丁祖昱：房企现房库存“缩水”，5年来首次负增长

　　2022年以来，行业下行周期下，减少投资、加快回款成为房企生存的常态。

　　截止9月末，全年投资“暂停”的房企超过30家，市场萎靡、现金流吃紧的情况下，房企无力投资。与此同时，房企加快了现房库存去化，以获得现金回流。

　　这就导致房企存货总量增速放缓，CRIC数据显示，71家典型房企上半年存货总量达到12.08万亿，较2021年年末仅提升0.4%，而2021年存货增速为6.4%。

　　而在“停工停贷潮”影响下，“现房”成为一大卖点，这也促使房企现房库存规模回落。CRIC数据显示，65家在半年报中披露存货明细的上市房企，现房库存总量较2021年底下降4.2%，这是5年来现房库存首次回落，库存压力有所缓解。

　　然而由于疫情反复、市场疲软，销售去化难度加大，房企去库存压力仍然不容乐观。

　　房企的存货规模能够直观反映出目前企业的土地投资、项目开竣工投入状态。

　　今年以来，房企开工施工面积同比负增长，至8月新开工面积已降至全年新低，同比下降45.7%，与此同时，9月50强房企有七成未拿地，截至9月末，2020年无投资的房企达到了30家。

　　在这样的背景下，房企存货规模增长乏力。

　　根据房企半年报披露数据，CRIC统计发现，截止至2022年上半年，71家典型企业的存货总量达到了12.08万亿，增速进一步放缓，较2021年年末的仅提升0.4%。其中，有37家房企的存货总量出现了下降，占比超5成。

　　在严控负债的大环境之下，多数企业选择开源节流，加速销售去化和项目结转，甚至直接出售项目或未开发土地来收缩投资力度，导致存货总量持续收缩。然而，存货占总资产比率却在不断上升，尤其是2022年上半年，在存货总量几乎“零增长”的情况下，存货占总资产的比重升高至52.5%，创近五年新高。

　　这也意味着，房企收缩了多元化业务，对外投资减少，与此同时总资产不断下降，更为重要的是，房企现金在减少。

　　受今年6月开始的“停工停贷”风波影响，各大房企几乎都把现房销售作为重要卖点，并借此去化积压库存。

　　CRIC数据显示，已披露2022年上半年的存货明细的65家重点企业现房库存总量为13544 亿元，现房库存总量较2021年底年小幅下降4.2%，5年来现货库存首次回落。

　　其中，超六成房企的现货库存规模较期初下降，现房库存去化较多、现房库存规模下降最快的10家房企的库存规模平均降幅为25.7%，远大于行业4.2%的降幅。

　　实际上，在市场信心下降的情况下，购房者也普遍倾向于购买现房。

　　国家统计局数据显示，2022年8月全国商品房现房销售占比为14.3%，较2021年底提升3个百分点，处于近3年的较高水平。

　　与此同时，现房均价较期房均价有一定优势，两者差距也在逐渐拉大。国家统计局数据显示，2022年6月全国商品房期房销售均价为1.03万元/平方米，现房销售均价为0.76万元/平方米，现房较期房每平米均价低2662元，较2021年底的均价差值每平方米继续扩大900元，且7月、8月的均价价差持续保持在超2100元。

　　值得注意的是，上述65家重点企业中，仍有四成房企现房库存增速较期初增加，其中有10家房企现房库存规模平均增速达到了31%，成为行业现房库存下降趋势中的另一面。

　　实际上，2022年以来，行业下行压力与日俱增，百强房企销售规模腰斩，根据CRIC统计，百强房企2022年上半年销售规模平均下降50%，部分房企整体销售持续承压，从而造成现房库存规模增加。

　　从另一个角度来看，房企以在建或竣工抵押融资，在融资收紧的情况下抵押更多物业以待融资，项目竣工后仍处于受限制状态，因此现房库存规模居高不下。

　　房企仍面临较大的去库存压力。

　　从现房库存占比来看，65家重点房企2022年上半年现房库存占比为12.9%，较期初下降0.5个百分点。库存占比虽有所下降，但仍处于历史高位，且一成房企现房占比仍在30%以上高位，这对房企将造成一定的现金流压力。

　　从存货周转率来看，2022年上半年末典型房企的加权平均存货周转率为0.24次/年，同比下降0.02次/年，约有58%的企业存货周转率同比下滑，部分房企存货周转速度较慢，23%企业存货周转率不足0.15次/年。

　　在融资规模下降，资金流速减缓的背景下，行业整体的竣工规模受到了较大的影响，是导致当前存货周转率下滑的重要原因，当前企业面临较大的去库存压力。

　　房地产行业进入高库存时代，房企的去库存压力也可见一斑。上半年以来，部分房企积极面对，通过多样化的营销举措积极去库存，特别是在现货库存方面采取多元营销，打折等方式去化，快速减轻持有压力、回流资金。

　　从目前来看，整体市场修复的过程仍较为漫长，回暖仍遥遥无期，部分面临竣工压力的房企，其销售规模下滑或将不可避免，未来企业可通过组织绩效的提升，实现从拿地到竣工交付的快周转，以提升效率，逐步修复或者巩固企业的竞争力。