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谢逸枫:颤抖吧!前四月全国卖地收入暴跌30% 地方财政告急

来源:谢逸枫看楼市   深圳房掌柜  2022-05-17 16:58:42

  今日,一份财政部门的全国财政收入数据显示,前四月全国国有土地使用权出让收入1.5012万亿元,同比下降29.8%(一季度1.1958万亿元,同比下降27.4%,前2月下降29.5%),堪称断崖式下跌。

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  值得注意的是笔者翻阅1987年以来纪录全国土地收入的数据发现,2022年前四月的全国土地出让收入、增速,分别创同期历史最低纪录,可谓是罕见。同期数据显示,2020年-2022年前四月全国土地收入分别为1.5839万亿元、2.1383万亿元、1.5012万亿元,分别下降4.5%、增长35%、下降29.8%,说明2022年前四月全国卖地收入跌幅最大。

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  笔者发现,2022年前四月全国卖地收入呈现断崖式下跌,归根结底是土地供应量“腰斩”,土地供应节奏被22城宅地集中供应制度打乱,这是根本原因。其次是22城宅地集中供应政策过严,后市趋势不明朗,房企谨慎,大多望地兴叹。再次是传统淡季影响,市场策划于恢复期,销售回款大跌,房企忙于还债。最后是大量的底价成交、溢价率低,另外是流拍现象,与金融、信贷未实质放松有关,融资渠道堵塞,房企资金紧张有直接关系。同时地价上涨过快,开发成本上升,挤压房企利润。

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  值得注意的是全国卖地收入的剧烈下降,让地方财政纷纷告急,不得不通过发专项债、发地方债、借新债等途径获得资金,支撑地方城市建设、教育发展、基建投资、水利与保障房建设、还旧债等。其一是前四月全国卖地收入占地方基金85.46%,占到地方财政37.79%,占到全国税收24.8%,占到全国财政20.20%,加上土地与房地产相关的五项税收,共计2.2149万亿元,意味着各项指标占比更高。

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  2022年前四月全国政府性基金预算收入同比下降27.6%,主要是其中地方政府性基金预算本级收入同比下降28.8%,背后是土地收入同比下滑29.8%,成为地方基金收入的拖累因素。当下全国卖地收入呈现断崖式下跌,堪称一日回到解放前,地方财政压力倍增。前四月全国国有土地使用权出让收入不足2万亿元(1.5012万亿元),增速直接暴跌29.8%。其二是前四月全国国有土地使用权出让收入1.5012万亿元,占到地方财政收入39722亿元的37.79%,占到全国税收62319亿元的24.8%,占到全国财政74293亿元的20.20%。

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  说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源,100块钱收入,3元源自于土地收入。毫无疑问的是土地收入对于地方财政的重要性,在数据中是最好的证明。其三是前四月全国土地和房地产相关5项税收7131亿元,占全国税收62319亿元的11.45%。如果加上企业所得税、个人所得税等5项税及房地产相关的建筑业税收,占到全国总税收入的20%。房地产的税收对税收有多么的重要,意味着地方税收100块收入里面,房地产相关税收贡献20块钱,包括5项税收(住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税。

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  如果土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高,对贡献财政、收入更高。因为一季度全国土地收入加上土地与房地产相关的五项税收,共计2.2149万亿元。前四月全国土地和房地产相关5项税收中,契税1941亿元。土地增值税2654亿元。房产税1268亿元。耕地占用税502亿元。城镇土地使用税772亿元。其四是前四月全国国有土地使用权出让收入1.5012万亿元,加上五项房地产税收7131亿元,房地产总收入2.2149万亿元。简单讲房地产总收入2.2149万亿元,占到全国财政收入的29.81%。前四月全国房地产总收2.2149万亿元,占全国财政收入的29.81%、占地方财政收入的55.76%,占到全国税收收的35.54%。究竟是什么概念,说明房地产总收入,超过地方财政收入的一半。意味着地方财政100块收入里面,房地产贡献55块钱。如包括房地产领域圈套5项税收,房地产总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高,对贡献财政、收入更高。其五是土地出让金不包括在“全国一般公共预算收入、地方一般公共预算收入,是包括在第二本财政账本全国政府性基金预算收入、地方政府性基金预算收入。

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  前四月全国土地出让金收入15012亿元,占到全国政府性基金预算收入的85.46%、地方政府性基金预算收入的91.23%。前四月房地产总收入22149亿元,还有五项有关房地产税收未统计在内。2021年全国卖地收入8.7051万亿元,占到全国政府性基金预算收入的88.80%、地方政府性基金预算收入的92.67%。2021年全国卖地收入与土地和房地产直接相关的房地产总收入10.78万亿元。另外还有五项有关房地产的税收未统计在内。与土地和房地产直接相关的五类税收(契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税2021年2.0793万亿元)。目前财政收入三个主要钱袋子,不考虑社保基金这个专款,合计入账28.9590万亿元。土地与房地产直接相关的税收收入加上卖地收入在2021年对全国财政收入贡献比例超过了30%。

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责任编辑:谭琳琳

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