里面的投机炒房势力，摁住房地产的“龙头”，让经济投资重心进一步进入实体经济和产业经济。现在的问题是，深圳在产业经济和房地产经济两条阵线上都出现比较突出的困局，急需寻求有效途径化解。

　　从房地产视角看，还是回到二手房市场上来。首先必须肯定，二手房参考价政策出台，对打击二手房市场上的浓郁的投机行为、规范二手房市场具有决定性的作用。但同时，目前这个政策推出约10个月以来，市场持续低迷，成交无法恢复正常，这也是各界特别是刚需买房者不愿看到的。适时完善政策措施，让政策既能达到调控的效果、又能推动二手房市场恢复正常交易，这是摆在全社会面前的紧迫任务。目前看，政策跟进步伐有点慢。

　　就政策层面看，目前全国房地产整体形势正在趋向和缓，信贷资金困局正在化解之中。国务院副总理刘鹤表示，房地产合理的资金需求正在得到满足。从这个意义上看，深圳能否考虑在现有的以政府二手房参考价为依据落实信贷的政策基础上，为购买首套房的刚需提供更加便捷合理的信贷服务？例如，为首套刚需在参考价和实际成交价的价差部分实施适度合理的信贷条件，以便他们能减轻首付负担，相对轻松购房。

　　今年深圳的房地产形势可以说是由2月推出二手房参考价重磅政策启动的。由此可见，二手房政策的深化和完善意义重大，它既能够缓解房地产行业的压力，又能够给深圳整体经济带来一缕阳光。现在离年底还有一个多月，时间很紧了，看看政策面能够有所动作。