丁祖昱：前5月供地规模处历史低位，近七成地块逾期未供

　　受预供地新规落地和行业调整传导投资压力的影响，2023年前5月土地供给规模处于历史低位。

　　2023年初，自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》并对进行解读称，取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，土地市场网也上线了拟出让地块详细清单页面，各城市供地信息越发清晰。

　　但从各城市的实际供地情况看，截至5月31日，土地市场网拟出让地块详细清单涉及的总用地面积近2.5万公顷，但实际供地规模仅1.65万公顷，处于历史低位。

　　其中重点城市仅供地700余宗，占比仅34%，也就是说，今年前5月，重点城市还有近七成的地块逾期未供，仅北京和上海等少数城市完成了前5月的预供地。

　　今年以来土地市场热度较高的杭州已挂牌5批次共计49宗地块，但还是有四成地块逾期未供，未能完成前5月的供地计划。

　　根据此前重点城市预供地计划中各地块的最晚供地时间看，前5月逾期未供应的地块将会陆续补充，预计6、7月的实际供地量会大幅增加，土地市场的压力也将显现。

　　年初，CRIC研究中心曾对重点城市4800宗“预供地”地块信息进行了梳理，其中近半的首批预公告会在5月底之前结束。

　　截至5月31日，土地市场网拟出让地块详细清单涉及9220宗地，总用地面积近2.5万公顷，与2022年前5月供应规模基本持平，但与2019-2021年同期相比，降幅在40%-50%不等，仍有较大差距。

　　实际供地规模表现更差。前5月土地供应规模仅有1.65万公顷，较2020年同期降幅超过六成，而且，这1.65万公顷中还有相当大一部分是2022年计划的土地供应，处于历史低位。

　　各城市的供地频次也表现不一，少的只有1批次，多的达18批次不等。一批次完成供地计划的如上海、福州、枣庄、保山等城市，徐州等5个城市分两批供地，无锡等4个城市分三批供地，南京等11个城市分四批供地。总的来看，有六成的城市分四批次及以上供地。

　　鉴于年初自然资源部已经取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，大部分城市供地方式逐步向“少量多次”的常态化集中供地过渡，因此供地批次与供地完成比例关联性不高。

　　比如上海，一批次供地就完成了前5月的预供地计划，但杭州先后挂牌了五批次的供地，也只完成了六成的供地计划。

　　CRIC统计数据显示：在重点城市今年的供地计划中，预计上市时间在5月31日之前的涉宅地有2042宗，但实际已供应地块只有700宗，占比34%，还有近七成地块逾期未供，土地供应十分缓慢。

　　从今年前5月的供地情况看，预供地计划的落地性欠佳，近七成城市逾期未供地块比例在50%以上，重灾区为南阳、太原、驻马店等中西部二三线城市，前5月的逾期未供率均在90%以上，供地速度最为缓慢。

　　就连长三角地区的太仓、永康等经济强县（市）的逾期未供率也在60%以上，因为大量地块缺少确定性的“意向买家”，逾期未供。

　　目前仅北京、上海、福州、无锡等少数城市在前5月100%完成了预供地计划，其中上海表现尤为突出，首轮挂牌的19宗地块，除4宗仅1家房企报名的地块底价成交外，其余15宗有多家房企报名的地块均进入一次性报价区间，整体溢价率增至7.33%。

　　核心二线城市中，南京和杭州今年前5月的供地计划完成情况也不太理想，其中南京逾期未供地块大都位于偏远地区、素质一般，杭州虽然采取了“少而精”的供地策略，但“小步快跑”也没来得及完成供应计划。

　　截止5月31日，南京19宗逾期未供地块大都分布在江宁、浦口、六合、雨花台等郊区，秦淮、建邺等主城区仅有2宗。而且这19宗地块中，有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地块，质量较为一般。

　　杭州尽管已经挂牌5批次共计49宗地，依然有四成地块逾期未供。其中，房价较低的临安、房价领跑的上城、拱墅供地进度都较慢。

　　不过，杭州虽有大量地块逾期未供，但土地成交金额依旧领先全国，前四轮集中土拍收金721亿元，超过上海，居全国首位。

　　此外，合肥、宁波等城市表现也一般，都有约半数地块逾期未供。合肥逾期未供地块均集中在长丰和肥西等偏远郊县，宁波情况也类似，宁海、慈溪等相对偏远地区均有大量地块逾期未供。

　　根据已发布的预供地公告统计，最晚供地时间在前5月的地块有2042宗，最晚供地时间在6月的有2463宗，规模超过前5月总和，供应明显放量。随着部分前5月逾期未供地块陆续补充，预计6、7月的实际供地量会大幅增加。

　　结合近期的土地市场表现看，尽管杭州、南京、成都、厦门等城市市场热度维系相对高位，但无锡、青岛、重庆、西安等城市依旧以底价成交为主。尤其是无锡，前两轮集中土拍涉及的11宗地均底价成交，并且地方城投托底的现象依然存在，土地市场分化现象依旧。

　　大量乏人问津的地块逾期未供，进一步说明行业投资侧的缩量在2023年上半年仍在持续。

　　结合统计局公布的4月新房销售数据，我们也可以看到，前期积累的刚需释放已告一段落，市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱，城市分化也更加明显。

　　在楼市的影响传导下，不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。虽然每个城市的土地市场实际热度及走势还要结合具体楼市走向和相关政策变化，但毋庸置疑的是，在6-7月大量预供地到期的情况下，各城市的调控策略和市场发展韧性都将面临考验。