2023年至今，整体楼市行情进入了一种脉冲式复苏模式，年初惨淡，春节过后热度急速拉升，3月中旬冲高回落，上涨势能逐步放缓，这背后既有疫情全面解禁的补偿性需求释放，亦有刚需刚改自住需求的蠢蠢欲动。除此之外，2023年商品住宅供应情况也将是决定成交能否放量的重要因素。众所周知，2022年土地市场持续低迷：成交规模锐减、创2015年以来新低，城投托底占比持续上升已超6成，这些都将对2023年新增供应产生制约作用。究竟5月供应规模如何？不同城市又存在哪些差异化特征呢？
01供应规模
5月28城预期新增供应1355万平
京深宁等少数城市放量
据CRIC调研，5月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1355万平方米，较4月环比下降14%，不过同比持增9%，前5月累计供应面积将达到6350万平方米，累计同比增幅为7%。
从月度供应变化趋势来看，2023年1-2月为供应淡季，3月冲高后便开始节节回落，5月供应量略高于2023年月均，但是已然不及2022年月均1433万平方米，供应略显疲软。
分能级来看，一线供应量持稳，环比小幅微跌1%，同比涨幅高达77%。北京、深圳迎来供应集中放量期，环比增幅分别达到了86%和39%，上海、广州房企推货积极性不高，但是基于去年基数较低，上海疫情封控0供应影响，单月和累计同比表现仍然持增。
二线城市开启轮动复苏行情，部分城市供应提速，成都、武汉、宁波5月预计新增供应规模都将超过100万平方米，而重庆、西安、南京等城环比涨幅显著，均在4成及以上。相较而言，短期内行情转冷显著的城市诸如天津、郑州、昆明、福州等5月供应规模均有不同程度下滑。
三四线则呈现出同环比齐降行情，我们调研了长、珠三角部分重点城市诸如无锡、常州、徐州、漳州、泉州等，仅无锡一城单月供应规模超过10万平方米，漳州一城与上月供应基本持平，余下城市基本都迎来供应低谷期，低迷的楼市行情也使得房企整体推货积极性并不高涨。
02供应结构
28城中半数以上城市5月以主城区
改善为供应主力
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为39%、50%和11%，总体仍呈现出以改善为主导的现象。分城市来看，上海各档次产品供应相对平均“雨露均沾”，泉州、徐州、天津等刚需占比均在7成以上，5月刚需仍是供应主力；苏州、厦门、宁波、福州、成都则以改善为主导；值得关注的当属昆明，改善和高端产品在2023年5月迎来了集中入市期，占比分别达到了40%和43%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为51%、31%和18%，主城区仍属于供应主力.分城市来看，徐州、西安、昆明、重庆、南宁、郑州、福州主城占比均在7成以上，无锡、泉州、青岛、济南、北京、厦门则以近郊项目为主，占比均在5成以上，少数城市诸如常州、天津、广州远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。上海、宁波各区域供应相对平均，占比均在3成左右。
03后市预判
5月刚需动能转弱
京沪杭热点恒热，郑汉供需错配
盘点了5月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：目前来看，5月刚需动能持续趋弱，整体成交规模还将低位持稳，而后期城市分化主要还是看改善。大体可以分为以下几类：
第一类是热点恒热的上海、北京、杭州、成都、合肥等城市，后期成交预期平稳运行，成交规模放量多寡主要取决于供给约束。据CRIC监测，4月5城依旧是“热点恒热”，在多数城市增长动能转弱的背景之下，5城项目来访、认购量并没有显著的下行征兆，总体延续高位持稳。而从供给端来看，成都尚能保持在单月供应规模100万平以上，5月预计开盘的49个项目中，一二圈层改善项目高达30个，开盘基本都能实现热销，也能对其短期市场热度有很好的支撑作用。而北京、上海、杭州、合肥供应规模基本都处低位，不过从产品档次来看，还是以改善产品为主，也会刺激部分中高端需求持续释放。
第二类是深圳、南京、西安、宁波等短期供应放量，环比涨幅显著，且产品档次以改善为主的城市成交尚有释放空间。以深圳为例，据不完全统计，预计5-6月份超过20个项目逾1万套新品入市。而热点片区如前海片区的深业云海湾、招商壹湾臻邸，龙华的中海珑悦里、安宏基天曜府，南山的赤湾开云府、宝安的勤诚达云邸、云上润府等项目均在入市计划内，这些热点区域项目后续入市将持续引发新房市场热度。
第三类为广州、武汉等，供应成色一般，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。以武汉为例，2023年2-3月市场回暖明显，已有部分开发商开始收回折扣、望风涨价，但是从我们统计数据来看，折扣力度越低，成交缩量越明显。万科新都会收回7-8个点折扣，成交量就面临腰斩。这也意味着武汉当前回暖基本也是“以价换量”带来的假性繁荣，没有便宜货可捡，购房者基本也就不会入市。而今年武汉月均供应基本会持稳100万平方米以上，加之武汉广义库存较高，后期整体竞争压力也会加大。
广州如是，五一假期推新量为近四年中最低的一年，显示房企仍以去库存为基调，4月楼市项目来访、去化均有疲软迹象，也让开发商不敢过分乐观。后期各房企不排除会加大营销力度冲刺年中业绩，不过考量到5月推盘主要集中在远郊片区，预计后续去化也将不容乐观。
第四类郑州、天津等弱二线城市受限于供应缩量或供需错配，回暖持续性略显不足。郑州本轮回暖主要以刚需客群主导，但是目前从认购情况来看，刚需回调幅度也是最大的，而盘点5月供应，基本上40万平方米，3160套房子即将入市，但是仍以刚需为主导，整体后期有很大可能面临供过于求，库存堆积。
而天津2-3月成交暴涨，主要源于本地刚需、刚改部分恐慌性购房情绪影响，随着这部分需求释放完毕，整体来访、去化均有回落迹象。
此外，天津此轮回暖的成交结构也比较特殊，30%项目贡献80%成交量，目前盘点下来去化周期小于12个月的热销项目库存面积约236万平，占比只有17%，未来部分区域也将面临供应短缺，而且天津5月供应不足70万平，这也会限制成交放量，5月预期延续筑底行情。
总体来看，当前房地产市场还是面临较大的供给约束：一方面体现在供应量的缩减，据CRIC测算，无论是供地端还是项目端，2023年整体供应规模都将面临腰斩；另一方面部分城市供需错配问题也将更加突出，尤其目前刚需下行、改善平稳，高端回落已是大概率事件，对于以刚需为主导供应结构的城市，诸如天津、郑州等，供需矛盾也将更为突出。
来源：克而瑞研究中心
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