丁祖昱：62%百强房企新增货值不足百亿，部分难以支撑未来销售

　　2022年，在市场持续低迷、企业资金承压下，投资拿地进入新阶段。除城投不断在各地“托底”外，头部的央企以及地方国企几乎“全年无休”。

　　对比2022年百强房企业绩销售榜与新增货值榜，我们发现，百强销售榜中62%新增货值不足百亿，结合截至2021年底的房企总土储货值来看，其中有部分企业土储或将难以支撑未来几年销售。

　　我们认为，尽管2023年至今，部分集中供地城市出现了一些民企的身影，但主要还是出于补仓需求，目前大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解，不排除未来会有部分房企告别百强排行。

　　2022年全年，全国土地成交面积14.6亿平方米，同比下降36%；成交金额4.6万亿，同比下降32%。成交建面降至近十年新低。

　　其中百强房企拿地总金额额约为1.65万亿，同比腰斩。

　　在市场持续低迷、企业资金承压等因素影响下，百强房企投资力度大幅下滑，有近四成百强房企全年投资暂停。

　　对比“2022年中国房地产企业销售排行榜”与“2022年中国房地产企业新增货值排行榜”，我们发现，销售百强房企中，62%百强房企新增货值不足百亿。

　　结合“2021年中国房企总土储货值排行榜”来看，约20%百强房企总土储货值明显较低，或将难以支撑未来几年销售。其中TOP50-100是重灾区。

　　一直以来，房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高。土储规模极大程度决定了未来的业绩增量，土储过少，有可能会导致没有项目可卖，最终退出市场。

　　具体来看，自2021年2月集中供地以来，除2021年第一批次集中供地保持较高热度，从第二批次开始，热度便迅速下降。2021年下半年以来，在去杠杆的大背景下，地方城投公司“托底”开始成为土拍市场的主流。

　　2022年是集中供地的第二个年份，除城投不断在各地“托底”外，头部的央企以及地方国企几乎“全年无休”，成为了土地市场的主力军。

　　与此同时，集中供地以来，民企的表现可以说是“高位下落”。2021年集中供地第一轮出让时，民企拿地积极、表现突出，总拿地金额超过5000亿元，占比高达40%；而后市场环境突变，从2021年的第二轮开始，民企投资便开始大幅萎缩。到2022年末，民企投资也暂无好转的迹象，占比大多都低于20%。

　　过去两年在土地市场拿地的规模民企屈指可数，仅有滨江、龙湖、伟星等在大本营区域进行纳储。

　　如，杭州作为大量浙系房企重点布局区域，本土民企持续投资布局，是集中供地中民企投资相对最活跃的城市。

　　2022年年底以来，市场利好政策不断，集中土拍也迎来规则的优化。

　　2023年2月自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，优化完善集中供地政策。其中最大的变化在于，在土地供应节奏上，不再要求“全年不得超过3次”，而是在公开的拟出让时间段内“可以一次或多次发布出让公告”。

　　2023年，随着集中供地模式的优化，各地为了吸引房企参与投资纷纷加大了优质地块的供应。从已公布供地计划的部分城市来看，可谓是“诚意满满”。

　　但从2023年已经拍过地的城市来看，目前分化依旧显著，尽管有民企参与，仍是个例。城投依然疲于托底、民企现金流压力仍未缓解。

　　究其缘由，主要是因为一方面是行业进入新发展阶段，不再强调高周转、高杠杆和规模扩张，尤其是目前“求生存”阶段，第一要务仍是促销售、回稳现金流以及保交楼；另一方面，大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解，面对优质地块仍是“有心无力”。

　　我们认为，部分去年没有或少量拿地的民企，出于补仓需求会积极参与到接下来的土拍市场之中，但当前民企投资不具备全面复苏的基础，大部分爆雷的房企已经丧失了融资、拿地的功能。

　　综合而言，尽管2023年在已经集中供地的城市中出现了一些民企的身影，如新城、建业等，但目前来看仍是个例，除了受到三支箭利好的部分民企尚有余力能够在市场中拿地补货外，多数已爆雷、躺平企业仍“难以翻身”。

　　未来国央企仍是主力，相较之下，城投无论是开工能力还是开工意愿都相对较低，连续两年拿地之后托底压力巨大。

　　我们认为，当前民企拿地处于弱恢复的过程中，短期投资预期持续谨慎，企业拿地应以“换仓提质” 为先。