丁祖昱：10月近七成城市房租下跌

　　10月以来，租赁市场政策不断。

　　先是二十大报告再次强调“租购并举”，随后深圳和上海纷纷针对规范租赁市场有了新动作。

　　比如深圳发布了“住房租赁参考价格”，根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格，以提高租赁市场价格透明度，规范租赁市场发展。

　　进入11月，上海开始对《上海市住房租赁条例(草案)》公开征求意见，这是继北京之后，又一个规范住房租赁、长租公寓等租赁业态发展的地方性条例，其中在住房租赁价格管理一项中，明确住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。

　　那么，租赁市场租金是涨了还是跌了？

　　克而瑞租售数据显示，10月全国55城个人房源租赁市场租金跌了接近2%，并且已连续三个月下跌，重点8城涨跌分化，集中式公寓租金整体相对较稳。

　　四季度以来，随着近期各地疫情反复叠加传统淡季来临，租赁市场需求开始收窄。

　　无论是租金水平还是新增房源供应方面，已连续多月呈现下滑趋势。

　　克而瑞租售发布的《中国住房租赁行业监测报告》数据显示，10月55城个人房源租金为32.77元/平米/月，较上月下跌0.3%，同比下降1.65%。

　　纵向来看，去年以来55城个人房源租金基本维持在33元/平米/月以上，仅今年3月和4月个人房源租金降至33元/平米/月以下。今年4月开始，55城个人房源租金同比进入负增长通道，目前租金水平已连续7个月同比下降，10月同比降幅较9月收窄0.84个百分点。

　　这也意味着，租赁市场活跃度进一步下降。

　　供应量的下降一定程度上也反映出租赁市场活跃度在下降。

　　受到保租房效应影响，55城个人房源新增供应受到限制，10月新增供应规模环比再降10%，整体规模已低于50万间，为今年以来第二低，这也是6月份达到峰值以后连续四个月下跌。

　　具体城市表现来看，上海个人房源供应量排在全国首位，10月供应接近15万间，而北京、广州和南京供应规模也在6万间以上，大庆、乌鲁木齐等租赁需求相对较小的城市，新增供应的同环比均有大幅下跌，尤其是市场上此前便出现了供大于求的情况，因此供应有所收窄。

　　从全国租金水平来看， 北京和上海仍然是全国个人房源租金最高的两个城市。

　　其中，10月北京个人房源租金为116.49元/平米/月位居全国首位，上海则以101.07元/平米/月位列全国第二位。深圳、杭州紧随其后。

　　55城中，房租最低的城市是河北保定，10月个人房源租金为16.31元/平米/月。

　　10月，55城个人房源租金跌多涨少。

　　从租金环比涨跌情况来看，CRIC城市租售系统数据显示，10月55城中有18个城市个人房源房租环比上涨，其中杭州以3.87%环比涨幅领涨55城，10月租金水平达到72.69元/平米/月，实际上，杭州作为二线重点城市典型，目前仍然保持较高的人口流入，租赁市场较为活跃。

　　而房租环比下跌的城市已接近了七成，跌幅最大的城市为大庆，10月房租跌了7.4%。

　　从租金同比涨幅来看，CRIC城市租售系统数据显示，55城中租金同比上涨的城市只有11个，比例只有五分之一，其余8成城市租金同比出现不同程度下降。

　　其中苏州房租同比涨幅领涨55城，10月租金为35.94元/平方米，同比上涨9.05%；成都10月租金领跌55城，同比下降了11.88%，也是55城中为一个月跌幅超10%的城市。

　　从各类型房源8月份租金环比涨跌情况来看，重点8城一半涨一半跌，最大涨跌幅在3%左右，波动不大整体趋于平稳。

　　北京、上海等一线城市依旧具有较强的外来人口吸附力，租赁市场较为活跃，整体租金呈现上升趋势。深圳、南京和武汉则因政策以及疫情影响，租金整体呈现下跌趋势，其中各类型房源租金同比均下跌。

　　值得注意的是，南京则是8城中唯一一个各类型房源租金同环比齐跌的城市。

　　具体来看，集中式公寓方面，深圳出台了“住房租赁参考价格”，对市场化的集中式公寓租金起到了一定的限制作用，因此10月份深圳集中式公寓租金环比下跌5.48%，叠加疫情反复，深圳新增房源量较少使得个人租金提升显著3.1%。

　　分散式公寓方面，8城整体起伏较大，受市场波动影响较为明显。其中，8城分散式公寓租金环比下跌的城市有3个，分别为北京、广州和南京；从同比涨跌情况来看，8城租金同比均呈现下跌趋势，同比最大跌幅达到了40%。

　　随着租赁市场逐渐进入淡季，租金将逐渐回归平稳。

　　租赁市场具有典型的传统淡旺季运行规律，10月进入传统淡季，再加上各地政策对租金涨幅的限制，重点城市租金跌多涨少，整体活跃度进一步下降，预计11月各城市租金仍将保持平稳态势。