丁祖昱：上海新房市场迎供应高峰

　　近期，上海第五批次楼盘名单正式官宣，本次入市32个商品住房项目，共约100.1万平方米，合计9093套。与此同时，第四批新房认购公示也来到了收尾阶段。

　　2022年至今五批次楼盘累计共推出59062套房源，按约8万套新房供应计算，第五批次之后应该还有1-2批次新房入市。

　　上海新房供应正进入爆发期，随着新房供应的增多，一二手房成交占比也在不断上升。

　　从目前的供地计划来看，预计未来1-2年内，上海新房供应将继续保持高位。

　　CRIC数据显示，2022年第3季度（截至9月21日）供应面积约316.8万平方米，为2019年至今最高。排名第二的为2021年第四季度，供应面积约为310.69万平方米。

　　累计来看，2021年全年供应面积约810.71为近3年最高值，进入2022年，上海新房市场继续延续2021年的高供应。

　　从目前上海新房市场来看，四批次仅余3盘还未公示，同时上海第五批次楼盘即将入市，共32个商品住房项目，约100.1万平方米，合计9093套。涉及11个区，其中浦东供应最多。

　　截至第五批次，上海前五批次累计共推出59062套房源，按约8万套新房供应计算，第五批次之后应该还有1-2批次新房入市。预计第四季度供应量应不少于第三季度，由此看来，2022年全年商品住宅供应量或将刷新2021年峰值。

　　一直以来，上海二手房成交占据整体市场成交的大头，从历年数据来看，上海一二手房总成交量中，一手房占比一直都在30%以内。

　　2019年上海二手房市场开始升温，成交步入上行通道，全年成交面积约2096万平方米，同比增长30%。2020年，上海二手房市场迎来了又一个成交大年，全年成交面积约2732万平方米，创2017年以来新高，成交金额更是历史首次突破万亿元。

　　这一情况一直持续到2021年7月，上海正式开始实行挂牌价格核验，当月二手房成交规模降至200万平方米以下，2021年8月和9月成交面积环比分别降24%和35%。绝对量下滑至100万平方米以下，不及“三价就低”执行前单月成交规模的一半。

　　2021年，在上海二手房受“三价就低”影响，明显衰退的同时，从2021年3月开始，上海推出集中供应房源制度，全年共推出六批次集中供应房源，合计281个项目、81830套房源。

　　受其影响，上海一二手房成交占比中，一手房成交面积占比从2020年的25%低位上升至2021年的29%。

　　2022年，上海延续集中供应房源，目前已推出五批次房源，预计接下来还有1-2批次房源入市。截至2022年9月21日上海新房成交约691.42万平方米，二手房成交约890.21，一手房成交面积占一二手总成交面积的44%，为2016年至今最高值。

　　从上海市规划和自然资源局公布的2020年至2022年度国有建设用地供应计划来看，整体供应量呈上升趋势。

　　具体来看，2022年，上海全年计划供应建设用地2427-2707公顷，明显高于2021年的1920-2420公顷。其中，2022年上海预计供应商品住房用地522-592公顷，占比达22%，可以看到2022年的宅地供应明显增多。

　　若以中位数来计，2022年的商品住房用地供应计划同比2021年增幅约为45%。

　　截至目前，上海已经完成两轮集中供地，成交总建面约681万平方米，成交总金额1659亿元。

　　从第二次集中土拍结果来看，虽然这一批次集中供地规模是上海历次集中供地最低，但供地质量却明显上升，近四成地块触及中止价，土拍热度仅次于去年首轮。在核心区域出让比例增加后，此次土拍平均楼板价提升至33225元/平方米，创上海集中供地以来的新高，平均溢价率则回升至4.49%。

　　土地与新房的关系就如同面粉和面包，足够的宅地供应才能支持新房的加推。从上海2022年的宅地供应情况来看，2022年或将成为供地大年，随着这些地块的入市，未来新房市场供应也将进入又一全新的高峰。

　　上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%以内。2019年至2020年期间上海二手房还曾出现过成交爆发，成交额甚至首破万亿，然而随着2021年新房供应的提升，再加上“三价就低”政策的出台，上海一二手房的平衡开始出现了变化。

　　2022年至今，上海一手房成交占比已经提升至44%，即将与二手房持平。随着2022年宅地供应的进一步增加，未来上海新房市场或将迎来一波更大的供应高峰，在整体市场规模见顶的情况下，甚至可能会反超二手房的成交量成为市场主力，届时上海新房市场或将进入一个新的周期。