2023年上海新房供应率先启动，部分区域或将走出独立行情

　　2023年2月6日，上海公布了2023年第一批次新房供应，共25盘、6958套房源。

　　自2021年“沪十条”实施以来，上海已推出15批新房供应，其中2021年全年共推出六批次集中供应房源，2022年全年共推出八批次集中供应房源。

　　从结果来看，上海集中推盘政策在全国范围内都有较强参考价值。在2021市场热度较高时，上海积分摇号集中推盘制度在保障无房家庭权益的同时对市场投机炒作氛围有一定的打压作用，在2022年市场下行压力较大时，上海又成为了全国成交金额唯一出现增长的城市。

　　如今，上海2023年第一批新房供应官宣，从时间上来看，今年上海首批新房供应较前两年来得更早。

　　结合2023年1月销售情况来看，我们认为上海新房市场或将率先启动，其中核心区域项目受限价及供应相对较少影响，可能会走出独立行情，同时，远郊区域项目在整体市场供应增加后，也将面对一定的去化的压力，尤其是远郊刚需项目在短期内压力仍大，整体市场分化依旧。

　　2023年2月6日，上海市房地产交易中心公布2023年第一批次新建商品佳房供应，共25个项目，约74.2万平方米，合计6958套房源，主要分布在浦东、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、青浦、临港9个区域。

　　从供应量来看，2023年上海第一批次新房供应量创下了上海集中批次新房供应的历史新低，这主要可能是因为2022年底相较2021年多加了两个批次的供应，整体市场供应相对充足，再加上1-2月份并非传统推盘高峰期，因此第一批次供应较少，预计后续推盘力度明显会发力。

　　25个项目中，浦东热点项目不少，如华发半岛华庭、瑞仕半岛璟庭、浦开云璟等，预计这几个项目积分相对较高，但由于这些热点项目都在浦东，因此客群也将会造成一定的分流。

　　从项目区位来看，此次新房供应市中心项目较少，仅保利建工·海玥天汇1个项目，预计积分同样较高。除这一个市中心项目之外，新盘主要集中在，宝山、浦东、闵行、青浦、嘉定等区域，总价大多集中在600-1000万。

　　2023上海第一批次新房整体主要以刚需及刚改为主。

　　上海集中推盘政策最早源自2021年1月21日发布的“沪十条”。

　　2021年1月，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（“沪十条”）。2月，上海新房摇号积分制正式落地实施。

　　2021年3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（“新沪七条”）发布，“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”。对上海积分购房政策进行了补漏。

　　2021年3月12日，上海市房地产交易中心公布首批33个楼盘入市名单，正式拉开上海新房集中供应模式序幕。

　　2021年起上海进入新房供应爆发期，CRIC数据显示，2021年全年供应面积约905.6万平方米，为2019年至2021年最高值。

　　进入2022年之后，上海新房市场继续延续2021年的高供应。全年供应面积约1041.8万平方米，刷新了2021年的记录。

　　从刚刚过去的1月市场情况来看，虽然1月恰逢传统春节假期，但各重点城市的项目开盘平均去化涨跌参半。

　　据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率为40%，其中去化率大于50%的城市共7个，分别为苏州、佛山、漳州、上海、杭州、宁波、北京。

　　上海2023年1月平均去化率为71%，较2022年12月环比上升4%，虽环比微增，但市场热度有稳中下探趋势。

　　从2022年整体销售情况来看，上海市场经历了前期的“高热”，伴随供应放量，市场逐步回归理性。

　　2022年新房成交面积和成交金额TOP20中，2022年上海以6520亿元成交金额排在全国首位，且是全国唯一一个成交金额同比正增的城市，但在成交面积方面，上海全年成交面积1036万平方米同比下降3%。

　　从2022年至今的销售情况来看，上海市场“热点恒热”现象较为明显，其中核心区域中高端及改善市场，受一二手倒挂及整体供应较少影响，热度一直居高不下，远郊区域刚需项目压力仍然较大。

　　上海一直是全国房地产市场的风向标，2021年至今上海房地产市场整体相对“平稳”，但各区域之间分化较大。

　　我们认为，上海仍是全国最好的市场，随着2023年第一批次新房供应的官宣，上海也将正式拉开2023年房地产市场序幕。

　　短期来看，未来核心区域“热点恒热”格局不变，或将走出独立行情，与此同时，伴随供应放量，部分远郊刚需项目或将面对更多的去化压力。