中小户型成交“萎缩” 深圳二手房挂盘量激增

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　　5月二手房市场持续下挫

　　随着一季度需求的集中释放，加之进入5月传统淡季，5月楼市总体呈持续下滑态势。根据深房中协统计，5月全市二手房录得【本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数】3,603套，环比增长率为-3.8%，但相比去年同期，依然有28.6%的增长率。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

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　　挂牌出售房源量“激增”

　　截至2023年6月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源160,108套（存重复房源，后同），对比5月1日统计的143,805套挂牌房源增加16,303套（如下图），环比增长率为11.3%。从2021年新版网签系统上线以来统计，当前房源挂盘量的确处于一个相对高位水平，究其原因，与市场当前去化节奏放缓，造成了房源积压有关。

（数据来源：各机构官网挂盘数据）

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　　刚需需求再度进入“萎缩”

　　据统计，本月小于90平方米户型的录得占比继续小幅下降，占比60.8%，较上月占比持续下降1.3个百分点，而大于等于90平方米户型的录得占比持续上升，反映刚需型需求入市意愿在持续下降。从目前态势看，刚需型占比连续两月出现下滑，且下滑幅度较大，是否预示刚需型需求再度进入“萎缩”，应引起高度重视。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　同时，根据持续数据监测，5月不同区域二手房市场出现较为极端的分化态势，即福田、宝安等片区二手房成交占比上升明显，而其他区域成交占比较上月都有所下降，其中不少新兴城区如坪山、光明等区相比去年年末，下滑均较为明显。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　此外，据统计二手房住宅类别成交占比持续下降，5月二手房住宅类别录得量占比为83.5%，较上月下降0.6个百分点。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

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　　阶段性回落行情，更应关注

　　刚需需求疲软问题

　　除了5月作为传统销售淡季外，交易结构的深层次变化更应引起我们的注意，尤其是刚需型需求的疲软与当前宏观层面消费数据不理想以及CPI数据的持续走低，本质而言都是消费者信心恢复不及预期，当前楼市的支撑主要来源于改善和豪宅需求，但毕竟这两个版块，尤其是豪宅版块相对于楼市而言，具有相对较高的独立性，虽受市场与经济宏观影响相对较小，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。因此，刚需型需求的恢复更取决于宏观经济情况的复苏情况，在可预见的短期内而言，恐怕市场将持续维持月均3000套上下的交易规模。

来源：深房中协