深圳一季度办公楼租赁需求放缓 供应去化承压导致租金分化

　　一季度甲级办公楼市场受疫情影响，整体租赁需求放缓，硬科技及专业服务业表现尚佳，一定程度支撑了办公楼的去化，全市空置率维持在21%左右的平稳水平。预计今年新增供应接近160万平方米，供过于求将令空置率承压，租金水平也可能出现波动。

　　深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

　　深圳因3月份新冠疫情反复，全市各类社区和公共场所封锁管控一周，使得甲级办公楼市场受到了短暂冲击，部分租赁活动停摆或延期。本季度深圳甲级办公楼净吸纳量约为11万平方米，环比与同比均减少超过60%，有较大幅度的收缩。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“由于今年农历新年后又出现疫情反复，一季度整体租赁活动不活跃。部分企业对业务拓展和人员扩张计划短期内持观望态度，办公楼新设立需求有所滞后，港资企业尤为明显。另一方面，随着互联网与金融行业持续结构性调整和优化，本季度来自这两个行业的租赁需求有所放缓。”

　　得益于政府对疫情防控得当，各片区在3月底随即有序解封，社会活动也迅速恢复正常，加之深圳市1-2月份主要经济指标保持增长，TMT行业内部分硬科技企业需求保持平稳，以律师事务所为代表的专业服务业也表现不俗，一定程度上支撑了办公楼的去化。

　　深圳政府积极助力企业复工复产，配套出台降租减租和社保补贴等举措，帮助部分国企办公物业内的租户恢复经营生产。原计划搬迁扩租的企业租赁活动维持稳定，市场出现了几笔瞩目的租赁成交记录。例如某知名保险公司在本季度签约将搬迁至前海，租赁面积超1万平方米。另有两家TMT龙头企业搬迁扩租至后海，合计租赁面积近1万方。

　　部分在建项目施工进度受到影响，交付延迟一至两个季度，使得甲级供应入市放缓。本季度全市仅有一个甲级办公楼项目竣工，即前海鸿荣源中心，为市场增加了约17万平方米的办公空间。

　　整体租赁需求放缓且供应压力滞后，一季度深圳甲级办公楼空置率环比上升0.3个百分点，维持在21%左右的平稳水平。教培和房地产等政策持续调控的行业，以及受疫情影响的行业租户收缩，对部分楼宇造成去化压力。三个核心片区(福田、罗湖和南山)的优质楼宇在入驻率方面维持既有水平或有一定改善。本季度新供应压力集中于南山，且其需求端主力TMT行业仍处于调整期，使存量物业去化缓慢，因此区内空置率小幅上涨。其他两个核心商务区空置率均有下降，其中罗湖区空置率环比下降3.1个百分点，降幅明显。

　　全市租金环比上涨0.6个百分点，主要得益于大多数企业去年年底制定的2022年度租赁计划未受疫情影响，且部分优质楼宇经历租金低位运行后，有效调整了租户结构，一定程度上维持了整体租金的平稳。因此，大部分业主对市场恢复预期较为乐观。楼宇间租金水平存在分化，成熟片区优质办公楼入驻情况良好，租金保持平稳或小幅上涨;小部分有租户外流且楼龄较高的办公楼，租金持续承压伴有小幅下调。

　　市场展望

　　三月底深圳地区疫情已经基本受到控制，租赁问询、交易活动逐步恢复正常。不少疫情期间观望的企业将重新启动物色办公场地的计划，部分市场需求得到释放。但是随着国际政治风险因素增多，给国内经济发展环境带来不确定性;再者，TMT行业持续受政策调控，金融行业则受资本市场波动影响，这两个行业的结构性调整将持续推进。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，这些行业在去年经历了阶段性扩张高点后，需要一定的时间填满预期扩租的空间。因此，今年整体新增需求增速较去年将出现一定程度的放缓。

　　一方面，为了贯彻城市高质量发展目标，深圳市地方金融监督管理局发布了《深圳市金融业高质量发展“十四五”规划》，其中明确提出推进“金融+”发展战略，加速金融业的改革与创新，包括人民币国际化、两岸互联互通及金融规则体系国际化等。同时，基于推动前海与河套片区深港合作的配套细则逐步落实，预计TMT与金融方面的合作持续深化，带动了一些优质企业的办公需求增长。另一方面，由于年初中概股集体下挫，多个海外上市企业遭受停牌和退市的风险。中美监管机构就审计监管合作达成共识，预计以跨境服务为代表的专业服务业办公需求增长潜力大。

　　2022年预计有近160万平方米甲级供应入市，超过三分之一为总部自用大厦。曾丽表示，巨量的新增供应加上需求增速放缓，办公楼去化压力倍增，市场上供过于求的现状将持续，深圳甲级办公楼空置率在年内或将出现较为显著的上升。基于需求放缓，全市租金水平将继续呈现分化现象。一些优质办公楼物业入驻情况良好，业主有能力保持较为平稳的租金水平，但对物业质量一般和进驻率不稳定的业主而言，短时间内大量新入市楼宇将利用价格优势积极招商，一定程度上加剧了区域租金竞争，带来较大的下调租金的压力。