第一太平戴维斯发布2022年第一季度深圳房地产市场报告

　　4月12日，第一太平戴维斯携手新豪方集团于豪方天际广场举行2022年第一季度深圳媒体见面会。活动上，第一太平戴维斯权威发布《2022年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》报告。新豪方集团董事杨家力，新豪方集团总经理助理谢卫杰，新豪方集团综合运营部经理王雪玉，新豪方集团特邀嘉宾江嘉宇，豪方天际广场物业经理张凯胜，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，华南区市场研究部负责人谢靖宇，深圳商业楼宇部负责人暨助理董事李择文，深圳策略顾问部负责人暨高级助理董事李丰荷月出席了此次活动，与众多深圳主流媒体一同回顾了今年第一季度深圳房地产市场以及2021年度深圳大总投资市场情况，对于2021年度下半年大湾区甲级写字楼市场进行了全面剖析，展望未来发展趋势。

　　透析市场脉络，展望未来投资新机遇

　　作为中国未来最具发展潜力的区域之一，深圳已经成为各类投资者战略部署重镇。预期2022年国内资金会有所放宽，在境内外资金相对宽裕的背景下，更多机构投资者会持续关注国内优质投资机会，核心区域带稳定收益的存量商业、办公、酒店等物业受专业投资机构追捧。在租赁市场的稳定发展及大湾区利好政策的强势加持下，机构投资者将长期看好深圳市场并逐渐接受现有的投资回报率，给予未来的深圳更高的溢价预期。

　　第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿在活动上为现场嘉宾介绍了近期深圳大总投资市场情况：“深圳正处于粤港澳大湾区和深圳先行示范区‘双区’驱动的重大历史机遇期。在2022年开年疫情反复的冲击下，深圳房地产大宗交易市场表现出强大的韧性，将会在持续迸发出新投资机遇和活力。第一太平戴维斯深入洞察大宗市场发展并持续关注了解各类投资者需求，将持续助力投资者们把握住新一轮的投资窗口期。”

　　多方强强联袂，打造北环商务新封面

　　近日，受新豪方集团委任，第一太平戴维斯为其深圳首个甲级写字楼项目——“豪方天际广场”提供首席租赁代理服务。第一太平戴维斯将携手新豪方集团，为企业和员工提供“生态、智能、共享”的写字楼新模式。

　　豪方天际广场由新豪方集团匠心钜筑，新豪方集团以前瞻视野及国际化眼界，携手第一太平戴维斯、华森建筑设计、奥雅景观设计及广田室内设计等国内外知名团队，联袂打造北环大道高端商务封面。

　　豪方天际广场坐落于中山公园之畔，坐拥南山经济腹地，约2公里环抱宝安&前海双核区域，留仙洞总部基地、南山高新科技园覆盖区域，汇集南山高新技术产业，商务级别日益凸显。

　　约208米天际高度，超白玻双银中空LOW-E玻璃幕墙、奢华喷泉前广场、国际范艺术造型前雨棚设计、约15米挑高奢华大堂，融合现代时尚设计感，印证企业的王者雄心。18部日本三菱高速电梯，让工作更高效率;入户享有美国约克中央空调，健康新风更舒适;中高区预留上下水位，满足个性化商务需求;地下有3层车库，日常通勤高效泊车。豪方天际广场有天际会议中心、银行、便利店、律师事务所、培训场所服务等多元商务配套，超甲级品质尊享。

　　另设有亚朵S酒店、天际美食荟、vinvin咖啡果饮、健身休闲中心等，为企业员工及客户提供周全的人文关怀。标准层约2100m2 灵动空间，总部级办公体验。现有中国建设银行、亚朵S酒店、长盈鑫投资、蜂箱控股等优质龙头企业进驻，强大创新产业集群效应，为企业发展带来更多机遇，加速企业发展。

　　全面深入解读，专业剖析市场动态

　　发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业、住宅等方面精准及深入地剖析了2021年深圳房地产市场的动态，并前瞻2022年第二季度深圳房地产市场的整体态势。

　　第一太平戴维斯2022年第一季度深圳房地产市场回顾与展望

　　写字楼——租赁需求受本地疫情冲击，净吸纳量环比下降82.8%

　　2021年，深圳经济运行稳中求进，地区生产总值同比增长6.7%，至人民币30,664.9亿元，两年年均增速为4.9%。其中，第三产业增加值同比增长7.8%，至人民币19,299.7亿元，持续带动全市经济发展。

　　2022年第一季度，全市有两个项目交付入市，共为市场带来10.6万平方米甲级写字楼面积。截至季末，全市总存量升至939.4万平方米，环比扩张1.1%。

　　第一季度，深圳甲级写字楼租赁需求放缓，加之三月市场因疫情原因接近停滞，全市季度净吸纳量环比下降82.8%，录得7.6万平方米。受此影响，全市平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升0.1个百分点，至22.8%。

　　第一季度，信息技术、金融、零售与贸易行业仍为租赁需求主要来源。

　　受部分项目面临的去化压力及年内百万量级新增供应的影响，业主议价态度倾软。全市平均租金降至人民币每平方米每月182.9元，租金指数环比下降0.9%，同比下降0.6%。

　　展望

　　2022年第二季度，全市预计有四个新项目入市，共为市场带来44.6万平方米新增供应。

　　受2022年百万量级新增供应及疫情复发的影响，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率预计再度上升。

　　尽管经济增长稳定，但大量的新增供应或将加剧市场竞争，全市平均租金料将持续下跌。

　　零售——租赁需求受本地疫情冲击，部分业主因经营压力降租，租金指数环比微降0.3%

　　受本地疫情冲击，深圳消费市场增速放缓。2022年1-2月，深圳全市社会消费品零售总额累计人民币1,515.84亿元，同比增长2.3%，增幅较全省低2.1个百分点。其中，餐饮业态受最显著影响，行业收入同比下降8.1%。

　　第一季度，卓悦中心(北区)正式开业，该区域零售建筑面积约4.8万平方米，推动市场总存量环比扩容0.7%，至608.8万平方米。

　　本季新增供应有限，叠加疫情管控升级的影响，市场整体表现较平淡。全市季度净吸纳量环比大幅下降，至5.1万平方米。尽管如此，标杆项目的优化调改仍有序进行。期内，位于罗湖、南山的部分项目陆续迎来多个国际品牌开业或扩张，项目入驻率有所上升。受此推动，全市平均空置率环比微降0.2个百分点，至7.2%。

　　季内，区域标杆项目租金稳中有升，但防疫管控令部分项目经营承压，业主适度下调租金。截至季末，全市平均租金降至人民币每平方米每月629.3元，租金指数环比微降0.3%。

　　展望

　　受本地防疫措施影响，且考虑到各地疫情点状爆发所带来的不确定因素等，深圳原拟定于二季度入市的项目延期至下半年。2022年下半年，预计全市将迎来合计44.7万平方米新增供应。

　　随着本地疫情逐步受控，品牌扩张活动料将恢复，全市空置率有望继续下降。

　　区域标杆项目经营表现有望持续提升，非核心商圈项目经营亦将因居住人口的持续增长获益，其租金亦有较大上升空间。得益于此，全市平均租金预计上调。

　　住宅——受春节假期及疫情反复影响，全市成交面积环同比降幅均超30%

　　受春节假期及市场情绪犹待回暖的影响，开发商继续推迟项目开盘时间。截至2022年3月20日，深圳一手住宅市场供应面积环比下降88.2%，至29.3万平方米。

　　同期，鉴于春节假期令部分看房活动推迟，叠加年后新一轮疫情的持续影响，全市成交面积环比下降35.8%，同比下降50.5%，至86.5万平方米。其中，核心区成交面积达37.6万平方米，占总量的43.2%，环比提升29.6个百分点。

　　季内，受南山、福田等核心片区成交均价较高影响，全市成交均价结构性环比上升17.2%，至人民币每平方米71,375元。

　　展望

　　2022年第二季度，政策将继续释放回暖信号，进一步利好刚需购房者。同时，开发商融资环境有望适度放宽，将在一定程度上缓解房地产企业流动性危机，促进行业良性循环发展。

　　根据深圳住房“十四五”规划，市场供应预计持续增加。此外，深圳的经济政策及人口基本面均表现积极，市场潜在需求将持续维持旺盛，成交量将随之增长。

　　“稳地价、稳房价、稳预期”仍为主基调，预计深圳一手住宅价格将总体维稳。