谢逸枫：房价新一轮上涨周期开启！

　　谢逸枫/文

       房价已经穿越下行周期，将进入上行周期。

　　目前房地产市场处于调整期，数据逐渐止跌见底，由跌转涨的过程。

　　告诉大家一个特别的信号，政策端放松，需求端刺激，将正式开启新一轮房价上涨周期，宣告下行周期逐渐向结束。

　　统计部门的平均价数据显示，全国商品、住宅房价连续下跌12个月、11个月之后，于2023年前2月止跌上涨，分别上涨3.7%、4.1%，完成见底上涨的形势。

　　2023年1月-2月全国商品房销售均价为10208.64元/平，同比上涨3.7%，较22年12月销售均价提升1.57%。商品住宅销售均价为10557.97元/平，同比上涨4.1%，较22年12月销售均价提升0.07%。

　　统计部门的房价指数的数据显示，70大中城市一、二手房价连续下降17个月、18个月之后，于2023年2月上涨，分别上涨0.3%、0.1%，完成V型反弹的趋势。

　　笔者认为，这轮房价上涨周期与以往不同的地方，就是会以小幅度平稳上涨的走势为主。一旦过热，调控的紧箍咒随时会开动收紧。

　　基于商品住房库存巨大、房企资金有待改善、需求端政策未全放开、融资及债务与交楼问题未解决、市场信心未全恢复，短期内，房价不会大幅度反弹上涨。

　　上轮房价下降的周期超过前一轮，下降的月份相对的拉长。值得注意的是下降的幅度是过去四轮以来最大的，但是上涨的幅度超过下降的幅度一倍以上。

　　经过20年房地产、政策、房价的研究，笔者率先提出五个市场运行规律：

　　其一是针对房企，逆向操作。高潮时，卖房。低潮时，买地。

　　深其二是针对购房者，低买高售。低谷时，买房。高峰时，变现。买房，跟着人口、产业、资金、资源、配套买。

　　其三是针对房价，短波动，长上涨。上涨周期比下降周期短，上涨幅度比下降幅度高。

　　其四是针对政策，逆向调控。热时压，冷时救。人向特大城市集中，地向中小城市倾斜。其五是针对房地产，政策市。经济决定行业周期，政策周期决定房价周期。

       经济向上时，房地产过热，政策收紧，房价向下，经济下降。经济向下，房地产过冷，政策放松，房价向上，经济企稳。