丁祖昱：银行授信已超3万亿！房企融资规模或将走出低谷

　　最近，房企融资端有一个很明显的变化，即信贷投放正在加速落地。

　　据不完全统计，截至12月6日，短短半个月，就有超70家房企获得20多家银行意向性授信支持，授信额度合计已超3万亿。但授信额度只是第一步，目前具体贷款落地项目仍比较少。

　　与此同时，“第二支箭”债券融资和“第三支箭”股权融资也很快有了新进展。

　　随着房企融资利好的出台及落地，未来房企融资环境有望得到实质性改善，融资规模或将从低谷回升。

　　11月以来，房企融资端利好政策不断。

　　先是11月8日交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

　　随后央行、银保监会发布“254号文”，首次将纾困方向调整为“救项目与救企业并存”，鼓励金融机构提供专项借款配套融资支持。

　　11月21日易纲在2022年金融街论坛年会上透露鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具，当天“保交楼”再出新政，央行将在2023年3月31日前商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于纾困基金的配套融资。

　　11月28日证监会允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于“保交楼”。

　　信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，在“金融十六条”发布以后，三项支持政策正在加速落地。

　　先来看信贷投放方面，据不完全统计，截至目前，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度已超过3.2万亿，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民企以及地方优质民企。

　　从落地情况来看，近日农业银行郑州分行和邮储银行唐山分行分别落地6亿元和3.17亿元开发贷款，对比3.2万亿授信额度而言，贷款能够有多少落地仍然是个未知数。

　　再来看债券融资方面，1月23日，中债增在“第二支箭”政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，此外已有6家房企储架式注册发行约1080亿元。其中，基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大。

　　“第三支箭”发出之后，世茂股份、福星股份、新湖中宝等多家房企筹划非公开发行股票，在此之前，碧桂园、雅居乐和建发国际纷纷宣布进行配股融资，近期房企可能迎来一波配股潮。

　　随着11月多项优化房企融资环境的政策出台，未来房企的融资规模有可能开始从低谷回升，短期来看，受益房企将以国企央企以及部分优质民营房企为主，绝大多数企业仍需继续等待政策效果的传导。

　　CRIC监测的100家典型房企11月融资总量为517亿元，环比增加25%，但同比仍然减少了三成。融资总量最大的房企是华润置地，其融资总量达到了113.96亿元。11月有多家房企债券注册额度获批或在申请中，涉及规模超1500亿元。

　　实际上，头部房企仍然保持着融资优势。

　　前11月，销售TOP10房企平均融资总额达到172亿元，在各个梯队中拔得头筹，与此同时，该梯队房企融资成本也是最低，仅为3.09%，较去年减少0.89个百分点，其融资成本比最高的TOP11-30少2.23个百分点。

　　融资规模同比降幅最小的是TOP50+房企，融资规模同比减少39.36%，其中，TOP11-30房企融资总量变化最大，前11月融资总量为1312.10亿元，同比减少了46.55%。

　　值得注意的是，近两个月房企偿债潮将有所缓解。

　　接下来的12月，房企将有15笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为159亿元，环比减少57.9%，单笔最高金额为20亿元。

　　但对于大多数房企而言，当前仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端的改善。

　　房企供给侧改革已渐进尾声，信贷、债券、股权三箭齐发，让行业、企业在较艰难的日子中得到更多鼓励和期望，无论是在信贷、股权融资，还是发债方面都为行业点亮了一盏明灯，帮助房企打通股权融资渠道，整体融资环境有望得到实质性改善。

　　融资利好政策传导至大多数企业仍需要时间，值得注意的是，“第一支箭”银行授信额度对于企业融资改善而言只是第一步，具体还要看落地情况，目前具体贷款落地情况并不理想，利好仍然停留在恢复市场信心层面，接下来支持政策不排除具有一定时效性和不确定性。大部分民企仍需要积极自救，尤其是出险房企纾困需多方资源整合盘活资金链，在年末冲刺阶段，促销售回款也是重中之重。