丁祖昱：七成地块封顶摇号，杭州三轮土拍升温有哪些内因？

　　01

　　土拍规则明显放松

　　经历过第二轮土拍的整体延期、部分地块撤牌、成交地块无一触及封顶价之后，杭州第三轮土拍迎来规则再调整。

　　第三轮土拍重启勾地，且相较于第二轮土拍全面调整土拍规则，其中，溢价率上限从15%下调至10%；降低房企报名资质要求，取消一年以上房产开发资质要求；取消了报名地块数量的限制；取消“竞品质、现房限售”；全面推行“定品质”，同时土地款缴纳时间从8个月延长至12个月。

　　整体来看，此轮土拍可谓从房企报名限制、保证金缴纳、参拍门槛、交房要求、出让金缴纳周期等多个方面减轻房企拿地的负担。

　　值得注意的是，部分地块起始楼面价明显降低。以第二轮集中供地中被终止出让的上城区笕桥地块为例，本次除了取消现房销售要求外，配建公租房比例从13%下调至8%，同时起拍楼面价由25169元/平方米下调至23129元/平方米，降幅约为8%，房企拿地成本较之前有所下降。

　　伴随着地价下调，不少地块未来所建商品住房的销售均价上限较板块内目前在售项目有了上调，单价上调幅度500-2000元/平方米，房企利润空间被提升。

　　图：杭州三次集中供地土拍规则调整情况

　　资料来源：公开资料整理

　　02

　　热度回升，溢价率、封顶率均处高位

　　相较于第二轮集中供地，本轮供地结构有所调整，出让地块区位条件优越，其中不乏断供板块。

　　从溢价率来看，由于溢价率上限下调至10%，平均溢价率从第二轮的5%升至7%。且所有地块均成功出让，流拍率为零，而第二轮流拍率高达55%，地市热度显著上涨。

　　封顶宗数占比来看，本轮集中供地共有24宗地块溢价封顶进入摇号阶段，封顶宗数占比71%，已接近上半年土拍市场水平。其中，主城区有17宗地块封顶转摇号，占比约90%，外围区域7宗地块封顶，占比亦近半，整体热度较上轮集中供地有明显的回暖。

　　图：2020年至今杭州市区成交地块封顶宗数占比

　　数据来源：CRIC

　　03

　　主城区地价最高降幅达20%

　　随着摇号结果出炉，杭州集中供地收官，2021年度杭州市区成交土地建面约1667万平方米，土地成交金额约2714亿元，较2020年全年成交建面、成交金额增幅均达到34%。

　　为避免土拍遇冷，第三轮集中土拍多宗地块的起拍楼面价与之前周边同类地块的起始楼面价有一定的降幅。

　　此外，虽然本轮集中土拍大都封顶溢价成交，但受溢价率上限下调至10%的影响，大部分地块的实际成交价格有一定的下调，拱墅、上城、西湖、萧山等区域均有地块涉及，降幅从4%到20%不等，地价平均降幅在2000元/平方米左右。

　　以本次起拍楼面价最高的拱墅庆隆小河地块为例，该地位于供应稀缺的申花板块，新房限价也略有上涨（精装限价上涨1000元/平方米，涨至55000元/平方米），因此吸引了多家房企参拍，经过27轮竞价达到封顶进入摇号阶段，最终由本土房企地上集团竞得。该地块成交楼板价为34611元/平方米，而之前周边地块的成交楼面价已经达36100元/平方米，楼板价的实际降幅为1489元/平方米，稀缺地块的真实地价仍在下降。

　　表：杭州三轮土拍主城纯宅地块地价变动情况（元/平方米）

　　数据来源：CRIC整理

　　04

　　利润空间达到2020年以来新高

　　实际上，杭州实施集中供地以来，房企利润空间整体呈现上升趋势，第三轮集中供地更是达到2020年以来新高。

　　从实际房地差来看，杭州第三批集中供地成功出让地块平均房地差为13917元/平方米。封顶进入摇号环节的24宗地块，实际平均房地差为达到了14535元/ 平方米，利润空间非常可观。

　　图：2020年至今杭州市区平均实际房地差（单位：元/平方米）

　　注：实际房地差=地块限价-地块实际楼面价；

　　实际楼面价考虑公租房、商业、养老用房等因素，其中公建配套未写明具体面积不予剔除。

　　数据来源：CRIC整理

　　聚焦主城区纯宅地（不含纯租赁地块），对比每宗地新房精装平均限价来看，16宗典型地块平均地房比为0.61，较二轮明显下降，平均房地差超16000元/平方米。

　　以本轮集中土拍首个触发最高限价的桥西拱宸桥地块为例，该地块在正式开拍之前就已经有11轮封顶进入线下摇号阶段，足以看出该地块热度之高，最终该地块被德信收入囊中。

　　具体来看，该地块起始楼面价为31128元/平方米，溢价率为9.7%，成交楼面价为34153元/平方米，而该地块周边土地已经断供6年，新房十分稀缺，即使按照现房精装限价51440元/平方米测算的话，地房比也能达到66%，房地差超过1.7万元/平方米，并且新房与二手房有明显的倒挂，项目的去化和盈利均不是问题。至于其余地块，地房比多在65%以下，房地差多超1.5万元，盈利空间则相对充沛。

　　表：杭州主城区三轮集中土拍纯宅地盈利空间（亿元、元/平方米）

　　数据来源：CRIC整理

　　土拍规则放松，利润水平大幅提升，叠加杭州高安全度的市场环境，房企拿地积极性高涨，成为杭州第三轮集中土拍升温的关键。

　　事实上，除了自身土拍规则等方面放松之外，与近期政策环境也有很强的关联性，政策窗口期下，监管层不断发声，房企资金端也带来了较为积极的信号，一定程度上提振了市场信心。在土拍规则放松和资金环境的改善之下，接下来进行第三轮集中土拍的城市土拍热度大概率也会迎来一定程度的回温。