丁祖昱：用地产逻辑运营产业园已成过去式

　　用地产逻辑运营产业园已成为过去式，因为底层逻辑早已悄然改变。

　　“走出地产逻辑、运营引领变革”是目前行业频繁提及的内容。

　　在此指引下，产业地产开发企业开始着重培育从定位到运营全流程综合服务能力，向全流程服务提供商转变。

　　全流程运营要求从产业园区经营角度出发考虑整体的产业运营，以构建全过程、全价值链协同的一体化经营组织体系，从而更好地服务于园区产业。

　　园区的迭代对应中国经济的转型发展。

　　第一代园区，是政府牵头的土地开发活动。产业构成可以概况为“三来一补”、来料加工的制造业为主。政府诉求是进行市场投资和加快城市就业。

　　第二代园区的构建，加入了科学的产业规划和产业导入。重视产业规划，初步形成若干优势产业，但未形成完整产业链。政府诉求转变为提高城市GDP、进行市场投资、增加税收以及加快城市就业。

　　第三代产业园，重视产业链的打造、效率的提升。企业集聚形成特色产业，企业间协作更加明显。政府期望提高产业竞争力和亩均效益。

　　第四代产业园，重要特征是重视价值链打造，强链、补链、延链。产业分工进一步细化，产业生态完备，价值链得以强化、补充和延伸。政府推动以园区为平台的模式，推动企业间产生“化学反应”，诞生“新物种”。

　　未来，园区要向“产业生态社区”方向发展。通过集聚相似企业、提供完备硬件设施和软性服务，为企业间合作打好基础，催化园区企业在物理空间内发生“化学反应”，产生新技术、新产品、新模式。

　　为此，中央政府对园区提出新要求和新期望：希望园区充分发挥地利优势，主动加快园区内的产业生态构建和特色产业发展，推动跨区域的产业协同，在产业创新孵化中提供更多服务，发挥更大作用。

　　不仅如此，地方政府还需要依靠园区盘活存量用地。

　　目前，公募REITs政策体系基本完成，园区资管模式已成必然趋势。这是盘活存量资产的新模式。项目运营管理能力是社会资本参与其中的基本条件。2022年首批发行的产业园公募REITs产品收盘价较上一年基本持平，但抗风险能力仍优于高速公路和环保类产品。

　　各级发改委将亲自过问，运营表现与REITs扩募资格挂钩。国务院《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》中也强调运营的重要性。加强资产运营管理指导：基金管理人每年向基金投资人公开年度运营情况时，应将有关情况抄送国家发改委和有关省级发展改革委；有关省级发展改革委要对遇有较大问题的项目加强帮助指导，提出意见建议。基础设施REITs新购入项目应同已发行项目的实际运营表现挂钩。

　　1、运营强能通过轻资产服务变现

　　重资产业务增长困难，业绩“第二增长极”寄期望于轻资产服务，实现关键在于运营服务能力；成熟完善的体系、团队、资源生态和品牌影响力是竞争护城河。园区轻资产业务拓展有两大关键点：

　　关键点①：招商和运营能力是核心。轻资产业务的关键是产业资源导入。这是区分产业地产商和物业服务公司的核心。

　　关键点②：以“标杆项目”为基础。做好标杆项目→丰富和完善招商运营体系→将成熟的体系、团队和品牌对外输出。

　　2、园区企业服务是个大金矿

　　出于成本管控、风险控制、专业能力等原因，中小企业愿意将部分人力资源、行政管理、融资贷款、法律咨询等职能通过外包方式完成。产业园区存在地利优势。盈利的关键在于综合成本。

　　3、专业产业服务能够建立起竞争门槛

　　产业服务专业门槛高、产业属性强。同时，利润率高、客户粘性强。园区需要聚焦某个产业中的特定环节，以入园企业需求为基础，向外输出专业能力。

　　4、园区大运营赋能企业股权投资业务

　　越来越多的园区开发运营商将企业股权投资业务独立，长期股权投资收益的利润贡献也在不断提升。强运营能够为园区在信息获取和信任赢得上取得优势。

　　5、园区大运营的正确定位

　　改变算账逻辑，运营服务不再是成本中心，而是“业务中台”，促招商-稳企业-带投资-助退出，用运营撬动资产价值，赋能其他业务，实现收益闭环。

　　基底收入和增值收入保证现金流，覆盖为此额外增加的运营成本；通过产业投资和特色产业服务，形成差异化竞争力，保证园区的租金收入稳定及资产未来的增值空间。

　　1、会做事，构建不断迭代的运营服务体系闭环

　　从基础服务、增值服务、专业服务三个层面构建园区运营服务体系，形成“规定动作”。

　　通过团队培训-考核激励-服务反馈-优化体系构建起迭代闭环，不断提升服务体验。

　　举视新能源是集新能源汽车充电设备研发、生产、销售、安装服务为一体的综合性科技企业。2016年入园。e通世界在此过程中：

　　1）协助企业布局专利，推动专利30余项，获得CQC检验认证、CE认证；

　　2）对接科委、人社等扶持资源，推荐参加的青浦区、上海市的创业赛事；

　　3）协助获得上海市高新技术企业资质、上海市“专精特新”中小企业资质。

　　2、懂政府，以优质产业资源导入为核心

　　政府关注产业园区项目带动的经济和社会效益，对城市发展的助力。实现关键是优质产业资源的整合和导入能力，也是园区大运营的核心价值。

　　3、懂企业，以痛点问题解决为优先

　　针对企业的需求痛点发力，而非痒点，夯实企业核心需求解决能力。每一次外部威胁都是运营价值体现的机遇，一次“雪中送炭”强过千万次“锦上添花”

　　园区大运营时代已然到来，新时代没有承载旧势力的船。

　　唯有用“匠心精神”重新打磨。顺势而为，才能找到新时代的生态位。

　　当前园区时代正在缓缓拉开帷幕，作为园区发展的核心，园区运营的重要性毋庸置疑。做好园区经营的关键在于提升运营的服务能力。同时，通过轻资产服务，园区运营具有强大的变现能力。

　　在未来园区构建中，把握好园区运营方向，从基础服务、增值服务、专业服务三个层面构建园区运营服务体系，是发展园区的重要着眼点。